27 de Octubre del 2017

Compré un terreno, construí en él y me acaban de resolver el contrato: ¿Tengo derecho a que me paguen el valor de la edificación?

En mi última publicación, analicé el caso planteado en el Pleno Jurisdiccional Distrital de la Corte Superior de Lima Norte: “A” (vendedor) celebra un contrato de compraventa con “B” (comprador) sobre un terreno. “B” toma posesión y en su condición de nuevo propietario construye dos pisos. Al cabo de un tiempo, producto del incumplimiento de “B”, el contrato queda resuelto.

 

La pregunta del Pleno con relación al caso planteado fue la siguiente: ¿Qué debe restituir “B” como consecuencia de la resolución de la compraventa: solo el terreno o la devolución debe incluir la construcción?

 

Concluí que la pregunta formulada resultaba incorrecta, en tanto admite una única respuesta: la devolución debe darse sobre la totalidad del inmueble, pues de otro modo, se le estaría exigiendo a “B” un imposible físico: ¿Cómo haría para devolver solo el terreno y quedarse con la construcción?

 

Pero ello no significa que el caso del Pleno resulte irrelevante; por el contrario, considero que el Pleno era una oportunidad idónea para dar respuesta a otra pregunta: ¿Corresponde que se le pague el valor de la edificación al comprador? Y si la respuesta fuera afirmativa, surgen dos dudas adicionales: (i) ¿En qué casos corresponde dicho pago?; y (ii) ¿Cuál es el sustento jurídico que, en cada caso, justificaría dicho pago?

 

En este breve comentario trataré de responder dichas interrogantes.

 

De acuerdo con el artículo 1372° CC, los efectos de la resolución se retrotraen al momento en que se produjo la causal que la motivó y en la medida que estamos ante una resolución por incumplimiento del comprador, la resolución se produciría desde el momento del incumplimiento. Y es este el hito que toma el art. 1372 para la restitución de las prestaciones: las partes deben restituirse las prestaciones en el estado en que se encontraran al momento del incumplimiento.

 

Entonces, tomando como referencia el momento en que se produce el incumplimiento de “B”, considero que el caso del Pleno engloba dos supuestos que merecen un tratamiento distinto:

 

(i)         Que “B” haya realizado las construcciones antes de incurrir en incumplimiento;

 

(ii)        Que “B” haya realizado las construcciones después de incurrir en incumplimiento.

 

Me voy a centrar en el análisis del primer supuesto, que podría graficarse del siguiente modo:

 

“A” vende un terreno a “B”, quien en su condición de propietario toma posesión y construye una casa de dos pisos. Al cabo de 1 año, producto del incumplimiento de “B”, el contrato queda resuelto.

 

¿Producto de la resolución “B” debe restituir todo el inmueble (terreno más construcción) o solo el terreno? ¿Deben afectarse las construcciones realizadas antes del incumplimiento? Si consideramos que, de acuerdo con el art. 1372°, la resolución opera desde el momento del incumplimiento, uno podría pensar que aquellos efectos contractuales producidos antes de dicho incumplimiento no se ven afectados por la resolución. ¿Cuáles son estos efectos producidos antes de la resolución? La entrega del bien a favor de “B” y la construcción por parte de éste.

 

Es decir, si tomamos literalmente al 1372° CC se negaría el efecto restitutivo de la resolución, porque, como el bien fue entregado antes del incumplimiento y dado que hasta esa época no llega la resolución, “B” podría retener el bien que recibió al amparo del contrato de compraventa vigente en ese momento. Ello determinaría que “B” se quede con el bien pese a que él fue el culpable de la resolución, perjudicando de este modo al vendedor inocente.

 

¿Cómo debemos interpretar el1372° CC para evitar este resultado?

 

• En los contratos de ejecución instantánea, en donde las prestaciones se ejecutan en un solo momento, ya sea inmediatamente a su celebración, como en la compraventa al contado[1], o que se difiera la ejecución de la prestación para un momento ulterior, como cuando se fija un plazo para la entrega del bien vendido o para el pago del precio[2],los efectos de la resolución se producen retroactivamente desde el momento de en que el contrato fue celebrado;

 

• En los contratos de duración (aquellos cuyas prestaciones se van ejecutando a lo largo del tiempo) el efecto restitutivo opera desde el momento del incumplimiento, sin que se afecten los efectos ya desplegados. Por ejemplo, si un arrendamiento de 5 años se resuelve por un incumplimiento producido el año 3, la restitución no deberá incluir la devolución de la renta pagada los dos primeros años[3].

 

Queda claro, entonces, que “B” está obligado a restituir el predio, y la pregunta sobre si dicha devolución debe incluir solo el terreno o también la edificación resulta ociosa: no existe posibilidad de que solo devuelva el terreno, por lo que la restitución debe darse respecto de la totalidad del predio. Pero la pregunta que queda en el aire es si a “B” se le debe pagar lo invertido en la construcción.

 

Dado que estamos ante un caso en donde “B” construyó sobre un terreno que hoy no le pertenece (perdió la propiedad producto de la resolución), se podría incurrir en el error de aplicar las normas de accesión por construcción en terreno ajeno. La accesión se aplica allí donde no existeun vínculo jurídico previo entre el propietario del terreno y el constructor (piénsese en el invasor que construye sobre el terreno usurpado). De lo contrario, si existe un contrato que vincula a las partes, la forma de restitución se rige por la regulación establecida en el contrato correspondiente[4]. En el caso que vengo analizando, no solo existió un vínculo previo entre el constructor y el dueño del suelo al momento de la edificación (el contrato de compraventa), sino que el constructor edificó cuando tenía la condición de propietario, por lo que no es factible hablar de “construcción en terreno ajeno”.

 

Pero la pregunta se mantiene: si estamos de acuerdo en que “B” debe ser reembolsado por el valor de la edificación, ¿cuál es el sustento normativo de dicho reembolso?

 

Téngase en cuenta que no es posible considerar que este “reembolso” deba ser realizado por “A” como parte de su obligación de restitución producto de la resolución de la compraventa. Lo que las partes se restituyen son las prestaciones ejecutadas durante la vigencia del contrato, o de no ser posible dicha restitución in natura se paga su valor en dinero. Partiendo de ello, se podría caer en el error de creer que la “edificación” es una prestación ejecutada por “B”, y al no poder serle restituida in natura, debe pagársele su valor en dinero. El problema con este razonamiento es que olvida un dato elemental: la edificación hecha por “B” no fue realizada a favor del vendedor, sino en favor del mismo comprador (en ese entonces propietario), por lo que aquella no califica como una “prestación” pasible de ser “restituida” producto de la resolución.

 

Considero que para darle sustento jurídico a este “reembolso” podríamos recurrir a la figura de las mejoras[5]. Así, el constructor podría acreditar que lo construido incrementó el valor del terreno, por lo que la edificación calificaría como mejora útil al amparo del art. 916° CC, debiendo reembolsársele el valor actual de la edificación (artículo 917° CC).

 

Y es aquí donde se aprecia un error en la solución planteada por el Pleno, pues según éste “si las edificaciones fueron realizadas de buena fe, se deja a salvo su derecho para reclamar el pago de su valor”.

 

Me parece que el Pleno aplicó indebidamente las reglas de la accesión, en donde el reembolso del valor de lo construido depende de la buena fe con que haya actuado el constructor (por el contrario, si se acredita que construyó de mala fe, el dueño del terreno puede apropiarse de lo edificado sin contraprestación alguna).

 

No obstante, esta exigencia de buena fe es innecesaria en un caso de “mejoras”, pues el reembolso de estas le corresponde tanto al poseedor de buena como al de mala fe. En adición, debe tenerse en cuenta que en el caso analizado “B” no podría haber actuado de mala fe al momento de la construcción, pues esta se hizo cuando aquel tenía la condición de propietario. Si el constructor de mala fe es aquel que edifica sobre un terreno sabiendo que no le pertenece, y en este caso “B” construyó en su condición de propietario, no es posible sostener que dicha edificación se haya hecho de mala fe.

 

En conclusión, en el caso analizado en este breve trabajo, corresponde que el comprador devuelva la totalidad del predio (terreno más construcción) con derecho a que se le reembolse el valor de lo edificado en aplicación de las normas de “mejoras” (o subsidiariamente en aplicación del enriquecimiento sin causa).

 

¿Y qué pasa si la construcción se hizo luego del incumplimiento (o incluso luego de la resolución)? Ello será materia de análisis en mi próxima publicación.

[1] Contrato de ejecución instantánea e inmediata.

[2] Contrato de ejecución instantánea y diferida.

[3]Esta es la posición de FORNO FLORES, Hugo. “El principio de retroactividad”. En: http://dike.pucp.edu.pe http://

[4] Al respecto: NÚÑEZ BOLUDA, María de los Desamparados. La accesión en las edificaciones. José María Bosch Editor, Barcelona 1994, pp. 38 y ss.

[5] Sin perjuicio de ello, subsidiariamente podría recurrirse a la figura del enriquecimiento sin causa.