¿Por qué la fe pública registral no protege a las adquisiciones gratuitas? Yendo más allá del derecho romano



Imagínese que A vende su departamento a B y éste posteriormente se lo transfiere a C. Ambas transferencias se inscriben, sin embargo, al cabo de un tiempo se emite una sentencia (producto de una demanda que nunca fue publicitada en la partida del inmueble) que declara nulo el contrato A-B ¿Dicha nulidad afecta la adquisición de C?

 

El principio de fe pública registral (2014° CC) protege a C de la nulidad del contrato precedente siempre que su título de adquisición tenga carácter oneroso[1]; es decir, para que la adquisición del tercero resulte protegida, debe tener como contra cara una contraprestación o un sacrificio patrimonial que haga las veces de correlativa atribución a favor de su transferente (B). Sería el caso de una compraventa, una permuta, una dación en pago, un usufructo con pago de renta o una superficie; por el contrario, la onerosidad queda típicamente descartada en el caso de una donación[2].

 

Lo que se busca con esta exigencia es que sólo reciba protección quien se vale del Registro para evitar un perjuicio patrimonial, y no así quien pretende asegurar un lucro. El permitir que la nulidad del contrato A-B afecte la adquisición de C pese a que éste pagó por el bien, implicaría forzarlo a tener que accionar contra su transferente (B) para recuperar aquello que entregó como contraprestación; para no someterlo a este vía crucis es que su adquisición queda inmune ante dicha nulidad. Por el contrario, si C hubiese adquirido la propiedad gratuitamente, el privarlo del bien (para entregárselo a “A”) no le generaría mayor contingencia, pues no tendría necesidad de accionar contra su transferente (B) para recuperar lo pagado.

 

Para fundamentar esta solución se suele recurrir a una máxima del derecho romano: “Aquel que actúa para evitar un daño [que en este caso sería “A”, quien pretende que la nulidad le sea opuesta a “C”] debe ser privilegiado frente a aquel que actúa para obtener un lucro” [que en el caso sería C, quien pretendería mantener en su poder el bien que le fue transferido gratuitamente por quien no era el propietario]; o visto desde el ángulo opuesto, “aquel que actúa para obtener un lucro [C] debe ser sacrificado frente a aquel que actúa para evitar un daño [A]”.

 

Considero que más allá de la justificación en base al adagio romano, la exigencia de “onerosidad” como un requisito para la tutela del tercero (y que no es exclusiva de la fe pública registral; piénsese en los límites de la acción pauliana o en la protección frente a la nulidad derivada de simulación), se justifica desde un punto de vista global, tomando en cuenta la totalidad de los intereses involucrados. Me explico:

 

Imaginemos un caso de fraude inmobiliario: “A” es propietario registral de un inmueble que vale 100. “B” falsifica su firma en un contrato de compraventa y logra inscribirlo a su favor, con lo cual pasa a figurar en el Registros como el nuevo propietario. Luego “B” (quien además ya ha tomado posesión del bien) se lo vende a “C” por el precio de 100. “C” compra el bien confiando tanto en lo publicitado por la partida como por la posesión, e inscribe su adquisición. Al cabo de un tiempo “A” demanda la nulidad de los contratos A-B y B-C; frente a dicha pretensión “C” invoca el 2014° CC, señalando que dicha nulidad no lo puede afectar pues es un tercero ajeno al vicio (falsificación) que se presentó en el contrato entre “A” y “B”.

 

En este punto podemos diferenciar con claridad el estatus de cada una de las partes como consecuencia del fraude (“situaciones post fraude”):

 

(i)         “B” es el beneficiado, en tanto recibió 100 por la venta de una casa que no era suya y por la que no tuvo que pagar nada.

(ii)        “A” es el perjudicado, en tanto perdió su casa sin haber recibido nada a cambio.

(iii)       “C” se mantiene igual: entregó 100 y recibió a cambio una casa de un valor equivalente.

 

Si la adquisición de “C” queda protegida por el 2014° CC, estas situaciones se mantienen tal como están. Por el contrario, si su adquisición no fuese protegida, las situaciones se mantendrían, pero los protagonistas cambiarían; así, anulados los dos contratos de transferencia (A-B y B-C), tendríamos que:

(i)         “B” seguirá siendo el beneficiado (conservará a su favor los 100 que recibió de “C” sin haber dado nada a cambio, pues la casa ya regresó al dominio de “A”)

(ii)        “A” recuperará la casa, con lo cual se mantendría igual a como estaba antes del fraude; y

(iii)       “C”, que había pagado 100, deberá exigirle a “B” la devolución del precio, algo que difícilmente ocurrirá (con lo cual “C” terminaría internalizando el costo).

 

Nótese cómo los roles de “perjudicado” y “sujeto neutral” se intercambian entre “A” y “C”: ahora el perjudicado es “C” (entregó 100 por una casa que ya no tiene) y “A” se mantiene igual que al inicio (conserva la propiedad de la casa).

 

¿Se justifica este intercambio de roles? Considero que no, pues entre las dos eventuales víctimas (“A” y “C”) se debe proteger a quien resulte más “inocente”: sin duda alguna nada se le puede reprochar a “A” con respecto a la información registral, pues fue víctima de una falsificación, sin embargo, el haber permitido que el falsificador acceda a la posesión sí es algo frente a lo cual habría podido ejercer alguna oposición. “C”, por el contrario, no tuvo forma de conocer el fraude que precedía a su adquisición, pues todos los datos (Registro y posesión) lo llevaban a creer que el propietario era “B” (naturalmente, si se acredita que “C” actuó de mala fe se justificará que asuma el rol de “perjudicado” que hasta ese momento le corresponde a “A”).

 

Entonces, en un caso de fraude inmobiliario en donde la adquisición del tercero se da de manera onerosa (y con buena fe), se justifica que el sistema lo proteja, pues si bien con ello no se mejoran las situaciones post fraude (seguirá habiendo un beneficiado, un perjudicado y un neutral), al menos se evita un injustificado intercambio de roles en perjuicio de dicho tercero.

 

Ahora cambiemos sólo un dato del ejemplo original: “B” transfirió el bien gratuitamente (donación) a favor de “C”. En este escenario, si bien las situaciones post fraude son similares a cuando la adquisición de C fue onerosa, los protagonistas cambian:

 

(i)         El beneficiado ya no es “B”, sino “C”, en tanto recibió gratuitamente una casa que vale 100;

(ii)        “A” sigue siendo el perjudicado, en tanto habría perdido una casa que valía 100 sin haber recibido nada a cambio.

(iii)       Ahora quien se mantiene igual (neutral) es “B”: la casa que había incorporado a su patrimonio mediante la falsificación la ha perdido como consecuencia de habérsela donado a “C”. es decir, en un inicio no tenía casa, y hoy tampoco la tiene.

 

Al igual que en ejemplo original (cuando la adquisición de C fue onerosa), si se protege al tercero adquirente (“C”) las situaciones iniciales no cambian. Sin embargo (y aquí radica la diferencia con el ejemplo original) la no protección de C sí permitiría optimizar las situaciones post fraude (algo que resulta inviable cuando la adquisición del tercero es onerosa).

 

En efecto, una vez anuladas las dos transferencias (A-B y B-C) el inmueble retornará al patrimonio de “A”, lo cual implicará quitarle la propiedad a “C”, pero como éste lo recibió de forma gratuita no tendrá que accionar contra “B” para recuperar aquello que hubiese entregado si la adquisición hubiera sido a título oneroso.

 

Como resultado final, no habrá ningún beneficiado ni perjudicado, sino que todos se mantendrán neutrales:

 

(i)         “A” al inicio tenía una casa que valía 100; finalmente, gracias a que la pudo recuperar, se mantiene en la misma condición de propietario.

(ii)        “B” al inicio no tenía ni la casa ni dinero: la casa que incorporó a su patrimonio mediante la falsificación la donó sin recibir nada a cambio. Es decir, termina sin casa y sin dinero, tal como había iniciado[3].

(iii)       “C” al inicio no tenía una casa pero sí 100 en el bolsillo, situación que se mantiene hasta el final, pues el bien retorna al patrimonio de “A” pero C no pierde los 100, en tanto no los entregó como contraprestación por la casa.

 

En conclusión, ante un caso de fraude inmobiliario, proteger la adquisición onerosa del tercero registral no mejora las situaciones post fraude (siempre habrá un perjudicado, un beneficiado y alguien que se mantiene igual) pero al menos evita que aquél que actuó de buena fe (el tercero) asuma injustificadamente la posición de “perjudicado”. Por ello hace bien el sistema jurídico en proteger la adquisición onerosa de dicho tercero.

 

Por el contrario, protegiendo la adquisición gratuita del tercero no sólo se mantienen las situaciones post fraude (un perjudicado, un beneficiado y un neutral) sino que se impide que éstas mejoren, pues de no estar protegida dicha adquisición todos los intervinientes se mantendrían tal como estaban antes del fraude: no habrían ni perjudicados ni beneficiados; todos se mantendrían neutrales.

 

Desde un punto de vista global, entonces, encuentra plena justificación la no tutela del tercero registral en los casos de adquisiciones gratuitas.

 

 

Notas del autor:

[1]  Además de otros requisitos de los que no me ocuparé en esta oportunidad.

[2] No incluyo en mi análisis el caso de las donaciones modales o con cargo, así como las donaciones remuneratorias. Para un sector de la doctrina española, en estos casos la donación no es pura y simple, sino que se da por algo o para algo, lo que supondría una cierta contraprestación, no excluyéndose el lucro del donatario ni el ánimo de liberalidad del donante. No obstante, para la doctrina mayoritaria se trataría de negocios mixtos, por lo que la protección del tercero sólo podría llegar hasta el valor de la contraprestación.

[3] En realidad “B” terminará peor de lo que empezó, pues deberá asumir los costos y costas del proceso y, de ser el caso, deberá reparar el daño causado, lo cual se encuentra plenamente justificado en tanto fue él quien lo generó.


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