Alan Pasco Arauco

Asociado del Estudio Philippi Prietocarrizosa Ferrero DU & Uría Abogados

04 de Junio del 2017

Acabo de comprar un inmueble: ¿Hasta cuándo puedo exigirle al vendedor que me firme la escritura pública?

Diez años. Ese es el plazo que, de acuerdo al artículo 2001 inciso 1 del Código Civil (CC), tiene el comprador para exigirle a su vendedor la firma de la escritura pública (EP).

 

Hace algunas semanas participé en un evento sobre el Noveno Pleno Casatorio, en el que sustenté la necesidad de que este derecho a la EP, tratándose de compradores, fuese imprescriptible[1]. Para sustentar ello puse el siguiente ejemplo: A es propietario registral de un predio y se lo vende mediante documento privado a B. Dado que el contrato no ha sido elevado a EP el mismo no logra inscribirse en el registro, con lo cual A sigue figurando como propietario, pese a que ya no lo es. Al cabo de 15 años A fallece y el predio pasa a estar inscrito a nombre de sus 3 hijos (los “Herederos”), aun cuando en realidad el propietario es B. B decide formalizar su situación así que solicita a los Herederos le otorguen la EP de su compraventa, para así poder inscribir el inmueble a su favor.

 

Los Herederos se niegan a hacerlo, y ante la amenaza de B de iniciar un proceso judicial de otorgamiento de EP aquellos mantienen la calma: saben que el plazo para interponer la demanda ya venció, pues han transcurrido más de 10 años. Si la demanda llega a ser interpuesta, los Herederos deducirán la excepción de prescripción y aquélla será desestimada.

 

¿Cuáles son los riesgos que corre “B” al mantenerse los Herederos como propietarios registrales? En mi exposición, señalé que el riesgo es que esos Herederos, valiéndose de la apariencia que les otorga el registro, se muestren como verdaderos propietarios frente a un eventual interesado (llamémoslo C) y terminen transfiriéndole el bien. Y este comprador, por haber inscrito primero el bien a su favor (y salvo que alguien pueda probar que sabía que los Herederos no eran realmente los propietarios) terminaría protegido frente a la eventual demanda de mejor derecho de propiedad que interponga B.

 

Algunas voces de protesta se alzaron contra el ejemplo que acabo de poner: “No es posible que los Herederos vendan el bien, pues éste no les pertenecía dado que su padre (A) se lo había vendido previamente a B”. “El Registro es declarativo, no constitutivo, así que el hecho que los herederos sigan figurando en el registro como propietarios no significa que realmente lo sean, por lo tanto no podían transferirle el bien a C”. “Si A ya había vendido el inmueble entonces éste salió de su patrimonio, por lo que a su fallecimiento dicho bien no fue transferido mediante sucesión a los Herederos, y siendo así estos no podían vendérselo a C”

 

Estos comentarios me llevan a pensar que muchos no entienden qué rol cumple el Registro respecto de aquellos contratos de compraventa otorgados por personas que no son los verdaderos dueños. El ejemplo que puse no buscaba desconocer que, en efecto, el registro es simplemente declarativo. Estoy de acuerdo con que los Herederos, formalmente, nada podían transferir pues el bien ya había sido previamente vendido a favor de B, pero esta afirmación se mantiene como cierta sólo en tanto los Herederos no dispongan del bien a favor de un tercero.

 

Me explico: imaginemos que los Herederos nunca vendieron el bien a C y más bien pretenden retomar el control del predio (que viene siendo poseído por B), por lo que interponen una demanda de reivindicación contra B. Sin duda alguna el proceso lo ganará B: él es realmente el propietario y los Herederos no podrán ampararse en que ellos tienen el bien inscrito a su favor. Cuando la controversia se mantiene en un nivel inter partes (entre vendedor y comprador), la realidad vence al registro, y está bien que así sea.

 

De igual forma, imaginemos que los Herederos logran desalojar extrajudicialmente a B y éste pretende recuperar lo que le pertenece. ¿Podrá B iniciar un proceso de reivindicación contra los Herederos? Sin duda alguna. B puede acreditar su propiedad con el contrato celebrado con A, y el hecho de que el mismo no se haya inscrito no le resta valor. La conclusión es la misma que en el caso anterior: mientras la controversia se mantenga en un nivel inter partes, la realidad supera al registro.

 

Pero todo cambia cuando los titulares registrales (Herederos) disponen del bien, pues la controversia sale del plano original – donde hay alguien que sabe que vendió y a pesar que mantiene la inscripción registral a su favor sabe que ésta no representa nada –, y aparecen terceros (C) cuyos intereses deben ser tomados en cuenta, pues aquellos, a diferencia de quien les vendió el bien (Herederos), no necesariamente saben que el registro publicita una mentira. ¿Quién debe prevalecer? ¿B, que adquirió de quien realmente era el propietario, o C, que si bien no le compró al real propietario se guió de la información que publicitaba el registro? ¿Debe ganar quien compra del verdadero propietario y no inscribe, con lo cual permite que el registro publicite una mentira, o aquel que no le compró al verdadero propietario pero creyó que sí lo hacía, pues se dejó llevar por esa mentira que el anterior comprador (B) contribuyó a crear?

 

El sistema jurídico peruano ha ponderado ambos intereses y – me parece que de forma acertada – ha decidido proteger al segundo comprador (art 2022 CC) siempre que este haya actuado de buena fe[2].

 

Es por eso que, aun cuando el registro es declarativo, aun cuando los Herederos ya no son los verdaderos propietarios, aun cuando formalmente nadie puede vender lo que no es suyo, el sistema jurídico hace prevalecer la adquisición de C. Es así como está regulado en nuestro sistema jurídico y mientras ello no cambie debemos entender que la inscripción de un contrato sanea (corrige, cura, redime) los problemas que éste trae por haber sido otorgado por alguien que no tenía la legitimidad para hacerlo (por ejemplo, cuando alguien – como los Herederos – vende lo que no le pertenece).

 

Entonces, queda del todo claro que B (el verdadero propietario) sí corre un riesgo cuando el registro publicita como propietario a quien no lo es: si el bien llega a ser transferido a un tercero que inscribe su adquisición con buena fe (será B quien deberá demostrar que el tercero sabía que el registro publicitaba una mentira, lo cual en la mayoría de los casos es complicado), entonces B habrá perdido el bien para siempre (sin perjuicio de su derecho de exigir un resarcimiento a los Herederos).

 

Y es aquí precisamente donde adquiere relevancia el derecho de B de obtener su EP, independientemente del tiempo transcurrido, para poder inscribir su adquisición y evitar así que aparezca el tercero comprador de buena fe. ¿Por qué prohibirle a B obtener su EP luego de 11 años? ¿Por qué limitar su derecho de acceder al Registro durante los primeros 10 años?

 

Sin duda alguna los plazos prescriptorios tienen un sentido: si se trata de una deuda dineraria nadie puede estar obligado a honrarla por toda la vida. Diez años es más que suficiente para que el acreedor exija el pago. Pero ello no ocurre con el otorgamiento de la EP, porque el vendedor (o sus herederos) sólo tienen que firmar un documento para formalizar aquello que ya se produjo: la transferencia de propiedad a favor del comprador.

 

Es más, ni siquiera tendrían que firmarla, porque si son demandados y simplemente no se presentan al proceso, el juez firma por ellos la EP a favor del demandante. Por ello, la imprescriptibilidad del derecho a la EP (que es algo por lo que abogo) únicamente le otorga al comprador la posibilidad de demandar la firma de su EP en cualquier momento sin correr el riesgo de que su vendedor le oponga una excepción de prescripción.

 

Entonces, el plazo prescriptorio de 10 años para exigir la EP no sólo perjudica arbitrariamente a los propietarios, impidiéndoles formalizar su derecho e incorporarlo formalmente a su patrimonio (sólo una vez que lo tengan inscrito a su favor podrán darlo en hipoteca, por ejemplo), sino que no tutela ningún interés que realmente deba ser protegido. ¿Le parece que esas no son razones suficientes para cambiar el CC y consagrar la imprescriptibilidad del derecho a la EP? Entonces le doy una tercera: ¿Quiénes son los grandes beneficiados con el hecho de que el propietario real no pueda inscribir el derecho a su nombre? Aquellos que, habiéndoselo vendido, mantienen la titularidad registral a su favor, lo cual les otorga la apariencia de propietarios y les permite engañar a terceros interesados en adquirir el bien. Es decir, el plazo prescriptorio de 10 años no es inocuo, sino realmente contraproducente: impide a los propietarios formalizar lo que les pertenece, los expone a que lo terminen perdiendo en manos de un tercero adquirente de buena fe e incentiva a personas inescrupulosas a volver a disponer de aquello que ya vendieron previamente.

 

Luego de esto, ¿se puede defender de manera razonada que el derecho a la escritura pública prescriba a los 10 años?

 

Notas del Autor

[1] Mi exposición completa puede verse en los siguientes enlaces:

https://www.youtube.com/watch?v=ycj-DQyTxNY

https://www.youtube.com/watch?v=HgevLjLI310

https://www.youtube.com/watch?v=iTZR9VHfdtk

 

 

[2] Es cierto que el art. 2022 CC no menciona a la buena fe como un requisito que deba cumplir el segundo comprador al momento de su inscripción, sin embargo, de una interpretación sistemática del resto de normas del CC se desprende la necesidad de que aquélla esté presente.

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