Martín Mejorada

Socio Gerente de Estudio Mejorada Abogados

20 de Enero del 2019

El remate inútil

El Tribunal Constitucional rechazó el amparo planteado por el adjudicatario de un bien en remate, quien solicitaba el levantamiento de una anotación de “demanda laboral” asentada en la partida del predio.  El actor argumentaba que la anotación afecta su derecho de propiedad, ya que el inmueble es percibido en el mercado como un objeto litigioso.   El colegiado negó el pedido, en mayoría, pues, a su criterio, el registro de la demanda cautela los derechos del trabajador, siendo de aplicación el artículo 739° inciso 2 del Código Procesal Civil (Expediente 6920-2013-PA/TC).

 

Se trata de interpretar el artículo 739° inciso 2 del Código Procesal Civil, según el cual:

 

“En el remate de inmueble el Juez ordenará, antes de cerrar el acta, que el adjudicatario deposite el saldo del precio dentro de tercer día.

Depositado el precio, el Juez transfiere la propiedad del inmueble mediante auto que contendrá:

(…)

2.-  La orden que deja sin efecto todo gravamen que pese sobre éste, salvo la medida cautelar de anotación de demanda; se cancelarán además las cargas o derechos de uso y/o disfrute , que se hayan inscrito con posterioridad al embargo o hipoteca materia de ejecución” (subrayado agregado).

 

Hay medidas cautelares para todos los gustos.  Todas buscan asegurar el cumplimiento de la sentencia final.  Algunas cautelares son nominadas, es decir, solo tienen el contenido y alcances específicos que la ley les ha asignado.  La utilidad de estas medidas se determina en función al petitorio de la demanda.  El demandante no puede elegir alegremente la solución cautelar que se le ocurra, tiene que ser una que sirva a su demanda principal.  Por ejemplo, un “embargo en forma de inscripción” (artículo 656 del Código Procesal Civil) sirve para proteger una cobranza dineraria, de modo que se afecta un bien que será rematado para pagar la deuda del dueño.  No importa si el bien es vendido por el deudor, eso no impedirá la ejecución.

 

En el caso de la “anotación de demanda”, la medida está regulada en el artículo 673° del Código Procesal Civil en los siguientes términos:

 

Cuando la pretensión discutida en el proceso principal está referida a derechos inscritos, la medida cautelar puede consistir en la anotación de la demanda en el registro respectivo (…)

La anotación de demanda no impide la transferencia del bien ni las afectaciones posteriores, pero otorga prevalencia a quien ha obtenido esta medida.”   (subrayado agregado)

 

La anotación es una orden que corresponde a demandas donde se discute la titularidad de derechos inscritos.  El supuesto más conocido es cuando el demandante reclama la propiedad registrada a nombre del demandado (acción reivindicatoria).  La anotación logra que, incluso, si se transfiere el bien a terceros, el adquirente deberá aceptar el resultado del proceso.  Si la sentencia determina que el derecho correspondía al demandante y no al demandado, el tercero perderá el derecho que creyó haber adquirido.  Es decir, sin prohibir la transferencia se deja que el adquirente evalúe los riesgos de una eventual sentencia adversa.

 

Las medidas anotadas adquieren prioridad frente a otros derechos, según el momento en que se produce la publicidad registral, que es el acto de ejecución de la orden provisoria (artículo 639° y 656° del Código Procesal Civil y 1135° del Código Civil).  Si el derecho que se confronta con la anotación es un “derecho real” no inscrito, pero adquirido con anterioridad, es posible que este venza a la demanda anotada, conforme al criterio del Sétimo Pleno Casatorio Civil.

 

Conforme al artículo 739° inciso 2 del Código Procesal Civil, una vez ejecutado un bien se levantan los gravámenes, pero no las anotaciones de demanda.  Los gravámenes se eliminan porque ellos son garantías de créditos, los cuales se pagan necesariamente con el resultado de la venta, hasta donde alcance y conforme a las prioridades derivadas del momento de la inscripción.  Las anotaciones que subsisten después del remate solo son las que se inscribieron antes del embargo que da lugar a la ejecución, pues se entiende que los adquirentes saben que el derecho está a la espera de una sentencia en otro proceso.  Si la anotación es posterior al embargo, la ejecución es preferente y, por ello, al producirse la venta judicial también debe levantarse esta medida.

 

En el caso que me ocupa, la demanda inscrita era anterior al embargo  que dio lugar al remate, pero dicha anotación estaba referida a un reclamo sobre deuda laboral, no discutía la propiedad del inmueble.  El juez laboral que concedió la cautelar cometió un error, ya que la cobranza judicial de deuda (laboral o no) no se protege con anotación de demanda sino, entre otros, con embargo en forma de inscripción.

 

Ante una demanda anotada indebidamente, era claro que estábamos ante una anotación inútil, pues dado que la pretensión laboral no discute un derecho inscrito, la orden cautelar carecía de propósito.  Cuando se expida la sentencia final que defina el monto a pagar al trabajador, eso no afectará a la propiedad del empleador o de quienes hubiesen adquirido de él.  Sería distinto si el crédito laboral hubiese dado lugar a una demanda de ineficacia por fraude en la venta del bien.

 

La inscripción del reclamo dinerario no determina la prioridad para cobrar, como erróneamente ha creído la mayoría del Tribunal.  La prioridad se establece por el embargo o por la propia naturaleza del derecho del trabajo, que les concede a los operarios un privilegio, aun sin que medie resolución cautelar (artículo 24° de la Constitución).  Nada de esto afecta a los adquirentes en remate.

 

El Tribunal ha hecho que se conserve una anotación inútil, que no le sirve para nada al trabajador demandante.  Luego de esta sentencia, los eventuales interesados en ejecuciones forzadas, que aprecian anotaciones de demanda laboral en la partida del bien, pese a que están referidas a reclamos dinerarios, difícilmente van a participar del remate.   Se ha comprometido, pues, la funcionalidad de la ejecución forzada.

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