Alan Pasco Arauco

Asociado del Estudio Philippi Prietocarrizosa Ferrero DU & Uría Abogados

26 de Septiembre del 2017

Compré un terreno y construí en él: ¿Qué debo devolver en caso de resolución?

Imagine el siguiente caso: “A” (vendedor) celebra un contrato de compraventa con “B” (comprador) sobre un terreno. Como consecuencia de la celebración del contrato “B” toma posesión y en su condición de nuevo propietario construye dos pisos. Al cabo de un tiempo “A” demanda la resolución de la compraventa y resulta victorioso. Como es bien sabido, la resolución de un contrato genera tres efectos: (i) extintivo liberatorio: las partes quedan liberadas de seguir ejecutando las prestaciones que estuviesen pendientes; (ii) restitutorio: las partes deben devolverse (restituirse) aquello que se hubiesen entregado con ocasión de la ejecución del contrato (hoy resuelto); y (iii) resarcitorio: la parte culpable de la resolución (es decir, quien incumplió) debe resarcir a su contraparte por los daños que derivan de la extinción del vínculo contractual.

 

Me voy a centrar en el segundo de estos efectos: el restitutorio. La pregunta que se impone en el caso recién planteado es la siguiente: ¿qué debe restituir B como consecuencia de la resolución de la compraventa?

 

Este caso fue materia de análisis y debate en el Pleno Jurisdiccional Distrital de la Corte Superior de Lima Norte (en adelante el “Pleno”), realizado en agosto del 2016. Los Magistrados se plantearon la siguiente pregunta: “¿En los contratos de compraventa, la devolución del lote de terreno a favor del demandante (vendedor) por efecto de la resolución del contrato, debe incluir la entrega de las edificaciones pertenecientes al demandado (comprador)?”

 

Se proyectaron dos respuestas tentativas:

 

(i)         La restitución del lote de terreno entregado en virtud del contrato, a favor del demandante (vendedor), sí debe incluir las edificaciones pertenecientes al demandado (comprador).

 

(ii)        La restitución del lote de terreno entregado en virtud del contrato, a favor del demandante (vendedor), no debe incluir las edificaciones pertenecientes al demandado (comprador)

 

La Corte Superior se inclinó (por mayoría) por la primera propuesta.

 

Desde mi punto de vista, el Pleno plantea un falso problema, pues la única respuesta posible a la pregunta trazada es que la devolución debe comprender al predio en su integridad, es decir, terreno más edificación.

 

¿En qué me sustento para señalar ello? Partamos por lo básico: el suelo y la construcción constituyen una única unidad inmobiliaria; es decir, al ser la construcción parte integrante del suelo, ambos constituyen un todo inescindible. Es por eso que el propietario de un terreno extiende su dominio a todo lo que se construye sobre aquel.

 

No obstante, esta regla admite una excepción: el derecho de superficie, mediante el cual el superficiario goza de la facultad de tener temporalmente en propiedad una construcción separada sobre o bajo la superficie del suelo (art. 1030° CC). De este modo, mediante la superficie es posible separar (por un plazo máximo de 99 años) la construcción del suelo, de tal forma que aquella le pertenezca en propiedad a alguien (llamado “propietario superficiario” o simplemente “superficiario”) distinto al dueño del terreno.

 

El derecho de superficie permite “crear” dos inmuebles (terreno y construcción) allí donde antes solo había uno (predio en su conjunto). Cada uno de estos inmuebles podrá ser materia de transferencia o afectación por separado: el dueño del terreno podría venderlo o gravarlo a favor de “X”, mientras que el propietario superficiario podría vender o gravar lo edificado a favor de “Y”. De igual forma, mientras los acreedores del dueño del suelo podrían embargárselo (sin incluir la edificación), los acreedores del superficiario podrían hacer lo propio con lo construido (sin que dicho embargo afecte al terreno).

 

Entonces, fuera del ámbito del derecho de superficie, la construcción es parte integrante del suelo y por ende sigue la suerte de este último, no pudiendo ser (la edificación) objeto de derechos singulares.

 

Y en esta misma lógica se encuentra el artículo 938 CC, según el cual “El propietario de un bien adquiere por accesión lo que se une o adhiere materialmente a él”.  En el caso de una construcción, lo accesorio vendría a aquello que se adhiere o une (edificación), mientras que el bien principal sería aquel bien que recibe la adhesión (suelo).

 

Considero que es posible identificar dentro de dicho artículo dos supuestos:

 

(i)         Cuando es el mismo propietario quien adhiere o une algo a su bien. Piénsese en el dueño del suelo que construye sobre el mismo. El dueño del suelo será a su vez dueño de la construcción. Esto resulta bastante obvio, por lo que considero que la utilidad de la norma no radica en este supuesto, sino en el que viene.

 

(ii)        Cuando es alguien distinto del propietario quien, sin su autorización, adhiere o une una cosa al bien. Pensemos en quien edifica sobre un terreno que no es suyo, sin el asentimiento del propietario. Naturalmente, si las partes tienen un acuerdo previo (un contrato de superficie, por ejemplo) no será necesario aplicar la “accesión”, porque las relaciones entre ellas (el monto de la renta por el uso del terreno, quién se quedará con la totalidad del predio al finalizar el plazo de la superficie, a qué valor se pagará el terreno o la edificación, etc.) estarán reguladas en el respectivo contrato. Por el contrario, cuando entre las partes no existe ningún vínculo previo (invasor que construye en terreno ajeno), deberemos aplicar las reglas de la accesión, pudiendo ser que la totalidad del bien se quede con el dueño del suelo o pase a manos del constructor (ello dependerá de la buena o mala fe con que haya actuado cada uno de ellos).

 

Pero más allá de quién de los dos se queda con el bien, lo importante es la idea que subyace en la norma y que vengo develando desde un inicio: el bien resultante (suelo + edificación) debe pertenecerle a la misma persona (ya sea al propietario del suelo o a quien construyó), no siendo posible una escisión del bien, en donde el terreno se quede con uno y la construcción con otro.

 

Este caso podría haberlo resuelto el legislador de otro modo, por ejemplo, otorgándole al constructor un derecho de superficie forzosa, de tal forma que este se convierta en propietario de lo construido por un tiempo determinado, manteniéndose el dominio sobre el suelo a favor de la contraparte. ¿Por qué el legislador no optó por esta solución? De haberlo hecho, se habría tenido que establecer el plazo de la superficie forzosa, el monto de la renta por el uso del suelo ajeno, se habría tenido que determinar cuál de las partes tendría el derecho de consolidarse como propietario de la totalidad del predio una vez vencido el plazo legal, entre otros aspectos no menos relevantes. Este esquema, claramente, resultaba demasiado costoso y engorroso.

 

Otra forma de resolver el problema habría sido establecer entre las partes un régimen de copropiedad sobre la totalidad del bien: constructor y dueño del suelo se convertirían en titulares del 50% de acciones y derechos sobre la totalidad del predio resultante. No obstante, ello habría representado, al igual que la “superficie forzosa”, un régimen antieconómico y complejo, dada la exigencia de unanimidad o mayorías absolutas para las tomas de decisiones sobre el bien común.

 

Frente a estas dos opciones, nuestro legislador optó (acertadamente) por una tercera vía (que es la tradicional en los sistemas jurídicos de formación romano germánica): debe haber un único propietario para el bien resultante

 

Dicho todo esto, queda claro que la segunda propuesta de solución planteada en el Pleno, sugiriendo que el comprador podría quedar obligado a restituir solo el terreno, conservando a su favor la construcción, rompía absolutamente con el principio que consagra nuestro CC: salvo el caso de la superficie, terreno y edificación deben quedar consolidadas en la misma persona.

 

Esta segunda respuesta implicaría dividir jurídicamente el suelo de la construcción, aun cuando no existe un derecho de superficie constituido por las partes interesadas. Es más, si el Pleno se hubiese inclinado por esta respuesta, habría tenido que establecer una especie de “superficie forzosa”  (que no encuentra ningún tipo de respaldo ni reconocimiento en el CC), obligando al Juez en cada caso (ya que la ley no ha regulado nada sobre el particular) a establecer su tiempo de duración (no podría tratarse de una superficie perpetua; ¿significa eso que debe respetar el plazo máximo de la superficie convencional?), el monto de la contraprestación a pagar por parte del constructor (¿o acaso tendría que tratarse de una superficie gratuita?), entre otras cosas. Todas estas interrogantes quedan sin respuesta por la sencilla razón que derivan de una figura (superficie forzosa) que no existe en nuestro ordenamiento.

 

Por eso sostengo que lo planteado en el Pleno fue un falso problema, en tanto la única solución posible era la primera propuesta: el comprador necesariamente deberá restituir la totalidad del bien, de tal forma que el terreno más construcción queden en manos del vendedor.

 

Y es por eso que también considero que ambas propuestas de solución contienen un error cuando hacen referencia a que las “edificaciones” le “pertenecen al comprador”. Este término (pertenencia) e inexacto y lleva al error, pues podría hacer creer que existen dos propietarios: el vendedor (dueño del suelo) y el comprador (“dueño” de las edificaciones). Esta idea de duplicidad de propietarios debe quedar descartada por las razones ya indicadas[1].

 

En realidad, la pregunta del Pleno debió ser otra: ¿Corresponde que se le pague el valor de la edificación al comprador? Y si la respuesta es afirmativa, surgen dos dudas adicionales: (i) ¿en qué casos corresponde dicho pago?; y (ii) ¿cuál es el sustento jurídico que, en cada caso, justificaría dicho pago?

 

Estas son preguntas que buscaré resolver en mi próxima columna.

[1] Salvo – como ya se dijo hasta el cansancio – que exista un derecho de superficie constituido voluntariamente por las partes.

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