Efectos jurídicos de la declaratoria de Estado de Emergencia y la inmovilización social obligatoria sobre los contratos de arrendamiento



Como es de público conocimiento, el domingo 15 de marzo de 2020 el Gobierno peruano declaró el Estado de Emergencia nacional y dispuso la inmovilización social obligatoria, en virtud de la cual se establece la limitación del ejercicio del libre tránsito de personas con excepción de la circulación de las personas estrictamente necesarias para realizar determinadas actividades esenciales.

Esta medida, que fue ampliada en tres ocasiones -hasta el día 12 de abril, el 26 de abril y el 10 de mayo de 2020- ha ocasionado que el cumplimiento de diversos contratos, entre los cuales se encuentran los de arrendamiento, se torne imposible o gravoso para los arrendatarios.

En ese contexto, algunos arrendatarios están planteando la posibilidad de dejar de pagar la merced conductiva por el tiempo que se mantenga la inmovilización social obligatoria, alegando que estaríamos ante una situación de caso fortuito o fuerza mayor. En el presente artículo analizaremos dicha posibilidad.

El contrato de arrendamiento es uno típico, regulado en los artículos 1666º al artículo 1712º del Código Civil peruano. Dichas normas no contemplan supuestos de suspensión o reducción del pago de la renta pactada por un evento externo a la voluntad de las partes.

Las reglas generales sobre contratos contenidas en los artículos 1351º al 1528º del Código Civil tampoco regulan la suspensión o reducción de la prestación a cargo del deudor por un hecho ajeno a las partes.

 Ante la ausencia de una regulación específica tanto en la parte especial sobre arrendamiento como en la parte general sobre contratos del Código Civil, y considerando que los contratos originan relaciones obligatorias entre las partes, se debe tener en cuenta primero lo que señalan los contratos y supletoriamente otras normas del Código Civil relacionadas con la posibilidad de no ejecutar las obligaciones.

En materia de inejecución de obligaciones, el legislador ha recogido la “fuerza mayor” y el “caso fortuito” como un impedimento para el cumplimiento de determinadas obligaciones en la forma originalmente convenida por las partes, impedimento que tiene su origen en un factor externo a la voluntad y esfera jurídica de las partes. Es en este sentido, que el artículo 1315º del Código Civil define a la “fuerza mayor” y al “caso fortuito” como: “la causa no imputable, consistente en un evento extraordinario, imprevisible e irresistible, que impide la ejecución de la obligación o determina su cumplimiento parcial, tardío o defectuoso”.

Es claro que la declaratoria de emergencia y las disposiciones adoptadas como consecuencia de ella constituyen un evento extraordinario (sale de lo común) y también imprevisible (en general, puede afirmarse que, al menos hasta el mes de enero de 2020 no era posible que las partes en un contrato de arrendamiento hayan previsto la situación actual) e irresistible (la inmovilización social es de cumplimiento obligatorio para todo aquel que no se encuentre dentro de las actividades excluidas).

Sin embargo, para que dichos eventos para califiquen como “fuerza mayor” o “caso fortuito” a la luz del artículo 1315 del Código Civil citado, ellos deben impedir la ejecución de una obligación o hacer que su cumplimiento sea tardío, parcial o defectuoso. Por este motivo, quien pretenda invocar la “fuerza mayor” para liberarse del cumplimiento de su obligación, primero deberá asegurarse que el evento externo – sindicado como “fuerza mayor” – sea la verdadera causa que impida la ejecución de su prestación.

Siendo así, somos de la opinión que el Estado de Emergencia Nacional y la inmovilización social obligatoria no impiden per se que el arrendatario pueda cumplir con el pago de la renta mensual pactada en el contrato de arrendamiento, dado que es posible el pago de la renta por medios electrónicos a través del sistema financiero o por cualquier otro medio.

Por otro lado, si bien la falta de liquidez del arrendatario como consecuencia de las restricciones que afectan la actividad económica en general podría estar afectar la posibilidad de pago del arrendamiento, ello no se debe necesariamente a un evento de fuerza mayor que incida directamente en la ejecución de la prestación asumida.

Por tanto, consideramos que, en términos generales, no es factible aplicar caso fortuito ni fuerza mayor para fines de liberar al arrendatario del pago de la merced conductiva. En consecuencia, en tanto el contrato de arrendamiento siga vigente, en principio el arrendatario debe seguir pagando la renta pactada, salvo que las partes negocien de común acuerdo una modificación que consista en la suspensión del contrato o la reducción temporal o permanente del monto de la renta.

 


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