El arrendamiento es un contrato en virtud del cual el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien a cambio del pago de cierta renta convenida. Así definido por el artículo 1666 del Código Civil peruano, son 2 las obligaciones principales de todo contrato de arrendamiento: la obligación del arrendador de ceder al arrendatario el uso del bien (obligación que se entiende cumplida con la entrega del bien) y la obligación del arrendatario de pagar al arrendador la renta pactada.
En toda relación contractual, la verificación de un evento de caso fortuito o fuerza mayor puede determinar la suspensión de la exigibilidad de las obligaciones, así como su extinción y la resolución del contrato, cuando dicho evento impide la ejecución de las obligaciones o determina su cumplimiento parcial, tardío o defectuoso.
El estado de emergencia nacional como consecuencia de la pandemia del coronavirus declarado por el Gobierno Peruano mediante Decreto Supremo No. 044-2020-PCM ha restringido los derechos constitucionales a la inviolabilidad de domicilio, a la libertad de reunión, a la libertad de tránsito en el territorio nacional y a no ser detenido sin que medie mandamiento judicial o flagrancia, por un plazo inicial de 15 días calendario, que se ha extendido por 13 días calendario adicionales. ¿Estas restricciones pueden ser consideradas como un evento de caso fortuito o fuerza mayor que afecta el cumplimiento de las obligaciones contractuales derivadas de un contrato de arrendamiento? En el caso de los arrendamientos ya celebrados y en ejecución antes de la declaración del estado de emergencia, la respuesta sería negativa, porque la obligación del arrendador, consistente en entregar el bien, ya habría sido ejecutada, y el cumplimiento de la obligación del arrendatario de pagar la renta no se vería impedido por las restricciones al libre tránsito o a la reunión, ya que las transferencias de dinero por vías digitales no han sido afectadas. Tampoco se ha limitado totalmente la posibilidad de ir a cualquier agencia bancaria a realizar depósitos o transferencias. En consecuencia, no estaríamos ante un evento extraordinario, imprevisible e irresistible que impida al arrendatario pagar la renta.
Lo que el actual estado de emergencia sí podría generar es la imposibilidad temporal para el arrendatario de destinar el bien a los fines para los cuales lo arrendó, en la medida que no hubiese sido tomado en arrendamiento para vivienda sino para algún otro uso, por ejemplo, para desarrollar un negocio. Sin embargo, esa frustración de los fines del arrendatario no genera la imposibilidad de cumplimiento de su obligación de pagar la renta. No olvidemos que la posesión del bien la tiene el arrendatario, al haberlo recibido previamente del arrendador. Que el arrendatario no tenga la posibilidad de generar recursos por la explotación del bien no significa que esté impedido de pagar la renta.
La imposibilidad de cumplimiento de la obligación de pagar la renta se dará, por ejemplo, si en el contrato se pactó que el pago se debe realizar en efectivo o mediante cheque de gerencia en el domicilio del deudor o en el domicilio del acreedor. Las actuales restricciones al libre tránsito no impiden ir a una agencia bancaria a solicitar un cheque de gerencia ni a un cajero automático a retirar dinero en efectivo, pero sí impiden al arrendador dirigirse al domicilio del arrendatario y viceversa. Entonces, claramente estaremos ante la imposibilidad de cumplimiento de la obligación de pagar la renta. En este caso, empero, no se extingue la obligación de pagar la renta; solo se suspende su exigibilidad hasta que las restricciones queden levantadas y los ciudadanos podamos volver a transitar libremente. En ese momento, el arrendatario deberá pagar la renta de todos los períodos devengados durante el estado de emergencia, sin intereses ni penalidades.
Distinto es el caso de los arrendamientos celebrados antes de la declaración del estado de emergencia pero que todavía no estaban en ejecución. Si la obligación del arrendador de entregar el bien debía darse en algún momento entre el 16 de marzo y el 12 de abril, entonces ello ya no será posible, sin que el arrendador asuma responsabilidad por ello. En tal caso, será de aplicación el artículo 1316 del Código Civil peruano, que establece que si la prestación no se puede ejecutar temporalmente por causa no imputable al deudor, este último no es responsable por el retardo mientras la causa perdure. Sin embargo, la obligación se extingue si la causa que determina la inejecución persiste hasta que al deudor, de acuerdo al título de la obligación o a la naturaleza de la prestación, ya no se le pueda considerar obligado a ejecutarla (por ejemplo, si alguien arrendó una casa de playa por la semana del 16 al 22 de marzo), o hasta que el acreedor justificadamente pierda interés en su cumplimiento o ya no le sea útil.
La pregunta clave es quién tiene la posesión, porque la entrega de la posesión del bien del arrendador al arrendatario es lo que determina la transferencia del riesgo. Si la posesión ya la tiene el arrendatario, no puede eximirse del pago de la renta, aunque el estado de emergencia le impida usar temporalmente el bien. Si la posesión todavía la tiene el arrendador, no hay obligación de pago de renta por el arrendatario y, eventualmente, el contrato de arrendamiento puede ser dejado sin efecto.
En rigor, entonces, el arrendatario no puede invocar el estado de emergencia nacional para considerar extinguida su obligación de pagar la renta por el período que dure el estado de excepción, si es que recibió el bien antes de la dación del Decreto Supremo No. 044-2020-PCM. Sin perjuicio de ello, en determinados supuestos se podría considerar resuelto de pleno derecho el contrato de arrendamiento si es que la finalidad por la cual se celebró quedó debidamente registrada (causalizada) en el contrato y dicha finalidad se frustró debido a las restricciones al libre tránsito y a la libertad de reunión. El análisis, necesariamente, debe realizarse caso por caso.
