Alan Pasco Arauco

Asociado del Estudio Philippi Prietocarrizosa Ferrero DU & Uría Abogados

12 de Abril del 2018

El desalojo contra Solano: un “maestrito”, y no sólo pateando tiros libres

El denominado “Caso Ñol Solano” puede ser resumido del siguiente modo: Solano compró un inmueble ubicado en La Molina (en adelante el “Inmueble”) y tomó posesión del mismo, habiendo acordado con su contraparte que la cancelación del precio se haría en simultáneo con la firma de la escritura pública, todo lo cual debía producirse en un plazo determinado.

Llegada la fecha programada, la escritura pública no se llegó a firmar porque Solano no cumplió con cancelar el precio de venta, lo cual determinó que el vendedor, valiéndose de una cláusula pactada en el contrato (cláusula resolutoria expresa), procediera a resolverlo.

Y es aquí donde comienza la discusión: la carta notarial mediante la cual el vendedor comunicaba su decisión de resolver la compraventa fue dirigida al domicilio que el propio Solano había consignado en el contrato, sin embargo, el notificador fue atendido por una persona que sostuvo que Solano ya no vivía en el inmueble. Ello determinó que la carta no fuese entregada.

Luego de ello, el vendedor planteó una demanda de desalojo exigiendo que Solano restituyera la posesión, pues – según su entendimiento – la compraventa había quedado resuelta. Solano se defendió sosteniendo que nunca tuvo conocimiento de dicha resolución en tanto la carta notarial no llegó a serle notificada.

De acuerdo con el IV Pleno Casatorio, para que proceda el desalojo en este tipo de casos el Juez previamente debe constatar que la resolución haya cumplido con la formalidad prevista en la ley, que en el caso de la cláusula resolutoria expresa consiste en que el afectado por el incumplimiento (en este caso el vendedor) comunique a su contraparte su intención de resolver el contrato. Sin embargo – señala el IV Pleno – si los hechos revisten mayor complejidad, el Juez debe desestimar la demanda[1]

¿Cuáles podrían ser estos hechos que complejicen el caso? ¿Bastaría con que el destinatario de la carta notarial sostenga que no tuvo conocimiento de la misma y que por ende la resolución no se ha producido?

La norma que nos ayuda a determinar esto es el artículo 1374º CC, según el cual las comunicaciones contractuales (entre ellas, aquella mediante la cual se declara resuelto un contrato) se consideran conocidas (y por ende surten efectos) cuando llegan a la dirección del destinatario, salvo que éste pruebe que estuvo, sin su culpa, en la imposibilidad de conocer la comunicación.

Imaginemos por ejemplo que el demandado por desalojo sostiene que no llegó a conocer la carta resolutoria porque si bien su hermano la recibió, éste nunca llegó a entregársela. ¿Este argumento hace complejo el caso y por ende el Juez no debe considerar resuelto el contrato? Sin duda alguna este argumento no complejiza el caso: la carta notarial llegó al domicilio consignado en el contrato, por lo que se presume conocida y por ende la resolución surte todos sus efectos.

Por el contrario, imaginemos que la carta fue recibida en la mañana por el guardián del edificio, pero éste muere antes de entregarla. Determinar si estas circunstancias realmente se produjeron e imposibilitaron al destinatario tomar conocimiento de la comunicación sí podría requerir un análisis mucho más amplio, lo cual convertiría al caso en complejo y por ende impediría al Juez amparar la demanda de desalojo. La controversia tendría que ser llevada a un proceso de resolución contractual para dentro del mismo se discuta si la resolución estuvo bien o mal hecha, y en función a ello se decidirá el destino del bien (si se lo queda el comprador o si debe restituir la posesión al vendedor).

¿Cómo falló la Corte Suprema en el caso Solano? Desestimó la demanda por considerar que el caso resultaba complejo. ¿Y cuáles fueron las razones que la llevaron a considerarlo así? Expresamente la Corte sostuvo lo siguiente:

“De la comunicación notarial remitida por el demandante (vendedor) en la que comunica su decisión irrevocable de resolver el contrato de compraventa, no se puede tener certeza absoluta de que haya surtido sus efectos, ello si tenemos en cuenta que conforme se advierte de su certificación notarial, la comunicación no fue entregada al domicilio del emplazado (una persona, que no se identificó, manifestó que el destinatario ya no domiciliaba en el inmueble), y habiendo dudas sobre la comunicación efectiva de la carta, resulta evidente que el caso de autos resulta complejo, pues no toca en este proceso analizar si se configuró o no la resolución del contrato”.

Es decir, la carta notarial fue dirigida al domicilio consignado por Solano en el contrato, pero el día de su entrega apareció alguien diciendo que Solano ya no vivía ahí. Asumamos por un momento que realmente esta persona no fue enviada por Solano y voluntariamente (sin que nadie se lo pidiera) engañó al notificador diciéndole que Solano no vivía ahí. ¿Es responsable Solano de este engaño?

Si se considera que sí, entonces el caso no puede considerarse complejo: si Solano era responsable de lo que pasaba en el inmueble, debe darse por bien hecha la notificación. Por el contrario, si se considera que para determinar la responsabilidad de Solano se requiere un mayor análisis, ello invita a calificar el caso como “complejo” y a desestimar la demanda de desalojo.

Desde mi punto de vista, el que alguien aparezca diciendo que el destinatario no vive allí no puede considerarse como una situación que complejice el tema y por ende que frustre el desalojo, porque si eso se va a tomar como válido entonces se acabaron las cartas notariales resolutorias: cualquier persona que sepa que lo pueden notificar con la resolución o se muda sin decirle nada a su contraparte, o simplemente envía a un dependiente a abrir la puerta y le pide que diga que ya no vive ahí. Si por el solo hecho de que ocurra esto, los Jueces van a considerar que el caso se volvió complejo, entonces todas las demandas de desalojo sustentas en resoluciones de contrato serán desestimadas.

Y en el caso de Solano el análisis era aún más sencillo, porque quedó acreditado que al momento de la notificación de la carta resolutoria Solano sí vivía en el inmueble, pues una segunda notificación (aquella mediante la cual Solano fue invitado a conciliar) fue recibida sin inconvenientes. Si es que quedó acreditado que en todo momento Solano vivió en el Inmueble, ¿es creíble que un buen día alguien, sin que nadie se lo pida, abra la puerta negado que ése sea su domicilio?

El precedente que ha marcado la Corte con esta sentencia genera una incertidumbre absoluta, cuando lo que se debió haber hecho fue todo lo contrario: establecer de manera contundente que todo aquel que consigna su domicilio en un contrato y establece que el mismo será vinculante para todo lo relacionado con éste, asume una posición de garante respecto de todas aquellas comunicaciones que lleguen dirigidas a dicho domicilio, no siendo vinculante para el remitente la excusa de que el destinatario ya no vive allí (salvo que previamente el cambio de domicilio le haya sido comunicado, pues sólo de este modo le resultaría oponible[2]). La prueba que complejice el caso y que impida el desalojo (conforme lo establece el IV Pleno Casatorio) debería estar enfocado en cuestiones que excedan el ámbito de control del destinatario.

Es muy sospechoso que el día 1 la puerta de una casa sea abierta por alguien que niega que el destinatario viva allí y el día 2 esa misma puerta la abra alguien que confirma que esa es, en efecto, la morada del destinatario. Por lo visto, alguien quiso llevar a error al notificador y a la propia Corte Suprema, y lo logró. Por lo visto, la maestría de Solano no solo se ponía de manifiesto al momento de cobrar tiros libres.

[1] De darse este caso, el interesado en recuperar la posesión deberá plantear una demanda de resolución de contrato (ya no una de desalojo), solicitando accesoriamente que el inmueble le sea devuelto.

[2] Conforme al artículo 40° del Código Civil.

 

Comentarios

MÁS DE ESTE AUTOR

El desalojo contra Solano: un “maestrito”, y no sólo pateando tiros libres

El denominado “Caso Ñol Solano” puede ser resumido del siguiente modo: Solano compró un inmueble ubicado en La Molina (en adelante el...

Compré un terreno, construí en él y me acaban de resolver el contrato: ¿Tengo derecho a que me paguen el valor de la edificación?

En mi última publicación, analicé el caso planteado en el Pleno Jurisdiccional Distrital de la Corte Superior de Lima Norte: “A” (vendedor)...

Compré un terreno y construí en él: ¿Qué debo devolver en caso de resolución?

Imagine el siguiente caso: “A” (vendedor) celebra un contrato de compraventa con “B” (comprador) sobre un terreno. Como consecuencia de la...

Beneficios tributarios para consumidores socialmente responsables

Las decisiones de consumo individuales tienen efectos públicos. Cuando un consumidor decide comprar únicamente determinados productos...

¿Propietario negligente? Sí, ¿y qué?

En mi último artículo[1] justifiqué la necesidad de consagrar legislativamente la imprescriptibilidad del derecho a la escritura pública (EP)...

Acabo de comprar un inmueble: ¿Hasta cuándo puedo exigirle al vendedor que me firme la escritura pública?

Diez años. Ese es el plazo que, de acuerdo al artículo 2001 inciso 1 del Código Civil (CC), tiene el comprador para exigirle a su vendedor la...

¿Ver para creer? La importancia de la posesión en la tutela del tráfico inmobiliario

 

Registros Públicos juega un rol fundamental en la adquisición de derechos (reales o crediticios) sobre predios. La información contenida en...

Justicia: Las dos caras de Jano

Nelson Ramírez Jiménez

Abogado por la Universidad Federico Villareal

Profesor de Derecho Civil y Derecho Procesal Civil en la Universidad de...

“¡Firma mi escritura pública!” Sobre la compraventa con reserva de dominio y la demanda de otorgamiento de formalidad

El 08 de junio se realizó la Audiencia del IX Pleno Casatorio Civil en donde la Corte Suprema analizó si es posible examinar la validez del acto...

La parábola del hijo desalojado. A propósito de la posesión precaria entre familiares

 

El hijo le dijo a su padre: “Padre, dame la parte de la herencia que me corresponde.” El padre accedió. Pocos días después el hijo lo reunió...

¿Cómo solucionar un caso de mejor derecho de propiedad? La Corte Suprema se equivoca

El caso resuelto por la Corte

El 30 de septiembre último se publicó la Sentencia Casatoria N° 3312-2013-Junín, mediante la cual Corte Suprema...