01 de Diciembre del 2015

¿Cómo solucionar un caso de mejor derecho de propiedad? La Corte Suprema se equivoca

El caso resuelto por la Corte

El 30 de septiembre último se publicó la Sentencia Casatoria N° 3312-2013-Junín, mediante la cual Corte Suprema resolvió el siguiente caso:

“A”, propietario del inmueble “X”, se lo vendió a “B” mediante minuta con firmas legalizadas del año 1991. “B” tomó posesión del bien. Al año siguiente, “A” vendió nuevamente el mismo bien pero esta vez a favor de “C”, mediante escritura pública de 1992. “C” demandó a “B” para que se le reconozca su mejor derecho de propiedad sobre el bien “X” y así poder usar y disfrutar del mismo.

En primera y segunda instancia se declaró infundada la demanda. La Sala Superior sostuvo que la compraventa a favor de “B” debía primar, pues tenía una fecha anterior (1991) a la compra de “C” (1992), tal como lo establece el artículo 1135[1] del Código Civil (CC). Finalmente, la Corte Suprema declaró fundado el recurso de casación planteado por “C” y anuló la sentencia de la Sala Superior, alegando que el conflicto surgido entre “B” y “C”, al ser uno sobre mejor derecho de propiedad, no debió ser resuelto con el artículo 1135 CC, pues éste regula los actos jurídicos que contienen obligaciones de dar, y no las situaciones en las que se discute derechos reales sobre el mismo bien.

Análisis del 1135 CC y el error de la Corte Suprema

“A” se ha obligado a entregar el mismo inmueble a “B”, “C” y “D”. Este es el supuesto que trata de solucionar el 1135 CC. El error de la Corte está en no comprender que esta norma no se limita a determinar si “A” debe entregarle el bien a “B”, “C” o “D”, sino que en algunos casos determina cuál de ellos (“B”, “C” o “D”) debe ser preferido para gozar del derecho real. Por eso, el 1135 CC no sólo resuelve casos “obligacionales”, sino que también asigna derechos reales.

Me explico:

Imagínese que “A”, propietario registral del inmueble “X”, suscribe: el día 1 un arrendamiento a favor de “B” mediante minuta; el día 2 un arrendamiento a favor de “C” mediante escritura pública; y el día 3 un arrendamiento con “D” mediante escritura pública que se inscribe en el Registro. Habrá una disputa entre “B”, “C” y “D” para determinar quién de ellos usará el bien como arrendatario. La solución que nos da el 1135 CC es preferir a “D”, en tanto él inscribió primero su arrendamiento, pero ello de ninguna manera significa que “D” adquirirá un derecho real sobre el bien ni que se constituirá como nuevo propietario. En este caso, el 1135 CC sólo le dice a “A”, en su condición de deudor de “B”, “C” y “D”, frente a quién de ellos está OBLIGADO a entregar el bien.

Ahora, ¿es posible que alguien se obligue a dar un inmueble y que el cumplimiento de dicha obligación sea consecuencia de un cambio en la titularidad del bien? Reformulo la pregunta para ser más claro: cuando se vende un inmueble (en general, cuando se transfiere la propiedad inmobiliaria ya sea por compraventa, donación, permuta, etc.), ¿el vendedor no asume también una obligación de entrega a favor del comprador? Si bien la transferencia de propiedad ya se produjo con la sola celebración del contrato (949 CC), hasta que el vendedor no entregue el bien se mantendrá como deudor de dicha entrega, la cual deberá ser realizada – obviamente – a favor del comprador. ¿Pero qué pasa si el mismo vendedor transfirió el bien a favor de dos sujetos distintos? ¿A cuál de los compradores deberá entregar el bien? El 1135 CC nos ayuda a resolver este caso: el bien debe ser entregado a quien primero lo inscribió a su favor de buena fe; y si ninguno de los compradores lo registró, el bien será entregado a aquél cuyo contrato de adquisición conste en documento de fecha cierta anterior; y si ninguno tiene fecha cierta, la preferencia la tendrá quien tenga documento privado de fecha más antigua.

Entonces, sí corresponde aplicar el 1135 CC para el caso de las ventas múltiples: si “A” vende el mismo inmueble a “B”, “C” y “D” y todos ellos le exijan a “A” la entrega, éste deberá dárselo a quien según el 1135 CC tenga la preferencia. ¿Pero qué pasa si “A” ya entregó (indebidamente) el bien al comprador a quien no le correspondía la preferencia? (por ejemplo, se lo entregó a “B”, que sólo tenía documento privado, a pesar de que debió entregárselo a “D”, que había inscrito el bien a su favor).

En este caso, “D” ya no demandará a “A” exigiéndole la entrega del inmueble, sino que accionará directamente contra “B”, pues él posee indebidamente el bien. ¿Podrá “D” alegar que su derecho es mejor que el de “B” porque así lo establece el 1135 CC? Nada impide que así sea, y es que si bien el inmueble ya no lo tiene “A”, éste no ha cumplido con su obligación de entrega tal como lo establece el 1135: debió darle el bien a “D” pero se lo dio a “B”. No tendría ningún sentido permitir que “D” se apoye en el 1135 CC para pedirle a “A” que le entregue el bien, pero impedirle eso mismo cuando quien tiene el bien es “B”. Independientemente de si el bien está en manos del deudor primigenio (“A”) o si ya pasó indebidamente a favor de uno de los adquirentes (“B”), el criterio debe preferencia debe ser respetado, por lo cual puede ser hecho valer tanto contra “A” como contra “B”. A esto nos referimos cuando dijimos que el  1135 CC no se limita a decirle a “A” a quién debe entregarle el bien, sino que en algunos casos, cuando este deudor ya entregó indebidamente el bien a quien no correspondía, la solución del conflicto seguirá siendo el 1135 CC, pero en este caso la solución se dará en una disputa entre los adquirentes para determinar cuál de ellos tiene mejor derecho sobre el bien y por ende a quién le corresponde quedarse con el mismo.

Alguien podría decir que en este caso la aplicación del 1135 CC no es necesaria, porque la norma correcta es el 2022 CC, según el cual cuando se oponen dos derechos reales sobre el mismo bien (la propiedad de “B” versus la propiedad de “D”) se debe preferir el derecho que primero se inscribió. Eso es cierto: en algún aspecto el 1135 y el 2022 se parecen: entre dos adquirentes del mismo bien, ambas normas prefieren a quien primero inscribió. Pero, ¿qué hubiese pasado si “D” no inscribía su derecho? ¿El 2022 CC establece un segundo criterio de preferencia ante la falta de inscripción? No. El 2022, a diferencia del 1135, sólo establece el registro como criterio de preferencia, pero no nos dice cómo solucionar el caso cuando no hay inscripción de por medio. El 1135 CC, entonces, engloba al 2022 CC, pero va más allá: determina a quién le corresponde gozar del derecho no sólo atendiendo a la fecha de la inscripción, sino que en defecto de ésta, nos proporciona otros dos criterios: la fecha cierta y la fecha más antigua.

Conclusión: El 1135 CC es muy amplio

El artículo 1135 CC no sólo aplica cuando hay arrendamientos múltiples o ventas múltiples. Esta norma debe aplicarse allí cuando “A” se ha OBLIGADO a dar el mismo bien a dos o más personas e independientemente en manos de quién se encuentra dicho bien. ¿Cuándo una persona se obliga a dar un bien a otra? El título, razón o causa de esta obligación, puede ser de lo más variado: puede ser que “A” vendió el bien, lo donó, lo arrendó, lo permutó, lo dio en comodato, constituyó un derecho real de uso sobre el mismo, etc., etc. En todos estos casos, existe la OBLIGACIÓN de dar el bien, y precisamente por eso debe aplicarse el 1135 CC.

Entonces, en la concurrencia de acreedores se da la confluencia de distintos titulares de derechos subjetivos (de la clase que sean) sobre un mismo bien. Esta confluencia puede darse entre: i) derechos reales similares (diversos compradores); ii) derechos reales distintos (compradores versus donatarios; iii) derechos de crédito similares (diversos arrendatarios); iv) derechos de crédito distintos (arrendatarios versus comodatarios, sólo por citar un ejemplo); v) derechos reales versus derechos de crédito (un comprador versus un arrendatario o un donatario versus un comodatario).

En conclusión, el 1135 CC engloba, entre otras,  a las ventas múltiples, a las donaciones múltiples, las permutas múltiples, los arrendamientos múltiples, los comodatos múltiples, e incluso la combinación de alguna de estas figuras. Las combinaciones son múltiples, y precisamente por eso lo peor que se puede hacer  – tal como lo hizo la Suprema – es cerrarle las puertas de la concurrencia a quien sí corresponde que les sean abiertas de par en par.

[1] Artículo 1135 CC.- “Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha anterior. Se prefiere, en este último caso, el título que conste de documento de fecha cierta más antigua”.