22 de Diciembre del 2015

Comentarios en torno a la verificación del cumplimiento de la normativa urbanística como parte intrínseca de la calificación registral

En este primer artículo que ha tenido a bien solicitarme la Revista Adovactus para su web, quisiera dedicar algunas líneas a tan solo poner sobre la mesa de la discusión universitaria un tema que considero particularmente importante, pero del cual no es común encontrar debates, textos o pronunciamientos —al menos de manera expresa— en la literatura jurídica peruana.

Me refiero al control urbanístico desde los Registros Públicos. Es decir, a la verificación del cumplimiento de la normativa urbanística dentro del alcance de la calificación registral que todo registrador se encuentra obligado a realizar a los títulos presentados por los administrados para su inscripción.[1]

¿Por qué es ello importante actualmente? Porque es en los Registros Públicos[2]  donde últimamente encuentro que se viene utilizando el sistema registral para pasar por alto o evitar ciertas disposiciones municipales plasmadas en las licencias de edificación o de habilitación urbana. En otras palabras, para dejar de lado (no aplicar) algunos parámetros edificatorios de carácter obligatorio a todo administrado.

Dada la brevedad de estas líneas, trataré de explicar lo anterior a través de un ejemplo sencillo:

  1. Una persona es propietaria de un predio ubicado en el corazón de la ciudad, en el cual obra construida una casa desde hace algunas décadas atrás. Es el caso que esta persona vende su propiedad a una constructora, quien al poco tiempo procede con solicitar una licencia de edificación a la municipalidad distrital competente a fin de ejecutar su proyecto inmobiliario: un edificio de 15 pisos de oficinas corporativas que serán posteriormente vendidas a terceros. Como puede observarse, dicho edifico estará sujeto a un régimen de propiedad horizontal en cuanto se empiece a transferir las unidades exclusivas (oficinas) a terceros, específicamente estará sujeto al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común.[3]
  1. La municipalidad formula observación al proyecto presentado por la constructora debido a que, si bien el proyecto considera a la azotea (llamémosla para estos efectos, piso 16) como una unidad de propiedad exclusiva (ya que se tiene pensado transferirla a un tercero una vez concluida la edificación), al momento de hacer los cálculos del número de estacionamientos del edifico el proyecto se olvida de considerar a la azotea como tal (es decir, como piso 16). Nótese que de acuerdo a los parámetros urbanísticos y edificatorios aplicables al distrito de este ejemplo, el número de parqueos de una edificación es proporcional al número de unidades exclusivas; es decir, solo no se toman en consideración las áreas comunes para determinar el número de estacionamientos.
  1. Ante ello, y debido a que la constructora no tiene previsto ampliar el número de espacios de estacionamiento[4], dicha empresa opta por replantear su proyecto de edificación: la azotea (piso 16) sería desde ahora considerada como un área común del edificio, ya no como una unidad exclusiva. De esta manera, podría edificarse la azotea sin tener que elevar el número de parqueos originalmente previstos en el proyecto. Claro que ello traería un problema: la constructora no podrá transferir la azotea (piso 16) al tercero como lo tenía previsto inicialmente. No obstante, la constructora acepta dicha modificación al proyecto (o, como veremos, al menos eso parece).
  1. Es así que todo parece encajar: se varía el proyecto y se cumple con los parámetros, se obtiene la licencia de edificación y se ejecuta la construcción. Una vez concluida esta, la constructora obtiene de la municipalidad la conformidad de obra y la declaratoria de edificación/fábrica. De allí que con este último instrumento municipal se logra iniciar el procedimiento registral para inscribir la edificación en la partida del predio. Así, se inscriben las independizaciones de cada oficina (unidades exclusivas) y la partida del predio queda solo como un remanente donde obran inscritos las áreas comunes y el reglamento interno del edificio (recordemos que está naciendo un régimen de propiedad horizontal). Atención que en este reglamento interno se detalla que la azotea (piso 16) es un área común, haciendo eco de las disposiciones municipales contenidas en la licencia de edificación y en la posterior declaratoria de edificación.
  1. Sin embargo, al poco tiempo de haber logrado la inscripción de la declaratoria de fábrica, la constructora decide variar el mencionado reglamento interno del edificio (inscrito en la partida remanente), para lo cual no se requiere la intervención del municipio. ¿De qué trata dicha modificación? Desafectar la azotea como área común y convertirla, por así decidirlo la junta de propietarios[5], en una unidad de propiedad exclusiva (piso 16). Dicha modificación se presenta a los Registros Públicos y, dado que la calificación registral en la práctica no analiza la normativa local de cada circunscripción, tal modificación es inscrita y se obtiene una partida independizada para la azotea o piso 16 (ahora considerada una unidad exclusiva) sin tener que pedir autorización al municipio (lo cual hubiese implicado, como resulta obvio, el incremento del número de estacionamientos). Finalmente, la constructora vende su flamante piso 16 a un tercero, tal y como lo tenía planificado inicialmente.

Como puede apreciarse, lo que ocurre actualmente es que los registradores públicos únicamente vienen verificando que los títulos presentados cumplan con la normativa de alcance nacional y no se remiten a la diversa (y por sobre todo dispersa) normativa municipal (ya sea provincial o distrital), la cual regula los parámetros urbanísticos y edificatorios en cada circunscripción. Menos aún se consulta a las municipalidades si las modificaciones que pretenden realizar los particulares afectan lo dispuesto por estas, en su oportunidad, para las edificaciones ejecutadas.

Es por ello que el registrador del ejemplo únicamente verificó que la modificación del reglamento interno cumpliese con lo dispuesto en la norma de alcance nacional que regula los regímenes de propiedad horizontal (ley 27157), pero no si es que el acto llevado a cabo por el administrado afectaba directa o indirectamente algún acto previamente inscrito donde la municipalidad distrital diera un pronunciamiento o autorización.

¿Hay alguna disposición legal que expresamente disponga que los registradores públicos deben verificar el cumplimiento de las normas distritales, provinciales o inclusive regionales que pudiesen regular un acto materia de inscripción al igual que lo hacen con las normas de alcance nacional? No. Sin embargo, debe tener en cuenta que ello no es necesario en tanto que dicha verificación forma parte de la calificación registral a la que, en aplicación del principio de legalidad contemplado en el art. 2011 del Código Civil, todo registrador se encuentra obligado.

[1]     Vale decir, dentro del alcance del principio de legalidad regulado por el art. 2011 del Código Civil.

[2]     Para efectos de este artículo, hagamos como si las municipalidades siempre hiciesen cumplir su normativa del uso de suelos en su circunscripción. Normativa que, vale la pena recordar, está contemplada en las ordenanzas y decretos de alcaldía de las municipalidades.

[3]     Regulado por la Ley 27157 y su reglamento, Decreto Supremo 035-2006-VIVIENDA.

[4]     Dado que ello implicaría un considerable aumento en los costos de ejecución del proyecto.

[5]     Vale precisar que en este ejemplo la junta de propietarios tiene un único miembro: la constructora. ¿Cómo así? Pues lo permite la legislación actual, en tanto que la propiedad horizontal puede ser instaurada en edificaciones que tengan dicha vocación. En este ejemplo, la constructora constituye el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común y antes de iniciar la venta a terceros opta por sesionar una junta de propietario(s) a efectos de modificar el reglamento interno del edificio.

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