¿Cómo constituir una propiedad horizontal?

¿Cómo constituir una propiedad horizontal?

El presente manual explica el trámite a seguir para constituir una propiedad horizontal. Para esto, se necesita el otorgamiento de tres actos jurídicos: la declaración de fábrica, la independización y el reglamento interno.

I. La declaración de fábrica

El título llamado declaratoria de fábrica permite acreditar la propiedad de la edificación, quien la otorga y declara es el arquitecto o ingeniero responsable de la obra y el propietario es solo un interviniente para dar fe. Este debe detallar la intervención que tuvieron el ingeniero o arquitecto y el propietario, el terreno sobre el cual se ha construido la obra y cómo se construyó (distribución, áreas, estructuras, acabados, costos).

En la actualidad, hay dos formas de otorgamiento de la declaración de fábrica: el procedimiento ordinario a través de escritura pública o el formulario único de edificaciones, ambos tienen el mismo valor.

a. Procedimiento ordinario:

En este, la declaración de fábrica se otorga mediante escritura pública ante un notario. Para esto, el abogado debe redactar la minuta que contenga una rogatoria  para que la eleve a Escritura Pública, también  se debe adjuntar la licencia de construcción, la conformidad de obra y un certificado de numeración municipal.

b. Formulario Único de Edificaciones:

El legislador creó el FUE para facilitar el trámite de inscripción y reducir los costos. La tramitación sigue los siguientes pasos:

  • A nivel municipal:
    1. FUE-parte 2 por triplicado.
    2. Copia literal de dominio (si no se ha presentado antes).
    3. Plano de localización y ubicación y de planta de arquitectura.
    4. Hoja de datos estadísticos (ya no es tan solicitada).
  • A nivel registral, constituyen el título registral:
    1. FUE (duplicado) firmado por la municipalidad (constituye conformidad de obra)
    2. Planos de localización, ubicación y arquitectura.
    3. Reglamento interno y nominación del Presidente y/o primera directiva.
    4. Independización.

II. Independización

Después de obtener la declaración de fábrica, se deben delimitar las áreas y medidas perimétricas de cada sección de dominio para determinar el alcance del derecho de propiedad. La independización va a depender del tipo de edificación: edificio, quinta, condominio, etc.

Este paso es fundamental para la partida electrónica en la cual se van a abrir otras partidas, provenientes de la partida matriz,  para cada sección de dominio exclusivo.

III. Reglamento Interno

El reglamento interno está constituido por las “reglas de juego” de una edificación en régimen de propiedad horizontal. Este contiene:

  • Los derechos de los propietarios u ocupantes y las obligaciones de los mismos
  • Características de la Unidad Inmobiliaria (Edificio, quinta, campo ferial, etc).
  • Descripción de secciones, área ocupada y uso.
  • Lista de bienes y de servicios comunes.
  • Descripción de las participaciones en áreas comunes (no puede cederse).
  • Descripción de las participaciones en gastos comunes (pueden diferenciarse)
  • Variación y reajuste de los porcentajes de participación:
  • Variación por ampliación o reducción del dominio exclusivo (dependerá de si las participaciones se computan en base al terreno ocupado o al techado)
  • Variación por acumulación o por independización.

Carlos Vargas, Paula Portocarrero, Fernando Diez, Nicole Peschiutta y Alonso Velezmoro

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