Alan Pasco Arauco

Asociado del Estudio Philippi Prietocarrizosa Ferrero DU & Uría Abogados

13 de Junio del 2017

¿Propietario negligente? Sí, ¿y qué?

En mi último artículo[1] justifiqué la necesidad de consagrar legislativamente la imprescriptibilidad del derecho a la escritura pública (EP) para quienes adquieren la propiedad de un inmueble[2]. La idea de fondo es permitir que en cualquier momento el propietario pueda obtener el documento que le permita acceder al Registro, pues de lo contrario corre el riesgo de que su vendedor, aprovechando su condición de titular registral, disponga nuevamente del bien o lo grave a favor de un tercero de buena fe.

 

Frente a mi posición se ha sostenido que el propietario que deja transcurrir diez años para recién pedir la firma de su EP es un negligente, y como tal, estaría justificado que pierda ese derecho: la prescripción sería el castigo por su negligencia.

 

No estoy de acuerdo con esta crítica, pues toma como premisa que nuestro sistema jurídico castiga la negligencia. Yo considero que es todo lo contrario: nuestro sistema jurídico no sólo no castiga la negligencia per se (por sí misma), sino que más bien la perdona. Los ejemplos abundan: el acreedor que (negligentemente) no le pidió una garantía a su deudor al momento del préstamo, en caso de incumplimiento queda facultado para embargar sus bienes y cobrarse coactivamente; el contratante que (ingenuamente) ejecutó primero su prestación y confió en que su contraparte cumpliría luego, en caso de incumplimiento conserva su derecho a resolver el contrato o a exigir el cumplimiento forzoso de la obligación; el contratante que no se preocupó por incluir en su contrato una cláusula resolutoria expresa puede pedir la resolución judicial o resolver el contrato por intimación; el propietario de un predio que suscribe una compraventa aceptando que el precio le sea pagado después y no incluye (por negligencia) una cláusula de reserva de dominio a su favor, en caso que no se le pague el precio mantiene la posibilidad de ejecutar el predio (gracias a la hipoteca legal) para cobrarse lo adeudado; quien compra un inmueble sin revisar su partida registral es un negligente absoluto, pero si finalmente el bien se encuentra libre de cargas y gravámenes, dicho adquirente (negligente) no sufre ningún perjuicio.

 

En todos estos casos se aprecia una negligencia o ingenuidad, y en ninguno de ellos el sistema establece un castigo o sanción. Tal como señalé hace un momento: nuestro sistema no castiga la negligencia per se; por el contrario, nuestro sistema sí impone una sanción a dicha negligencia cuando aquélla (la sanción) es necesaria para proteger un interés distinto. Los ejemplos también abundan:

 

El acreedor sin garantía, en caso de incumplimiento, está facultado para embargar los bienes de su deudor, salvo que estos ya hayan sido trasferidos a un tercero. Y si el acreedor pretende atacar dicha transferencia vía acción pauliana, su demanda no tendrá éxito si es que el adquirente pagó por el bien y actuó de buena fe. Es decir, el sistema castiga al acreedor negligente porque ello permite proteger otro interés: el del adquirente a título oneroso y de buena fe.

 

El contratante que (ingenuamente) ejecutó primero su prestación y confió en que su contraparte cumpliría luego, conserva su derecho a resolver el contrato y recuperar el bien, salvo que el mismo haya sido transferido a un tercero a título oneroso y de buena fe.

 

Quien compra un inmueble sin revisar su partida registral, y resulta que el bien tenía inscritas cargas o gravámenes, termina afectado por ellas.

 

Pensemos ahora en la adquisición a non domino de bienes muebles. Si juan presta su celular a María y ésta no se lo devuelve, el sistema jurídico no castiga a Juan por habérselo prestado y haber confiado (ingenuamente, tal vez) en que ella se lo restituiría. Juan mantiene el derecho a reivindicar el bien, salvo que el mismo haya sido transferido a un tercero adquirente a título oneroso y de buena fe.

 

Piénsese ahora en el propietario que vende dos veces el mismo bien: A vende el bien a B y éste no lo inscribe ni toma posesión del mismo. ¿Es negligente “B” por permitir que tanto la posesión como el registro sigan publicitando a “A” como el propietario? Sí, pero por ese solo hecho el sistema no lo castiga. “A” no puede desconocer la venta por esta negligencia de “B”, pero el sistema sí la castiga en caso aparezca un tercero (“C”) que, creyendo contratar con el propietario, le compra el bien a “A” e inscribe su adquisición.

 

Imaginemos un caso de simulación: ¿Es negligente aquel que vende simuladamente su casa y para hacer más creíble la simulación permite que el falso comprador inscriba el bien a su nombre? Sin duda alguna lo es, porque con ello está generando la posibilidad de que el adquirente simulado se haga pasar como dueño y termine vendiendo o gravando el bien. ¿Esa negligencia es castigada por el sistema jurídico? Sí, pero sólo si llegara a existir un tercero que efectivamente compre el bien actuando de buena fe: a dicho adquirente la nulidad del contrato simulado no lo afecta (art. 194 CC).

 

La fe pública registral también es un buen ejemplo de lo que vengo señalando: si “A” vende su casa a “B” y luego, producto del incumplimiento de este último, el contrato es resuelto, “A” debería preocuparse por lograr que dicha resolución se inscriba en el registro para que así “B” no siga figurando como propietario, o al menos tendría que preocuparse por anotar la demanda de resolución del contrato mientras el proceso judicial sigue su curso. Si “A” no se preocupa por hacer eso sin duda alguna incurre en una negligencia. ¿El sistema lo castiga? No. El castigo se materializa sólo en tanto aparezca un tercero adquirente que, actuando de buena fe (es decir, desconociendo la resolución del contrato y creyendo que “B” es el verdadero propietario), adquiera onerosamente el bien e inscriba su derecho.

 

¿Cuál es la conclusión? el sistema no castiga la negligencia del propietario salvo que aparezca el interés de un tercero que merezca ser protegido, y el sistema ha considerado que, en la mayoría de los casos, ese “merecimiento” depende de dos circunstancias: que el adquirente haya de buena fe y haya pagado por el bien.

 

¿Dos ejemplos más? Piénsese ahora en quien al momento de celebrar un contrato declara su voluntad de manera errónea. Aun cuando dicho error fuese producto de una negligencia exclusivamente imputable al errante, el sistema no lo castiga; por el contrario, le permite valerse de su propio error para anular el contrato si es que su contraparte se percató del error. Es decir, el sistema obliga al errante a asumir las consecuencias de su error sólo cuando la contraparte no tuvo forma de saber que la declaración que recibía estaba viciada (esto es, cuando actuó de buena fe). La conclusión, al igual que en todos los anteriores casos, es la misma: la negligencia sólo es castigada cuando dicho castigo permite proteger un interés distinto.

 

De igual forma, el propietario que se ausenta del bien 30 años es un negligente, pero el sistema sólo lo castiga si sumado a dicho “abandono” aparece la posesión ejercida por un tercero por cierto tiempo y con ciertas características.

 

Hagamos hora este mismo ejercicio para los plazos prescriptorios. Las acciones personales prescriben a los 10 años. Piénsese en el cobro de una suma dineraria o en la resolución de un contrato. ¿Es negligente el acreedor que no demanda el cobro de lo que se le debe o el contratante que no exige judicialmente la resolución de un contrato luego de 10 años? Sin duda alguna sí. Sin embargo, para ser lógico con lo que vengo planteando, esta negligencia no podría bastar para que el sistema castigue a este acreedor haciendo que pierda su derecho. Tiene que haber algún interés distinto que resulte protegido con dicho castigo. ¿Lo hay?

 

Considero que sí. En el caso de una obligación dineraria, el deudor tiene interés en no estar eternamente atado a ella, pues su cumplimiento no sólo significará un esfuerzo patrimonial, sino que su vigencia eterna lo expone a la posibilidad de que los actos mediante los cuales disponga o grave su patrimonio sean atacados vía acción pauliana, o incluso lo deja ante la eventualidad de embargos y demás medidas cautelares.

 

En el caso de la resolución del contrato, la razón de ser del plazo prescriptorio es que el contratante que incumplió no quede sometido eternamente a la voluntad de su contraparte de resolver o no el contrato, pues ello lo coloca en una situación de incertidumbre tanto en lo que se refiere a su obligación de restituir el bien objeto del contrato (no podría disponer con tranquilidad del mismo, pues si opera la resolución quedará obligado a restituirlo, y en caso ello ya no fuese posible, a pagar su valor) como a su obligación de resarcir a la contraparte.

 

Pasa lo mismo con los plazos para accionar por lesión, excesiva onerosidad de la prestación o para pedir la anulación de un contrato. La idea con estos plazos es que una de las partes no quede ante la incertidumbre de que su contrato se resuelto, anulado o rescindido, pues de lo contrario quedaría expuesto – por siempre – a la posibilidad de asumir un costo (restituir la prestación, pagar su valor, asumir un resarcimiento, pagar el exceso que permita corregir el desbalance patrimonial, etc.). Este interés digno de protección – y no la sola negligencia de la parte afectada – es lo que justifica la existencia del plazo para accionar.

 

¿Se deja en esta misma situación de incertidumbre y eventual perjuicio al vendedor por el hecho de que se le permita a su contraparte exigirle en cualquier momento la firma de la EP? No. El cumplimiento de dicha obligación por parte del vendedor no sólo no le genera ningún costo (¡estamos hablando de firmar un papel!) sino que en caso no quiera hacerlo, el Juez lo hará por él. Es decir, la imprescriptibilidad del derecho a la EP no “obliga” a nada al vendedor (no representa para él un costo o esfuerzo patrimonial), sino que únicamente le otorga al comprador la posibilidad de demandar la firma de su EP en cualquier momento sin correr el riesgo de que su vendedor le oponga una excepción de prescripción.

 

En conclusión, el hecho de que el propietario haya sido negligente no es un argumento para justificar el plazo prescriptorio de 10 años, castigándolo por tal “negligencia”. El sistema jurídico peruano no castiga la negligencia per se, sino sólo cuando dicho castigo es necesario para proteger el interés de un tercero o de la contraparte. En el caso del derecho a la EP, no existe ningún interés (ni de terceros ni de la contraparte) que justifique el castigo contra el propietario negligente. Por ello, cuando alguien acuse al propietario de negligente por haber permitido que pasen 10 años y nunca haberse preocupado por exigir la firma de su EP, aquél debería poder encogerse de hombros y decir con desparpajo: “Sí, negligente, ¿y qué?”.

 

Notas del Autor

[1] http://agnitio.pe/articulo/acabo-de-comprar-un-inmueble-hasta-cuando-puedo-exigirle-al-vendedor-que-me-firme-la-escritura-publica/

[2] Actualmente el plazo prescriptorio es de 10 años.

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