Durante días he leído interesantes artículos legales[1] sobre el impacto a los contratos como consecuencia del aislamiento social obligatorio que se estableció mediante el D.S. 044-2020-PCM y prorrogado por el D.S. 051-2020-PCM. Me han llamado particular atención aquellos que buscan responder a la pregunta ¿el arrendatario está obligado al pago de la renta durante el Estado de Emergencia?
No encontré una respuesta única a esa interrogante en los artículos revisados. Para algunos dependerá principalmente de: (i) cuál fue el uso prometido del bien objeto del arrendamiento; (ii) quién tiene la posesión del bien (lo que determina la transferencia del riesgo); o (iii) un análisis concreto de cada contrato. Ante ello, quisiera ofrecer algunos comentarios con el ánimo de enriquecer el debate jurídico e intentar proporcionar una solución.
Para tal propósito, pensemos en un local comercial que ha sido arrendado, durante todo el año 2020, por una empresa que ha instalado en el inmueble una tienda para vender ropa y que, como consecuencia del Estado de Emergencia, ha dejado temporalmente de funcionar. El contrato no estipulaba ninguna cláusula que preveía dicha situación, por lo que de manera supletoria debe ser aplicado el Código Civil. El Estado de Emergencia impide que el arrendatario use el inmueble arrendado, puesto que, por una disposición legal, se debe cumplir el aislamiento social obligatorio. En consecuencia, la empresa no puede operar en el inmueble durante el Estado de Emergencia, ¿es deudor de la renta por ese período?
Recordemos que la regla general es que los contratos se cumplan debidamente. Sin embargo existen ciertas situaciones que alteran la ejecución del contrato, generando que las obligaciones sean imposibles de cumplir. Ahora bien, en el caso planteado, ¿estamos frente alguna obligación imposible de ejecutar?
Para efectos del presente artículo, bastará saber que, entre otras obligaciones, el arrendatario se encuentra obligado al pago de la renta[2], mientras que el arrendador debe: (i) ceder en uso un bien[3] y (ii) mantener al arrendatario en el uso del bien durante el plazo del contrato[4].
Es claro que si el bien ya fue entregado al arrendatario la obligación (i) del arrendador no puede ser imposible de cumplir, dado que —justamente— ya fue ejecutada. ¿Y la obligación (ii)? Aquí merece un mayor análisis y es la clave para la solución del problema planteado.
El Código Civil no define qué se entiende por “mantener en uso”, por lo que han existido diferentes opiniones e interpretaciones al respecto[5]. Considero que la obligación de mantener en uso se refiere a que el arrendador se obliga a que el arrendatario mantenga la posesión[6] del bien para el destino dado en arrendamiento. Si bien podría señalarse que, durante el Estado de Emergencia, el bien sigue manteniéndose bajo el control del arrendatario (lo que significa que sigue siendo el poseedor y no ha sido despojado de la posesión), pienso que –en la realidad de los hechos– este no está ejerciendo una auténtica posesión.
En efecto, según el Código Civil, “la posesión es el ejercicio de hecho de uno o más poderes inherentes a la propiedad”[7] como es el uso[8]. Usar es que la persona se sirva del bien (lo utilice)[9]. El arrendatario celebra el contrato de arrendamiento y paga la renta para poder ejercer dichos atributos y no por otra razón; esa es la esencia del contrato de arrendamiento y lo que caracteriza a este contrato típico. Así, el arrendador debe garantizar que el bien pueda ser usado durante el plazo del contrato para el destino dado en arrendamiento[10].
En mi opinión, durante el Estado de Emergencia, el bien es imposible de usarse, afectando directamente la situación de hecho de poseer el bien por parte del arrendatario, ya que no puede ejercerla de manera plena, ni para el destino arrendado. En el caso que comento, el arrendador se encuentra en la imposibilidad de cumplir, pues no puede mantener al arrendatario en la posesión del bien y garantizar el uso de éste. Ello por cuanto la misma ley es la causa que imposibilita el cumplimiento de dicha obligación (causa no imputable); la inejecución no se genera porque el arrendatario no quiera cumplir (causa imputable). Por ello, aun cuando el arrendador puede no estar ejecutando dicha obligación, esta inejecución no tiene el carácter de “incumplimiento” (y, por ende, no se generan las consecuencias que ello implica), puesto que es la ley (una causa no imputable a ninguna de las partes)[11] la que ocasiona la inejecución.
Sin perjuicio de lo anterior, ¿existe una inejecución total de mantener al arrendatario en el uso del bien? En nuestro ejemplo, es innegable que el inmueble, de cierta forma, está siendo utilizado por el arrendatario, dado que, dentro de este se encuentran los bienes de la empresa (bienes para su venta, computadoras para operar, entre otros); por lo que —objetivamente— el arrendatario se está sirviendo de la cosa. Sin embargo, el objeto del contrato fue arrendar el bien para que opere un local comercial y, en consecuencia, no se está ejecutando la obligación de mantener al arrendatario en el uso pleno del bien, al impedírsele operar en el local arrendado.
No obstante, con el propósito de evitar un enriquecimiento indebido, considero que el arrendatario no puede verse beneficiado de esta situación de facto en la que sus bienes se encuentran en propiedad ajena y sea el bien “usado” de cierta forma. Así, y como desarrollaré más adelante, si bien el arrendatario del local comercial no debe el pago de la renta por los días que no usó el inmueble como consecuencia del Estado de Emergencia, sí le corresponde pagar por la prestación de permitir que los bienes se encuentren dentro del local comercial. Por lo tanto, podría decirse que, como consecuencia del Estado de Emergencia, ha surgido una nueva relación jurídica entre “arrendador” y “arrendatario” (dado que, no se está usando el inmueble para el destino contratado), en el que se debe una contraprestación equivalente a dicho “uso” del inmueble, que no puede ser, de ninguna manera, el monto equivalente a la renta del contrato de arrendamiento. Sin perjuicio de esto, el análisis sobre el nacimiento de este “contrato de arrendamiento sui generis” no es relevante para resolver la interrogante planteada al inicio, dado que independientemente de la naturaleza jurídica de la relación que exista, como veremos más adelante, el arrendatario del local comercial no deberá el pago total de la renta.
Considerando que no hay incumplimiento imputable al arrendador, debemos remitirnos a las normas de inejecución de obligaciones por causas no imputables. En efecto, si bien el Estado de Emergencia ha impedido al arrendatario ejercer su derecho a usar el bien, dicho derecho ha nacido como consecuencia de una obligación a cargo del arrendador (cesión en uso del bien) y que debe mantenerse a lo largo del contrato (mantener en uso del bien al arrendatario). Esta última obligación —y no el derecho del arrendatario— es lo imposible de ejecutar y lo que determina la aplicación de las reglas de la imposibilidad.
En ese sentido, debemos analizar el artículo 1316 del Código Civil. Para fines de entender el artículo, recordemos que seguimos analizando la inejecución de la obligación de mantener al arrendatario en uso del bien para fines comerciales.
El artículo señala que: “La obligación se extingue si la prestación no se ejecuta por causa no imputable al deudor.
Si dicha causa es temporal, el deudor no es responsable por el retardo mientras ella perdure. Sin embargo, la obligación se extingue si la causa que determina la inejecución persiste hasta que al deudor, de acuerdo al título de la obligación o a la naturaleza de la prestación, ya no se le pueda considerar obligado a ejecutarla; o hasta que el acreedor justificadamente pierda interés en su cumplimiento o ya no le sea útil.
También se extingue la obligación que sólo es susceptible de ejecutarse parcialmente, si ella no fuese útil para el acreedor o si éste no tuviese justificado interés en su ejecución parcial. En caso contrario, el deudor queda obligado a ejecutarla con reducción de la contraprestación, si la hubiere” (énfasis agregado).
En primer lugar, debemos señalar que el artículo distingue si la causa no imputable que genera la inejecución es temporal o no: (i) si no es temporal, la obligación se extingue, pues nunca podrá ser susceptible de ser ejecutada; (ii) si es temporal la obligación no se extingue, salvo que la causa que determina la inejecución persiste hasta que al deudor, de acuerdo al título de la obligación o a la naturaleza de la prestación, ya no se le pueda considerar obligado a ejecutarla; o hasta que el acreedor justificadamente pierda interés en su cumplimiento o ya no le sea útil. De igual forma, cabe precisar que la causa temporal o definitiva puede afectar, de manera parcial o total, el cumplimiento de las obligaciones del contrato. Así, pueden existir obligaciones, durante el tiempo que persiste la causa no imputable, que pueden ser posibles de ser ejecutadas y otras que no.
En nuestro ejemplo, la obligación inejecutada es la de mantener al arrendatario en posesión del bien, ya que es imposible que este use el bien durante el Estado de Emergencia (la tienda comercial no puede funcionar). Ante esta imposibilidad, debemos determinar cuáles son las consecuencias prestacionales de la relación jurídica, en particular: ¿sigue obligado el arrendatario al pago total de la renta o queda liberado de esta obligación?
Si nos encontráramos bajo una imposibilidad definitiva, el Código Civil opta por que sea el deudor quien asume el riesgo (periculum est debitoris) y, si bien se libera del cumplimiento de su obligación, pierde el derecho a la contraprestación (artículo 1431 del Código Civil)[12]. Si la prestación es posible de ser ejecutada parcialmente y sigue siendo útil su cumplimiento parcial, la contraprestación se reduce (artículo 1316 del Código Civil).
Considero que ambas normas, aplicadas para los contratos con prestaciones recíprocas, evidencian la conservación del paralelismo (sinalagma) entre prestación y contraprestación creado por el contrato[13]. En efecto, en los contratos con prestaciones recíprocas (como es el contrato de arrendamiento) se crean prestaciones[14] para cada una de las partes, teniendo una correspondencia con la otra (i.e. una prestación no tiene razón de ser sin la otra), siendo las prestaciones interdependientes; el arrendador cede y mantiene en uso el bien porque el arrendatario le paga la renta y viceversa. Así, prestación y contraprestación se encuentran vinculadas, siendo que la exigencia de una no se entiende sin el cumplimiento de la otra. Por lo tanto, si la prestación a cargo de una de las partes se torna en imposible de cumplir, no tiene derecho a exigir la contraprestación; o si la imposibilidad genera que la prestación pueda ser cumplida parcialmente, se reduce la contraprestación.
De esta forma, teniendo en consideración la importancia de la reciprocidad de las prestaciones, si es que se argumentara que el arrendador se encuentra ejecutando y cumpliendo todas sus obligaciones, dado que, por ejemplo, el bien sirve a favor del arrendatario al tener sus bienes dentro del inmueble, el paralelismo creado por el contrato se vería gravemente afectado, pues se estaría ejecutando una obligación (pago total de la renta) por algo que no corresponde a dicha prestación (una posesión que no fue la contratada).
En ese sentido, pienso que, al no haber sido posible usar el bien de manera plena, el paralelismo del contrato recíproco debe reajustarse, más aun, siendo el contrato de arrendamiento uno de tracto sucesivo; en éstos, la prestación no se ejecuta en un solo momento, sino durante un período de tiempo[15]; día a día el arrendatario usa el bien y el pago de la renta corresponde al tiempo en que lo usa.
En efecto, la naturaleza del contrato de arrendamiento permite señalar que cada instante del uso del bien tiene su correspondencia con una parte de la renta proporcional a ese uso. En nuestro caso, la obligación de mantener en uso al arrendatario podrá ser susceptible de cumplimiento cuando acabe el Estado de Emergencia, pero es claro que ha existido una etapa del contrato en que no se ha podido usar el bien para el destino contratado.
Teniendo esto en cuenta, considero que el espíritu de los artículos 1316 y 1431 del Código Civil, aplicado al caso de los contratos con prestaciones recíprocas, es el de poder restaurar el sinalagma y reciprocidad creado por el contrato. Así, si bien el artículo 1316 del Código Civil señala que la “obligación se extingue” (lo que podría pensarse que se trata de aquellos supuestos que la totalidad de la relación jurídica se ve afectada, generando que esta deje de surtir efectos), considero que también la norma debe ser entendida como la “prestación se extingue”; esto es, la conducta concreta debida que, en el arrendamiento, serían las prestaciones de mantener en uso que instante a instante se van generando, dejan de surtir efectos, como consecuencia del Estado de Emergencia. De esta forma, al ser estas imposibles de cumplir se extinguen y, en consecuencia, también la correspondiente contraprestación (esto es, lo que instante a instante el arrendatario —en circunstancias normales— hubiese pagado por el uso del bien, si no se decretaba el Estado de Emergencia). Por ello, el arrendatario no está obligado a pagar lo que no usó como consecuencia de las disposiciones del Gobierno.
Este mismo razonamiento es seguido por el Código Civil y Comercial Argentino[16]: “Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario [arrendatario] se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión [resolución] del contrato, o la cesación del pago del precio [renta] por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes” (énfasis agregado).
Esta norma grafica claramente la idea que se viene desarrollando; siendo que a la misma conclusión puede llegarse a través de nuestras normas generales sobre la imposibilidad de la ejecución de las obligaciones por causas no imputables, la naturaleza del contrato de arrendamiento y la restauración del sinalagma del contrato. Es innegable que el aislamiento social obligatorio afecta a la cosa misma, puesto que no puede ser usada durante el Estado de Emergencia. Así, no se debe lo no usado por el tiempo que dura el caso fortuito o fuerza mayor.
Sin perjuicio de lo anterior, como señalé líneas arriba, independientemente de la naturaleza jurídica de la relación que exista (por el hecho de que en el local comercial, por ejemplo, se encuentren los bienes del arrendatario), si se considera que la obligación de mantener en uso por parte del arrendador ha sido ejecutada de manera parcial, debido a que el arrendatario mantiene en un uso imperfecto el bien (debido a que el bien se usa en cierta medida), por el razonamiento que vengo siguiendo y la lógica de restablecer la reciprocidad de las prestaciones, el arrendatario deberá pagar lo correspondiente a dicho uso de facto, aplicándose el último párrafo del artículo 1316 del Código Civil[17]; haciéndose la reducción de la contraprestación correspondiente.
En conclusión, considero que la clave para determinar si corresponde el pago de la renta al arrendador es identificar si es posible que el arrendatario haya podido usar el bien para el destino contratado. De ser afirmativa la respuesta, la reciprocidad de las prestaciones deberá ajustarse en lo que corresponda. Asimismo, no debe dejarse de lado la situación de facto que se ha generado por el Estado de Emergencia con relación al “uso” que existe en el inmueble, si, por ejemplo, los bienes del arrendatario se encuentran dentro de este; debiendo pagarse el monto correspondiente a dicho “uso”, que recalco, de ninguna manera puede ser equivalente a la renta. Así, uno debe la renta de lo que efectivamente es posible de usar[18].
Unas notas finales.
Primero. Considero que se debe revisar cada contrato para evaluar si corresponde el pago de la renta. En virtud de la autonomía privada, nada impide que las partes regulen sus propios intereses, y el contrato podría tener una regulación especial que solucione este problema.
De igual forma, el destino estipulado en el contrato ayuda a identificar si el bien pudo ser usado o no durante el Estado de Emergencia, lo que determina si se debe o no la renta. Cuestión más complicada es si no se estipula el destino del bien. Al respecto, el Código Civil señala, en las normas de arrendamiento, con relación al destino del bien, que este es el “que pueda presumirse de las circunstancias”[19] y en las normas de saneamiento por evicción a “dar al bien el destino normal de acuerdo con sus características, la oportunidad de la adquisición y las costumbres del lugar”[20]. Así, será un tema probatorio determinar cuál fue el destino del bien y si pudo ser usado o no durante el Estado de Emergencia.
Interesantes son aquellos casos en los que el inmueble es posible de ser usado parcialmente, por ejemplo si fue arrendado para ser usado como casa-habitación y también como local comercial ubicado en el primer piso del inmueble. Siguiendo el razonamiento desarrollado, considero que debiera pagarse en función al área posible de ser usada (esto es, por ejemplo, por el segundo piso que es la casa-habitación, mas no por el primer piso que se encontraba un establecimiento comercial). Otro caso —quizá más complicado de determinar el pago proporcional— sería el de un inmueble que era usado como almacén. En este caso, el bien sirve y es usado, dado que el arrendatario ha depositado ciertos bienes para tenerlos guardados; sin embargo este no puede retirar las cosas y/o depositar nuevas. Considero, debiera interpretarse la voluntad de las partes y determinarse qué porcentaje de la contraprestación representa el uso parcial del bien.
Tercero. En el caso del Estado de Emergencia, es una causa no imputable la que imposibilita el cumplimiento de la obligación. Así, si los locales comerciales que sí están autorizados a operar (supermercados, farmacias, entre otros) por alguna razón —no imputable al arrendador— quisieran no hacerlo, deberán pagar la renta, pues el bien es posible de ser usado.
Cuarto. ¿Si mi inmueble queda en un edificio, debo el pago del mantenimiento? En mi opinión, dependería de qué gastos incluyen el mantenimiento y si el arrendatario comercial va a poder usar ellos. En efecto, en el caso de un edificio que cuente con oficinas pero también viviendas, el pago de luz y agua que podría haberse generado de las áreas comunes, no pueden ser trasladas al arrendatario del local comercial; dado que, como vengo diciendo, no usa, ni utiliza el bien. Pero, el pago del sueldo del trabajador que vigila y cuida el edificio que opta por la compensación de horas extras luego del Estado de Emergencia, sí debiera de ser asumido por el arrendatario, dado que el beneficiado será este al finalizar el Estado de Emergencia. El mismo razonamiento puede ser aplicado para aquellas prestaciones que podrían ser comprendidas dentro de la renta, como es el de seguridad y vigilancia que se mantiene en ciertos locales comerciales durante el Estado de Emergencia.
Quinto. Aquellos arrendamientos que no sean susceptibles de cumplimiento, debido al título de la obligación o a la naturaleza de la prestación, deben entenderse extintos, según lo establecido en el segundo párrafo del artículo 1316 del Código Civil. En ese sentido, y siguiendo la lógica que he desarrollado en este artículo, si la obligación se extingue, el arrendatario deberá pagar la renta por los días efectivamente usados, y aquellos que no lo pudo usar, no debe el pago de la renta (debiendo la prestación, de ser el caso y en lo que corresponda, del “uso” de facto que tuvo durante el Estado de Emergencia, si por ejemplo, sus bienes se encuentran dentro del inmueble). Si el bien, en ningún momento se pudo usar y la obligación quedó extinta, por ejemplo, en el caso de contratos sujetos a plazo esencial (esto es, el arrendamiento de un auditorio para un concierto de música que fue programado para un día en el que estaba vigente el aislamiento social obligatorio), no se deberá renta alguna.
Sexto. Sería recomendable que, ante esta problemática, sean las mismas partes las que brinden una solucionen y no un tercero (juez o árbitro). De esta forma, cuando el arrendador exija el pago de la renta, el arrendatario podría proponerle que, como consecuencia de la grave situación que está sucediendo en el país y en cumplimiento de la buena fe contractual, deben volver a revisar el contrato para intentar llegar a un acuerdo, siendo que en el presente artículo podrá encontrar argumentos para convencer a su arrendador y, eventualmente, al juzgador. En todo caso, siempre quedará la opción de, ante el requerimiento de pago, el arrendatario se niegue al pago total de la renta invocando el artículo 1316 del Código Civil señalando que, ante el evento del coronavirus y las disposiciones del Gobierno nacional, el bien no pudo ser utilizado durante el Estado de Emergencia y, por lo tanto, no se deberá el total de la renta por los días que no se usó de manera plena el bien, debiendo hacerse el ajuste correspondiente de la contraprestación; esto es, se pagará lo que fue posible de usarse y en lo que corresponda.
Séptimo, ¿el contrato se prorroga —más allá del plazo pactado— por los días que no fue utilizado el bien durante el Estado de Emergencia? En nuestro ejemplo, ¿las partes seguirán obligadas durante la misma cantidad de días que duró el Estado de Emergencia, al finalizar el año 2020? Como una primera respuesta, diría que no, puesto que artículo 1316 del Código Civil señala que la obligación (prestación) se extingue: no hay el nacimiento de una nueva obligación, ni una que modifique la extinta para prorrogar el plazo, estando en concordancia con el principio del pacta sunt servanda (los contratos son obligatorios en lo que se haya estipulado en estos). En todo caso, hay que tener en cuenta que eventualmente el Gobierno podría regular esta situación, retomando el debate en torno a la santidad de los contratos y la interpretación del artículo 62 de la Constitución Política del Perú.
Finalmente, y sin perjuicio de que, en mi opinión, no se debe el pago por el no uso del bien, es innegable que la situación actual es una sin precedente alguno, siendo que la jurisprudencia puede, dependiendo de una evaluación del impacto de esta crisis y, analizando cada caso en concreto, aplicar la “teoría del esfuerzo compartido”, establecida en la jurisprudencia argentina en el marco de la pesificación de los contratos pactados en dólares del año 2001. Así, ante dicha crisis económica, los tribunales optaron por distribuir, ante la “desgracia común”, las consecuencias nocivas de la crisis en virtud del principio de la buena fe y razonabilidad. De esta forma, podría ser que, en el marco de la buena fe contractual, los tribunales dependiendo del impacto del Estado de Emergencia al contrato y a las partes, distribuyan, de manera equitativa para ambas, los efectos negativos del Estado de Emergencia, dado que “cuando llueve, todos se mojan”.[21]
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[1] Véase, por ejemplo a: (i) VEGA, Yuri. “El coronavirus y los contratos de arrendamiento”. En: https://laley.pe/art/9427/el-coronavirus-y-los-contratos-de-arrendamiento; (ii) CROVETTO, Janfer. “Los contratos de arrendamiento durante el Estado de Emergencia” En: https://agnitio.pe/articulos/los-contratos-de-arrendamiento-durante-el-estado-de-emergencia/; y, (iii) ALARCON, Marco y BECERRA, Diego. “¡Lo sufrimos todos! Apuntes sobre el pago de la renta en los contratos de arrendamiento durante el Estado de Emergencia”. En: https://gestion.pe/blog/agenda-legal/2020/04/lo-sufrimos-todos-apuntes-sobre-el-pago-de-la-renta-en-los-contratos-de-arrendamiento-durante-el-estado-de-emergencia.html/?ref=gesr
[2] Artículo 1681º.- El arrendatario está obligado: (…) 2- A pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar convenidos y, a falta de convenio, cada mes, en su domicilio.
[3] Artículo 1678º.- El arrendador está obligado a entregar al arrendatario el bien arrendado con todos sus accesorios, en el plazo, lugar y estado convenidos. (…)
[4] Artículo 1680º.- También está obligado el arrendador: 1.- A mantener al arrendatario en el uso del bien durante el plazo del contrato y a conservarlo en buen estado para el fin del arrendamiento. (…)
[5] Por ejemplo, VEGA ha señalado que: “Para terminar, decir sin más que si la ley obliga al arrendador o propietario a mantener al arrendatario en el uso del bien durante el plazo del contrato (inciso 1 del art. 1680 del Código civil), basta para señalar que ante la actual imposibilidad temporal de cumplir con esa “prestación” el inquilino no debe pagar la renta, puede constituir un error básicamente por dos razones: (a) el propietario posiblemente ya ha entregado la posesión y (b) la norma tiene, más bien, una orientación diferente y es que el arrendador debe repeler a cualquiera que pretenda alegar derechos o pretensiones perturbando la posesión del arrendatario (y mantenerlo en ella) precisamente porque el dueño es quien conoce mejor la situación del espacio arrendado y, por ende, tiene mejor información que el inquilino; esto es, se trata de cerrar la brecha de conocimiento que usualmente se presenta en casos de asimetría informativa” (énfasis agregado). VEGA, Yuri. “El coronavirus y los contratos de arrendamiento”. En: https://laley.pe/art/9427/el-coronavirus-y-los-contratos-de-arrendamiento
[6] Pasco indica que “si revisamos la forma como el término “uso” es empleado a lo largo de las normas que regulan al arrendamiento, podemos concluir que aquel no hace referencia al “derecho real de uso”, sino que es utilizado como sinónimo de “posesión” (énfasis agregado). PASCO, Alan. “Arrendamiento y derecho de uso: ¿son lo mismo? Algunos errores supremos de la Corte”. En: https://laley.pe/art/9301/arrendamiento-y-derecho-de-uso-son-lo-mismo-algunos-errores-supremos-de-la-corte
[7] Ver Artículo 896 del Código Civil.
[8] Artículo 923º.- La propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de la ley.
[9] ARIAS-SCHREIBER señala que “(…) Del artículo 923 se desprende que los atributos o facultades del dueño son: (a) El derecho de usar o ius utendi, en virtud del cual el propietario utiliza el bien de conformidad con su naturaleza o destino. Este atributo presupone, desde luego, el derecho de poseer o ius posidendi pues es la manera como el propietario ejercita los demás atributos y sin ella no puede beneficiarse del bien.” ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max. Exégesis del Código Civil Peruano de 1984, Tomo IV, Librería Studium, 1ª edición, 1991, Lima, pp. 202-203
[10] Si bien esta sería la idea central de la obligación de mantener en uso, como explican Osterling y Castillo Freyre, al comentar las obligaciones del arrendador, la obligación de mantener en uso involucra también a la “Obligación de mantener la cosa de manera que le sirva al arrendatario, esto es que le sea útil para la finalidad del arrendamiento. Durante el arrendamiento el arrendador deberá efectuar todas las reparaciones necesarias y las útiles a las que se haya comprometido, tema vinculado directamente con el principio de identidad. [Y la] Obligación de evitar todas las molestias o perturbaciones que pueda sufrir el arrendatario.” OSTERLING, Felipe y CASTILLO FREYRE, Mario. Tratado de las Obligaciones. Volumen XVI. Cuarta Parte. Tomo XIII. Fondo Editorial de la Pontificia Universidad Católica del Perú. Primera Edición. Lima. Perú. 2003. pp. 1607-1608.
[11] Esta disposición del Gobierno es un caso de fuerza mayor (act of prince), dado que se trata de un evento extraordinario, imprevisible e irresistible, configurando que la inejecución de la obligación sea una causa no imputable, de acuerdo al artículo 1315 del Código Civil.
[12] Artículo 1431º.- En los contratos con prestaciones recíprocas, si la prestación a cargo de una de las partes deviene imposible sin culpa de los contratantes, el contrato queda resuelto de pleno derecho. En este caso, el deudor liberado pierde el derecho a la contraprestación y debe restituir lo que ha recibido.
[13] Como señala De la Puente y Lavalle: “como la imposibilidad de la prestación determina que esta no pueda ejecutarse, la única manera racional de respetar la naturaleza del contrato recíproco es que la contraprestación tampoco se cumpla, con lo cual la liberación del deudor está recíprocamente acompañada por la liberación del acreedor”. DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. El Contrato en General. Comentarios a la Sección Primera del Libro VII del Código Civil. 3ª Edición. Tomo II. Palestra Editores. Lima. Perú. 2017. p. 168. Si bien dicho comentario se refiere al artículo 1431 del Código Civil; no existe razón para que este criterio no sea aplicado para la ejecución parcial de la obligación; siendo que la reciprocidad del contrato debe ajustarse al reducirse la contraprestación, como dispone el artículo 1316 del Código Civil.
[14] La prestación, la misma que es el contenido de la obligación, consiste en la realización de una conducta o actividad -incluso negativa- por parte del deudor. Al respecto, léase a FORNO, Hugo. “El contrato con efectos reales”. Ius et Veritas. Vol. 7. Lima. Perú. 1993. Pp. 77-87.
[15] TORRES, Aníbal. Teoría General del Contrato. Tomo II. Pacífico Editores S.A.C. Primera Edición. 2012. Lima. Perú. p. 184.
[16] Ver el artículo 1203 del Código Civil y Comercial Argentino.
[17] En efecto, considero que es útil para el arrendatario el cumplimiento de la ejecución parcial, dado que el mantener en uso al arrendatario en el inmueble, dentro de esta interpretación, sirve para que pueda guardar y tener sus bienes ahí; y, además, cuando finalice el Estado de Emergencia podrá seguir usando el inmueble, sin ningún impedimento. En todo caso, si no se considera que sea útil dicha prestación, ésta se extingue, aplicándose lo antes expuesto (no pagándose renta alguna); sin perjuicio del correspondiente pago que debiera realizar el “arrendatario” por el “uso” que tuvo mientras duró el Estado de Emergencia.
[18] Tener en consideración que no es que se pague lo que efectivamente se usó. En efecto, no es que al final del mes el arrendatario le haga a su arrendador una liquidación en la que señale qué días usó el inmueble y qué días no lo usó, pagando lo que efectivamente habría usado (salvo que así haya sido así estipulado en el contrato); lo determinante es identificar si el bien —como objeto que es— se encuentra en la posibilidad de ser usado.
[19] Ver artículo 1681 inciso 1 del Código Civil.
[20] Ver artículo 1486 del Código Civil.
[21] Al respecto, véase a NICHOLSON, Pedro y CALABRÓ, Delfina. “El impacto del coronavirus en las locaciones comerciales”. En: https://www.abogados.com.ar/el-impacto-del-coronavirus-en-las-locaciones-comerciales/25562
