Martín Mejorada

Socio Gerente de Estudio Mejorada Abogados

21 de Octubre del 2018

Lo utilitario de la prescripción

La prescripción adquisitiva o usucapión es una herramienta de especial valor para asegurar la propiedad del enajenante y así realizar una adquisición segura.  Cuando una persona pretende hacerse del dominio, ante las enormes dificultades que ofrece un estudio completo de títulos, lo que en rigor importaría estudiar la situación de todas las transferencias desde el origen de los tiempos hasta el dueño actual, la usucapión permite afirmar que el vendedor es, efectivamente, el propietario simplemente constatando la posesión de los últimos años[1].  De esta manera -se cree- cualquier vicio anterior, por grave que sea, no afectará la conclusión de que el enajenante es el dueño y, por tanto, está en condición de vender.  En definitiva, la prescripción es una figura para los adquirentes, para facilitar y dar certeza a las transferencias que, de otro modo, serían dudosas.  No se trata de una fórmula distributiva o justiciera para dotar de propiedad a quien no la tiene, en premio a su presencia y ocupación, lo que por lo demás sería inconstitucional por violar el artículo 70 de la Constitución, sino de un modo de probar la propiedad para facilitar el tráfico de bienes.

 

La usucapión hace que el poseedor no propietario adquiera el dominio (artículo 950 del Código Civil), pero tal efecto no es lo deseable en sí mismo.  A través de la prescripción, se disipan las dudas naturales sobre el derecho del enajenante y se puede concluir: “este vendedor es el dueño, en cualquier caso, porque aun si hubiese un vicio en sus títulos ya habría ganado por prescripción”.  Provoca decir que la usucapión busca justicia distributiva, “tierra para quien la trabaja”, sanción para el dueño, premio para el preocupado poseedor, pero no es así.  No es un tema solo ideológico o de pareceres, sino institucional que habla de nuestro régimen económico.  En el Perú, la propiedad está protegida a través de una garantía general de libertad, que le permite al dueño hacer o no hacer con relación a sus bienes mientras no arremeta contra valores superiores.  El interés de un poseedor que aspira a ser dueño ciertamente no es un valor superior al del propietario.

 

Ahora bien, el hecho de que el eventual adquirente recurra a la prescripción para asegurar su decisión no significa que efectivamente el vendedor ha adquirido la propiedad por esa vía, sino que “en cualquier caso” el dominio está asegurado.  Se entendería que en los hechos son pocas las situaciones en las que, efectivamente, se adquiere por este mecanismo, pero para que sirva la figura esta debe contar con el poder real de convertir a la posesión en propiedad.  Ocurre lo mismo que en la “posesión” como derecho real.  Quien actúa en los hechos como si tuviera alguna titularidad sobre el bien, es considerado poseedor y accede a una serie de beneficios aun cuando careciera del derecho que aparenta.  La ley protege al poseedor porque normalmente quien ocupa un bien tiene derecho sobre él, igual que el poseedor usucapiente casi siempre es el verdadero y dueño ordinario.  Son pues herramientas necesarias de las que eventualmente se benefician los ocupantes ilegítimos, pese a que esa no es la idea.  Es el costo de contar con figuras útiles para el tráfico jurídico.  Los reales beneficiarios de la prescripción son los adquirentes que pueden tomar decisiones seguras, más aun tratándose de un sistema como el nuestro, que adolece de serios problemas de titulación.

 

Si bien la prescripción ocurre por el transcurso del tiempo (no requiere ser declarada) y su verificación es sencilla pues deriva del mero hecho de la posesión, lo cierto es que la prescripción puede sufrir dos embates fulminantes para el propósito práctico que se persigue con ella (probar la propiedad).  Me refiero a la interrupción y suspensión, que son eventos que detienen la usucapión, pero no siempre se perciben con facilidad por quien estudia la posesión.  La interrupción es un hecho que hace perder el plazo acumulado, mientras que la suspensión detiene el cómputo mientras subsista el hecho que la motiva, para luego reanudarse contando el tiempo que ya se había generado (artículos 1994 y 1996 del Código Civil).

 

El artículo 953 del Código Civil también se ocupa de la interrupción y suspensión, pero en su aspecto más sencillo, que es cuando el poseedor pierde la posesión, lo que obviamente corta la prescripción, y cuando la recupera o es restituido por sentencia, lo que convierte a la interrupción en una suspensión.  Los supuestos verdaderamente álgidos están en las normas del artículo 1996 del Código Civil, que se refieren a la prescripción de acciones pero que se aplica supletoriamente a la prescripción de dominio.  Pese a que son distintas las  prescripciones (una conduce a la extinción de la acción y la otra la adquisición de la propiedad). El artículo 1996 del Código define 4 supuestos de interrupción de la prescripción, distintos a los previstos en el artículo 953.  Obviamente, los términos utilizados por esta norma se ubican cómodos en la prescripción extintiva, por lo que al momento de intentar aplicarla a la usucapión tenemos que hacer un ejercicio de conversión.  De esto me ocuparé en otra oportunidad.

 

[1] Un estudio completo de títulos es ciertamente más que la constatación de la titularidad que se pretende adquirir.  Comprende también la verificación material del bien, a fin de asegurar que sus características, en dimensión y ubicación, coinciden con lo indicado en los documentos, y además supone una evaluación de la disponibilidad legal del predio para los fines que se pretenden de él, eso implica que los parámetros urbanísticos y edificatorios sean conformes.

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