Alan Pasco Arauco

Asociado del Estudio Philippi Prietocarrizosa Ferrero DU & Uría Abogados

13 de Junio del 2016

“¡Firma mi escritura pública!” Sobre la compraventa con reserva de dominio y la demanda de otorgamiento de formalidad

El 08 de junio se realizó la Audiencia del IX Pleno Casatorio Civil en donde la Corte Suprema analizó si es posible examinar la validez del acto jurídico en los procesos de otorgamiento de escritura pública. A la fecha los fallos son contradictorios: para algunos vocales, en los referidos procesos, no se pueden discutir los elementos de validez del acto jurídico; para otros, el juez tiene el deber de analizar y verificar en forma detallada los presupuestos necesarios para la formación del acto jurídico.

En el presente artículo no busco dar respuesta a la cuestión planteada en el IX Pleno, sino más bien analizar un caso resuelto hace algunos meses por la Corte Suprema y cuyo entendimiento podría inclinar un poco la balanza a favor de alguna de las posiciones que se debatieron en el referido Pleno.

La regla en la transferencia de propiedad inmobiliaria es que la sola celebración del contrato convierte al comprador en propietario. Una de las excepciones (convencionales en este caso) es la denominada reserva de dominio o reserva de propiedad[1], en virtud de la cual las partes pactan que el comprador solo adquirirá propiedad una vez cancelado el precio de venta. Producida dicha cancelación, las partes firman un nuevo documento dando cuenta de dicha circunstancia y declarando la transferencia a favor del comprador. El caso resuelto en la Casación N° 2754-2013-Lima Norte[2] tiene precisamente vinculación con la reserva de dominio.

Una persona natural suscribe con una asociación un contrato de compraventa con reserva de dominio a favor de esta última. El comprador demandó a la asociación el otorgamiento de la escritura pública. El Juez desestimó la demanda porque no estaba acreditada la existencia de un contrato válido (la asociación cuestionó la validez de la compraventa aduciendo que las personas que firmaron como presidente y secretario no ostentaban dichos cargos directivos); la Sala Superior confirmó la sentencia pero haciendo referencia a que existía una reserva de dominio y un saldo del precio que no había sido cancelado, lo que imposibilitaba que se pudiese otorgar la escritura pública. En Casación, la Corte Suprema sostuvo que habiendo una reserva de propiedad, no corresponde otorgar la escritura pública mientras el comprador no acredite haber cancelado el precio.

Analicemos si la solución de la Corte fue o no la adecuada.

Con una demanda de otorgamiento de escritura pública no se busca crear un contrato distinto a  aquel que le sirve de base. Lo que se quiere es simplemente revestir al contrato de la misma formalidad que las partes le hubiesen otorgado de haberse puesto de acuerdo. Por ejemplo, en el caso de un contrato que contiene las cláusulas A, B, C y D, si las partes voluntariamente lo elevan a escritura pública esta tendrá las mismas cláusulas A, B, C y D. En caso una de las partes se niegue a firmar la escritura pública, la demanda que se interponga para dicho fin deberá buscar obtener una con las mismas cláusulas.. La regla es que la escritura pública otorgada por el Juez no debe ser distinta a la que las partes voluntariamente hubiesen firmado; y en ninguno de los casos esta puede tener un contenido distinto al contrato originalmente suscrito.

En el caso que vengo analizando, la pretensión del demandante (así se desprende de la sentencia casatoria) fue que se eleve a escritura pública la minuta de compraventa con reserva de dominio. Sin embargo, la Corte resolvió diciendo que no correspondía otorgar “la escritura pública que permita el perfeccionamiento de la transferencia”. Aquí ha existido una confusión de la Corte, porque la escritura pública solicitada por el demandante no es la misma que la Corte denegó. Me explico: el demandante solicitó una escritura pública de la minuta de compraventa, por lo cual dicha escritura habría contenido (al igual que la minuta) la cláusula de reserva de dominio. La Corte, por su parte, se negó a otorgar una escritura pública en donde se declara cancelado el saldo de precio y producida la transferencia de propiedad a favor del comprador (algo que el demandante no había solicitado).

El error consistió en que el demandante solicitó el otorgamiento de la escritura pública “A”, y la Corte denegó el otorgamiento de la escritura pública “B”. Considero que tratándose de una compraventa con reserva de dominio en la que el comprador no ha pagado aún el precio de venta:

(i) No existe ninguna limitación legal ni razón jurídica para que el Juez se niegue a otorgarle al comprador la escritura pública conteniendo la reserva de propiedad. Si las propias partes pueden voluntariamente suscribir una escritura pública de compraventa con reserva de dominio cuando el precio aún no ha sido cancelado, no hay razón para que eso mismo no se pueda obtener en la vía judicial. Más aún si se tiene en cuenta el interés del comprador en obtener dicha escritura pública para poder inscribirla en el Registro y así publicitar su condición de comprador (aún no propietario) mientras consigue el dinero necesario para cancelar el saldo del precio (el art. 2019 CC[3] permite que los pactos de reserva de dominio se inscriban y de este modo gocen de oponibilidad frente a terceros)

(ii) Sí existe impedimento legal para otorgar una escritura pública que perfeccione la transferencia de propiedad a favor del comprador. Si esta hubiese sido la pretensión del demandante, entonces sí se justificaba la decisión de la Corte: darle al comprador una escritura de transferencia pese a que aún no se ha pagado el precio de venta terminaría afectando al vendedor, pues le permitiría al comprador inscribir en el Registro un status jurídico de propietario que realmente no le corresponde.

Finalmente, ¿qué pasa si el comprador ya canceló el saldo del precio pero el vendedor se niega a firmar la escritura pública de cancelación de precio y transferencia de propiedad? ¿Podrá el comprador demandar el otorgamiento de dicha escritura aún cuando ni siquiera existe una minuta firmada por las partes declarando ello? ¿Se puede demandar el otorgamiento de la formalidad de un acto que ni siquiera se ha “celebrado”?

Rechazar de plano la demanda alegando que al no haber ni siquiera minuta de cancelación no se puede otorgar la escritura pública, generaría una afectación desmedida para el adquirente, pues se le estaría condenando a no poder inscribir su derecho en el Registro, obligándolo a  asumir todos los riesgos que ello implica. Por ende, la forma correcta de resolver el caso es que el Juez solicite al comprador acreditar la cancelación del precio de venta y la transferencia de propiedad a su favor.

Este es un buen caso para descartar que en un proceso de otorgamiento de escritura pública el Juez deba limitarse a darle al negocio jurídico la formalidad solicitada. Si bien aquí no estamos ante un caso en el que se discute la validez del contrato sino simplemente su eficacia como acto traslativo de propiedad, en el fondo se trata de lo mismo: cuando un juez conoce una demanda de otorgamiento de escritura pública, muchas veces deberá analizar cuestiones referentes al negocio cuya formalización se solicita, y éstas cuestiones pueden estar referidas no sólo a la validez sino también a su eficacia.

 

Notas del Autor:

[1] Artículo 1583 CC.- En la compraventa puede pactarse que el vendedor se reserva la propiedad del bien hasta que se haya pagado todo el precio o una parte determinada de él, aunque el bien haya sido entregado al comprador, quien asume el riesgo de su pérdida o deterioro desde el momento de la entrega.

El comprador adquiere automáticamente el derecho a la propiedad del bien con el pago del importe del precio convenido.

[2] Publicada en el Diario Oficial El Peruano el 03 de marzo del 2015.

[3] Art. 2019 CC.- “Son inscribibles los pactos de reserva de propiedad y de retroventa”

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