La Construcción y el Impuesto Predial



Existe un tema que toma relevancia en estas épocas: la determinación del impuesto predial. Especialmente, la incidencia que genera en el impuesto predial la ejecución de una edificación.

De acuerdo a lo indicado en los artículos 10° y 11° de la Ley de Tributación Municipal ([1]), el impuesto predial se determina en función a la situación jurídica del predio al 01 de enero de cada año, considerando como su base imponible: (i) el valor del terreno, (ii) el valor de las instalaciones permanentes y (iii) el valor de la edificación.

Para establecer cuál es el valor de la edificación, la propia norma determina los factores reglamentarios que deben aplicarse y las limitaciones que tendrá la Autoridad Tributaria competente. Una de estas limitaciones es el momento en que debe de considerarse el aumento del valor cuando se tratan de edificaciones recién ejecutadas. El último párrafo del artículo 14° de la citada norma, determina que:

“El incremento del monto de impuestos prediales y/o arbitrios, producto de la habilitación urbana nueva y/o edificación será exigible a partir de la recepción de obra y/o la conformidad de obra y declaratoria de edificación, según corresponda. No están permitidos aumentos de impuestos prediales o arbitrios durante la ejecución de las obras en virtud de los avances de las mismas, salvo que, vencido el plazo de vigencia de la licencia, la obra de edificación o de habilitación urbana no se hubiere concluido”

Para complementar lo dispuesto por la norma, a través de la Resolución N° 01292-7-2016 el Tribunal Fiscal emitió un precedente de observancia obligatoria que establece lo siguiente:

“A efectos de determinar el régimen del Impuesto Predial de los predios comprendidos en proyectos de habilitación urbana y de edificación, resulta de aplicación lo dispuesto por la Ley de Tributación Municipal, no obstante, para la determinación de la base imponible y la exigibilidad del impuesto por los incrementos del valor de los citados predios debe tenerse en consideración lo establecido por el artículo 31 de la Ley N° 29090, modificado por Ley N°29476.

En caso de predios comprendidos en proyectos de habilitación urbana o de edificación que ya no están en ejecución de obras y que no cuentan con recepción o conformidad de obras, según corresponda, o cuya licencia de habilitación o de edificación ya no está vigente, corresponde que, desde el primero de enero del año siguiente de producido alguno de los referidos hechos, se incrementos de valor”.

Hasta ahí el tema debería de estar claro: El aumento de valor generado por la ejecución de una edificación reciente no incrementa la base imponible del impuesto predial si no a partir del año siguiente en que: (i) se obtiene la conformidad de obra de la edificación, o (ii) vence el plazo de la licencia de edificación sin concluir la obra.

Sin embargo, existe en la Ley de Tributación Municipal una disposición que genera franca confusión para las municipalidades y la imposibilidad de hacer cumplir las normas antes citadas para los administrados. El inciso b) del mencionado artículo 14° establece que los contribuyentes están obligados a presentar una declaración jurada, entre otras, cuando:

“(…) el predio existente, cuya declaratoria de edificación ha sido debidamente declarada, sufra modificaciones en sus características que sobrepasen al valor de cinco (5) UIT. En estos casos, la declaración jurada debe presentarse hasta el último día hábil del mes siguiente de producidos los hechos.”

Basados en esta norma, existen municipios que concluyen dos premisas equivocadas:

  • Los contribuyentes tienen que presentar su declaración cada vez que el avance de una obra supere el valor de 5 UIT, incluso cuando la obra aún no ha concluido; y
  • La declaración a presentar implicará un aumento en la base imponible del impuesto predial y, consecuentemente, un aumento de dicho impuesto aun cuando no se hayan obtenido la conformidad de obra o el plazo de la licencia siga vigente (como exige el mismo artículo 14° y el precedente del Tribunal Fiscal).

Entonces, qué pasa cuando un terreno vacío (declarado así para todo efecto en la municipalidad) es adquirido por una empresa inmobiliaria para ejecutar ahí un proyecto de tres torres de departamentos para viviendas de 20 pisos cada una. Pues, como es lógico, la empresa obtendrá una licencia de edificación para realizar su construcción que tendrá una vigencia de 3 años. Luego iniciará la obra.

Considerando la envergadura de la edificación, la obra podría durar bastante más de 1 año; digamos que iniciará en agosto de 2018 y concluirá en diciembre de 2019. Durante ese tiempo, llegará un momento en que todos los días los avances de obra superarán las 5 UIT dispuestas en la norma para declarar.

¿Eso quiere decir que la constructora tendría que presentar una declaración mensual por el valor de todos los avances de obra generados hasta ese momento? ¿Y que para el año 2019 el impuesto predial a pagar ya utilizaría en su base imponible el valor del terreno vacío sino el de la construcción inconclusa hasta el 01/01/2019? Pues no.

Como quiera que la norma es obligatoria (algo que a algunas administraciones les resulta difícil de entender), en ese caso la constructora sí tendrá la obligación de declarar el mayor valor de la construcción, pero esa declaración deberá presentarse cuando concluya la totalidad de obra que tuvo un valor superior a las 5 UIT; es decir, en nuestro ejemplo, cuando concluya la construcción de las tres torres de edificios. Ello, pues será recién en ese momento que la edificación puede valorizarse de forma reglamentaria.

No obstante, en esa declaración el mayor valor de la edificación concluida se tendrá que declarar como inafecto, pues según la Ley este valor no incidirá en la base imponible hasta el año siguiente de que se cuente con la conformidad de obra o que venza el plazo de la licencia de edificación. Será recién a partir del año siguiente a cuando suceda cualquiera de esas condiciones, que el impuesto predial aumentará al considerar en su base el valor de la edificación concluida.

Suena lógico, yo creo que sí. El problema es que algunas municipalidades lo entiendan; por razones que desconozco, éstas no siempre saben definir qué es lo correcto y qué es ilegal.

[1]Cuyo TUO fue aprobado por el Decreto Supremo N° 156-2004-EF


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