Algunas consideraciones en torno a la modificación del artículo 2014 del código civil y su incidencia en el principio de legitimación registral y en la publicidad del registro

Autores: Guillermo García Montufar y Martha Silva

Numerosas interrogantes y cuestionamientos se han generado en la comunidad jurídica a partir de la publicación de la Ley 30313, mediante la cual se modificaron:  (i) los artículos 2013 (principio de legitimación registral) y 2014 (principio de fe pública registral) del Código Civil; y, (ii) diversos artículos de la Ley del Notariado. Asimismo, se establecieron las figuras de la oposición en el procedimiento registral y la cancelación de  inscripciones en sede administrativa – registral.

A continuación, algunas reflexiones al respecto.

La modificación del artículo 2014 del Código Civil

Consideramos que se han generado inconsistencias como consecuencia de la modificación del artículo 2014 del Código Civil.  Dichas inconsistencias se presentan tanto en la formulación del principio registral contenido en dicho artículo como en las normas de desarrollo del procedimiento registral, Nos referimos concretamente a la modificación del primer párrafo in fine del artículo 2014 del Código Civil – el cual alude a la protección de la adquisición del derecho por el tercero registral.

El nuevo texto del primer párrafo del artículo 2014 establece que: “el tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el derecho del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos archivados que lo sustentan.” (el resaltado es nuestro)

En nuestro sistema registral, la protección de la adquisición del tercero registral, encuentra fundamento en la confluencia de los principios registrales, los cuales deben guardar coherencia entre sí, en la medida que la solidez del sistema depende de la debida articulación de la normativa que lo sustenta.

Fe Pública y Legitimación Registral

El adquirente del derecho publicitado por el registro se convierte en tercero registral protegido por el principio de fe pública registral precisamente sobre la base de la confianza en la exactitud del contenido de las inscripciones regulada como principio de legitimación registral en el artículo 2013 del Código Civil, según se desprende del tenor de la primera parte del primer párrafo del artículo 2014 del Código Civil antes citado.

El texto del artículo 2013 del Código Civil en su primer párrafo (que es el que se vincula al tema que venimos analizando) no ha sufrido modificaciones sustanciales, salvo por la inclusión de la posibilidad de que se declare la invalidez de los asientos en sede arbitral: “El contenido del asiento registral se presume cierto y produce todos sus efectos mientras no se rectifique por las instancias registrales o se declare su invalidez por el órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme.”

En armonía con el indicado texto, uno de los medios para  rectificar los asientos registrales inexactos, cuando la inexactitud deriva de error u omisión del propio Registro, es en virtud de los respectivos títulos archivados (artículo 82 del Reglamento General de los Registros Públicos) ([1]), siendo que, para la rectificación de las demás inexactitudes, se requiere de título modificatorio posterior.

En cualquiera de los dos supuestos, sea que el error u omisión derive del propio Registro o provenga del título sustentatorio de la inscripción, el artículo 86 del Reglamento General de los Registros Públicos establece que “la rectificación surtirá efecto desde la fecha de la presentación del título que contiene la solicitud respectiva” y, tratándose de rectificación de oficio, surte efecto “desde la fecha en que se realice”.

El fundamento de dicha normativa es claro: proteger a quien contrató al amparo del contenido de los asientos registrales, sin que le sea exigible consultar además, los títulos archivados que sustentaron los asientos registrales para obtener dicha protección.

En esa misma línea, y de conformidad con el artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos ([2]), no procede efectuar rectificaciones sobre la base de títulos archivados, cuando en el proceso de calificación registral de un título, el Registrador advierta la existencia de un error que pueda generar la inadecuación del título presentado con el antecedente registral. Por el contrario, el Registrador estará obligado a rectificar si advierte que el contenido errado del asiento genera inadecuación con el título presentado.

Sin embargo, la formulación del principio de legitimación registral así como la normativa reglamentaria sobre los efectos de la rectificación citados en el párrafo precedente, ya no guardan coherencia con el nuevo tenor del artículo 2014 del Código Civil, en el cual se ha incorporado como elemento nuevo para la protección del tercero, el desconocimiento de las eventuales causas de la inexactitud del Registro que puedan constar no sólo de los asientos registrales sino también de los títulos archivados que los sustentan y que den lugar a la anulación, rescisión, cancelación o resolución del derecho del otorgante.

Siendo esto así, el Registro ya no protege a quien contrata sólo al amparo del contenido de los asientos registrales sino a quien contrata al amparo del contenido de los asientos registrales y de los títulos que sustentaron las inscripciones.

En tal sentido, si ensayamos una interpretación sistemática del nuevo texto del artículo 2013 del Código Civil, en armonía con el nuevo tenor del artículo 2014, el principio de legitimación registral habría quedado modificado de manera tácita en los términos siguientes: “El contenido del asiento registral y del título archivado se presume cierto y produce todos sus efectos siempre que del título archivado que le sirvió de sustento no se desprenda información distinta y mientras no se rectifique mediante título modificatorio posterior ([3]) o se declare su invalidez por el órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme.”

Carece de sentido en la actualidad, considerar vigente la formulación legal del principio de legitimación registral, que permitía tener por cierto y exacto el contenido del asiento no obstante discrepar del contenido del título archivado que le sirvió de sustento cuando, conforme a la modificación del artículo 2014, el adquirente no será más protegido en su adquisición en este supuesto.

Fe Pública y Publicidad Registral

Conforme al artículo 2012 del Código Civil se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones.

Al igual que el principio de legitimación registral, la presunción de conocimiento, de acuerdo a su formulación legal, alcanza al contenido de las inscripciones, es decir, al contenido de los asientos registrales.

Hasta la modificación del artículo 2014 del Código Civil, el sistema de protección del Registro descansaba sobre la base de la publicidad de las inscripciones, las cuales se presumían ciertas y exactas hasta que no se produjese su rectificación o anulación, siendo protegido el que hubiese contratado sobre la base de dicha información, siempre que su adquisición hubiese sido onerosa, la cual debía mantenerse aunque después se anulase, rescindiese o resolviese el derecho del otorgante por virtud de causas que no constasen en los registros públicos, siendo que, de acuerdo con una interpretación sistemática de los principios registrales, debía entenderse que la norma se refería a los asientos registrales.

En este escenario normativo, la contratación y el estudio de la titulación se realizaba, en términos generales, sobre la base de los certificados registrales compendiosos o literales que expide el Registro conforme al artículo 130 y siguientes del Reglamento General de los Registros Públicos, siendo el más utilizado en el tráfico inmobiliario, el Certificado Registral Inmobiliario – CRI (que publica los asientos de inscripción de dominio y de gravámenes).

Sin embargo, la modificación del principio de fe pública registral, al igual que lo ocurrido con el principio de legitimación registral, exige que en la actualidad, el adquirente que desea acogerse a la protección del Registro,  no sólo contrate sobre la base del contenido de los asientos registrales sino también que confronte dicho contenido con los títulos archivados que les sirvieron de sustento, con lo cual la contratación resultará no sólo más onerosa, sino más lenta, engorrosa e impredecible.

Advertimos en este breve análisis que, también pierde sentido otro de los principios rectores de nuestro sistema registral como es la calificación (principio de legalidad) así como la inscripción propiamente dicha, en la medida que, como consecuencia de la calificación, lo que se pretende es que el Registrador evalúe la validez y legalidad del acto o actos inscribibles que consten del título y extienda el asiento publicando la información relevante para los terceros contratantes. No obstante, con el tenor actual del artículo 2014, no resulta suficiente hoy para los contratantes, acceder a la información de los asientos, debiendo recurrir también a los títulos archivados, en los cuales no sólo puede aparecer información discrepante con los asientos sino también otros actos o pactos cuya rogatoria se reservó o que no contienen actos inscribibles.

Consideramos por lo expresado en estas líneas que urge que el legislador efectúe una revisión integral de la normativa registral a fin de corregir las inconsistencias generadas con la Ley 30313 y que la ciudadanía pueda contar con un sistema registral confiable, coherente y predecible.

[1]           Artículo 82.-  Rectificación de error material.- Las rectificaciones de los errores materiales se harán en mérito del respectivo título archivado, salvo que éste no se encuentre en la oficina, en cuyo caso se procederá conforme al Capítulo II del Título VIII del este Reglamento, a efecto de que previamente se reconstruya el título archivado correspondiente.

[2]           Artículo 32.- Alcances de la calificación.- El Registrador y el Tribunal Registral, en sus respectivas instancias, al calificar y evaluar los títulos ingresados para su inscripción, deberán:

  1. Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral en la que se habrá de practicar la inscripción, y, complementariamente, con los asientos registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimación de aquéllos. (…)

(…)

  1. Rectificar de oficio o disponer la rectificación de los asientos registrales donde haya advertido la existencia de errores materiales o de concepto que pudieran generar la denegatoria de inscripción del título objeto de calificación.

[3]  Sólo se mantendría la presunción de exactitud en los casos de rectificación por título modificatorio posterior, excluyéndose a las rectificaciones sobre la base de los títulos archivados.

Socio del estudio De la Flor, García Montufar, Arata & Asociados Abogados

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