Alan Pasco Arauco

Asociado del Estudio Philippi Prietocarrizosa Ferrero DU & Uría Abogados

05 de Noviembre del 2016

¿Ver para creer? La importancia de la posesión en la tutela del tráfico inmobiliario

 

Registros Públicos juega un rol fundamental en la adquisición de derechos (reales o crediticios) sobre predios. La información contenida en la partida funciona como un semáforo en lo que respecta a la decisión de adquirir un inmueble: en algunas ocasiones marcará rojo, indicándome que lo mejor es no contratar sobre dicho bien (por ejemplo, en la partida se ha anotado una demanda de prescripción adquisitiva que produciría que un tercero se convierta en nuevo dueño del bien, lo que afectaría mi adquisición); otras veces marcará verde, informándome que la contratación sobre el predio es segura y no existen mayores contingencias (por ejemplo, la partida está a nombre de la persona con quien vengo negociando y se encuentra libre de cargas y gravámenes); finalmente, en algunas ocasiones este semáforo marcará ámbar, advirtiéndome que debo tomar ciertas precauciones al comprar, pues si bien vengo negociando con la persona correcta podría tener ciertos inconvenientes de cara a inscribir mi derecho (por ejemplo, quien me ofrece el bien en venta es realmente el propietario pero en el Registro figura aún el anterior dueño; entonces deberé exigir a mi vendedor que sanee previamente la propiedad o en todo caso, deberé diseñar una estructura contractual que incentive a que el saneamiento se dé en simultáneo con la ejecución del contrato).

El sistema jurídico peruano está diseñado para que exista una relación directamente proporcional entre la confianza en el Registro y la seguridad en la contratación. A mayor confianza en el Registro, mayor es la seguridad que el sistema le otorga a mi adquisición. Si “A” figura en la partida como propietario de un bien y yo, fiándome de esa información, lo compro e inscribo a mi favor, no resultaré perjudicado si mañana apareciera alguien cuestionando el título por el que “A”, en su momento, adquirió la propiedad: la confianza que deposité en el Registro me garantiza que mi adquisición se vuelva inatacable.

Este elemento de confianza exige, de quien adquiere en el Registro, un estado subjetivo de creencia: confianza implica “creer”; quien “confía” en la información inscrita “cree” en la veracidad de la misma. En esto radica la protección que el sistema le otorga a quien confía en el Registro: se protege porque se cree en la veracidad de lo publicitado. El sistema jurídico no protege las adquisiciones por el sólo hecho de que se inscriban. El sistema no concibe al tráfico inmobiliario como una carrera donde gana simplemente el que primero llega al Registro. El sistema no protege la inscripción per se, como si ésta fuese un valor absoluto. Entre dos compradores del mismo bien, no se protege al que primero inscribe por el hecho de haber inscrito primero y punto. La protección del sistema no radica tanto en la inscripción en sí, sino más bien en el estado subjetivo con que se hace dicha inscripción: con CONFIANZA, en la CREENCIA de que lo inscrito se condice con – no contradice la – realidad.

Esto queda confirmado por las normas del Código Civil que protegen las adquisiciones hechas al amparo del Registro (artículos 1135 y 2014): se exige la buena fe al momento de la inscripción, es decir, inscribir confiando/creyendo que lo publicitado es lo real.

Si el sistema jurídico no exigiese esta buena fe en el adquirente, se obtendrían resultados diametralmente distintos a aquellos que precisamente se busca incentivar. Por ejemplo, si le compro un bien a quien el Registro publicita como propietario, pese a que yo sé que el bien realmente le pertenece a otra persona, y esta decisión es premiada por el sistema al protegerme frente a una eventual demanda del verdadero propietario, en el fondo el mensaje sería que el Registro es constitutivo de derechos, porque en un caso de discrepancia con la realidad el sistema premia a lo inscrito por encima de lo real. Esto no es lo que nuestro sistema busca, pues la naturaleza de nuestro Registro es ser declarativo y no constitutivo de derechos. ¿Cómo se genera el incentivo para que, ante una discrepancia manifiesta, los adquirentes opten por la realidad antes que por el Registro? Exigiendo que la adquisición se realice de buena fe, bajo apercibimiento de que tal adquisición termine afectada en caso se acredite la mala fe del comprador.

Confianza en el Registro, entonces, es lo determinante para saber cuán protegida está una adquisición. La gran pregunta es hasta dónde se puede confiar en el Registro; es decir, ¿existe información que, fuera del Registro, deba ser consultada para tener la seguridad de que mi adquisición quedará plenamente protegida?

Un caso muy recurrente permite graficar esto: una sociedad conyugal es propietaria de un predio, pero el mismo está inscrito sólo a nombre de uno de los cónyuges; quien, haciéndose pasar como único propietario, hipoteca el bien a favor del Banco. ¿Debe protegerse la hipoteca frente a la demanda que plantee el cónyuge que no intervino en la constitución de la garantía? Es cierto que el bien estaba inscrito solo a nombre del cónyuge que otorgó la hipoteca, pero alguna relevancia debiera asumir el hecho de que en todo momento el DNI de esta persona daba cuenta que estaba casado. ¿El Banco realmente inscribió su hipoteca “confiando”? ¿El Banco adquirió el derecho creyendo que el Registro publicitaba lo correcto? ¿No había razones para dudar de la exactitud y suficiencia del Registro?

La Corte Suprema comienza a reconocer eficacia a este tipo de situaciones extra registrales: en la Casación N° 2147-2013-LIMA, un inmueble originalmente inscrito a favor de “A” fue incautado por la Policía Nacional (PNP) por estar vinculado con un caso de tráfico ilícito de drogas. La PNP tomó posesión del predio pero en la partida no se inscribió la medida de incautación ni ninguna carga que restringiera la venta del bien. Aprovechando ello, “A” vendió el bien a una sociedad conyugal, la cual demandó por desalojo a la PNP. En primera instancia, se desestimó la demanda por considerarse que la PNP no tenía la condición de poseedor precario, pues poseía el bien en virtud de un “Acta de incautación” (título para poseer). En el trámite del proceso falleció uno de los cónyuges y sus derechos los asumieron la cónyuge supérstite y su hijo (“B”). Entre ambos decidieron no apelar la sentencia.

Posteriormente “B” se convirtió en el único propietario del inmueble y demandó por reivindicación a la PNP. Esta es la demanda que dio lugar a la Casación que comento. En primera instancia, el Juez declaró fundada la demanda por considerar que la propiedad de “B”, al estar inscrita, tenía oponibilidad frente a la medida de incautación que nunca accedió al Registro. La sentencia fue confirmada en segunda instancia y, al momento de resolver el Recurso de Casación planteado por la PNP, la Corte Suprema consideró que pese a no haber estado inscrita, la medida de incautación era de conocimiento de “B”, ya que en todo momento la posesión la ejerció la PNP, por lo que aquella si lo perjudicaba.

¿Qué conclusiones extraigo de este caso?:

(i)    El proceso de reivindicación es la vía idónea no sólo para obtener la restitución de la posesión de manos de quien no ostenta ningún título, sino también para confrontar los títulos que las partes del proceso tienen sobre el mismo bien, de tal forma que a efectos de determinar si procede o no la demanda, primero debe hacerse un ejercicio de oponibilidad (confrontación) de los derechos y/o títulos en conflicto. En este caso, este ejercicio se dio entre una propiedad inscrita de mala fe y una posesión no publicitada en el Registro.

(ii)    La confianza en la información registral (y por ende la protección derivada de dicha confianza) por parte del adquirente de un derecho, no puede ser entendida obviando datos extra registrales que pudieron conocerse a través de mecanismos de publicidad distintos al Registro (la posesión, por ejemplo).

De este modo, la jurisprudencia comienza a reconocer que la seguridad en la adquisición no sólo está vinculada de manera directamente proporcional con la información registral, sino también con ciertos datos extra registrales. Determinadas situaciones (una medida de incautación), pese a no estar inscritas, deben ser conocidas por los terceros adquirentes a través de la posesión, por lo que terminarán afectándolo. En conclusión, para creer, hay que ver (y no sólo la partida).

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