A lo largo de mi ejercicio profesional he podido conocer varias controversias jurídicas en relación a bienes inmuebles, y es ahí donde he podido vislumbrar las falencias de nuestro sistema, desde que el perfeccionamiento de la transferencia de propiedad sea con la sola obligación de enajenar originando infinidad de procesos de otorgamiento de escritura pública, nulidades de acto jurídico y demás, incluso superposiciones o duplicidad de partidas donde existen dos o más personas que alegan ser propietarios de un mismo pedazo de tierra y que origina procesos en los que se discute “el mejor derecho de propiedad” o alguno que otro procedimiento registral o catastral.
Estos problemas jurídicos sobre predios pueden ser rastreados históricamente desde el inicio del virreinato, cuando encontramos el origen de la regulación del suelo en nuestro territorio debido a la planificación de Lima como una ciudad réplica de las ciudades españolas del siglo XVI, sin embargo, una planificación que se vio rápidamente abrumada y superada por un incesante crecimiento poblacional y demográfico.
Posteriormente, el 02 de enero de 1888 se creó el registro de propiedad inmueble, el mismo cuyo contenido hasta hace pocas décadas era registrado a mano, prueba de ello son las fichas registrales donde todavía podemos leer los antecedentes de los predios escritos a puño. A mediados de los años setenta en el siglo XX, se instauró un gobierno autoritario y estatista, que mediante la reforma agraria realizó acciones que influyeron en la actual desorganización predial del Peru: como por ejemplo la creación de partidas registrales sobre inmuebles que ya constaban inscritos en partidas anteriores, y que se ejecutó en virtud de una norma que buscaba la “reversión de tierras a favor del Estado” originando duplicidad y superposición de partidas registrales, ocasionando que distintas ramas de tracto sucesivo ostenten derechos sobre inmuebles, creando conflictos sobre derechos de propiedad.
Esta serie de acciones, los actos de los sucesivos gobiernos, la falta de planificación urbana y la gran migración a la capital, entre otras razones, ha creado al día de hoy un mercado muy interesante, materia de estudio a fin de buscar una solución a los problemas que susciten del mismo, como para poder obtener un beneficio económico producto de dichas soluciones, y es ahí donde buscamos sumar valor tanto para nosotros como para nuestros clientes, con el saneamiento técnico legal de predios e inmuebles en nuestro país, siendo lo más importante para nosotros, dejar rastro de que con nuestra humilde labor, le hicimos la vida más fácil a los peruanos del futuro.
A pesar de la rapidez con la que la tecnología avanza y la creciente ola de ecosistemas virtuales, los terrenos no dejarán de ser bienes demandados, pues es evidente que en ellos se generan viviendas y negocios, construyendo casas, departamentos, restaurantes, centros comerciales o demás tipo de locales o viviendas de uso imprescindible para la población. Por ello la asesoría de un abogado especializado en la materia de negocios o inversiones inmobiliarias es un seguro que busca cubrir el riesgo de posibles contingencias en la adquisición de predios o inmuebles, apuntando a la rentabilidad del negocio o conformidad de la compra, independientemente de la finalidad que se persiga. El tener un buen proyecto inmobiliario tiene como parte de su base un conocimiento técnico legal del mismo.
El derecho de propiedad es un derecho fundamental en toda legislación, ejercido de manera hermética y natural por los sujetos de derecho, privarnos de este derecho sería un atentado contra la naturaleza humana, ya que somos una especie que reconoce la propiedad de manera innata.
Durante la evolución del derecho de propiedad, especialmente sobre inmuebles, se han desarrollado figuras necesarias para el ejercicio del mismo, como son por ejemplo las garantías reales, figuras legales que buscan proteger al acreedor otorgante de un préstamo para la adquisición de inmuebles frente a un eventual cese en el pago de las cuotas pactadas en el acuerdo. Las garantías tienen como característica adicional a la publicidad registral -mecanismo que consiste en la inscripción de las garantías en el Registro Público- la oponibilidad del derecho frente a terceros (principio erga omnes).
El derecho de los negocios e inversiones inmobiliarias nace del conjunto de hechos y circunstancias que imposibilitan la explotación total e íntegra del bien inmueble y busca solucionarlos. Lo anterior influye en el precio del bien, volviéndose atractivo para la compra, pues el mismo baja su precio debido a los impedimentos de disfrutar del mismo a su 100% esta oportunidad de negocio o inversión, debe ir de la mano con un plan a corto, mediano o largo plazo por parte del inversionista para sanear el inmueble y destinarlo a una actividad que genere una renta.
El presente artículo busca explicarle al lector la base de estudio y de trabajo en el derecho de los negocios e inversiones inmobiliarios, la razón de su existencia y sobretodo la importancia de su desarrollo en el Perú. Asimismo, busco proponer soluciones prácticas al problema de transferencia de propiedad inmobiliaria que no solo afecta el mercado en nuestro país, sino también la calidad de vida de nuestra gente.
Más allá del status físico legal del bien, conocer los objetivos de los clientes es imperativo en el desarrollo de la actividad jurídica, pues a partir de ellos es que se trazará una estrategia adecuada.
Dentro de la asesoría legal en la compraventa y saneamiento inmuebles a favor de inversionistas podemos identificar objetivos recurrentes, basados en la creación de valor mediante:
- La construcción de edificios de viviendas u oficinas para su posterior independización y venta.
- La adquisición de viviendas en mal estado para renovarlas y revenderlas.
- La adquisición de terrenos o locales a fin de venderlo a un precio mayor; rentarlo o darlo en derecho de superficie para con ello obtener un ingreso fijo mensual, éstas son solo algunos motivos por las cuales el derecho de las inversiones inmobiliarias ha sido partícipe de transacciones y negocios con un margen de ganancia elevado.
Conflictos que suelen surgir respecto a bienes inmuebles:
Es muy común que un conflicto provenga de la tenencia o propiedad de un inmueble y es probable que el lector haya escuchado en su entorno alguna vez de uno de los siguientes ejemplos de conflictos sobre inmuebles:
- El de los hermanos que heredan el inmueble de los padres.
- La transferencia de un inmueble para evitar que se trabe un embargo
sobre el mismo debido a una deuda del propietario. - El proceso de desalojo del arrendatario que dejó de pagar la renta
manteniendo la posesión sobre el bien o; - La transferencia de la propiedad del inmueble debido a un proceso
de ejecución de garantía hipotecaria, escenario que tiene menor
riesgo debido al carácter persecutorio de la hipoteca.
En mi opinión, la estrategia profesional deberá basarse en los intereses del cliente y en las posibilidades reales que existan respecto de lo que se puede hacer con el bien. Los dos principales pilares a analizar son el derecho de propiedad y el de posesión, dependiendo del estado del inmueble al respecto, es que se determinará el valor que podría tener y la línea de acciones a seguir para su saneamiento a fin de determinar si el negocio resulta atractivo o no. Sin embargo, es importante conocer el mercado, pues un conocimiento sobre el valor del bien coadyuvará a su cliente con la toma de decisiones o el precio a ofrecer por el mismo, este aspecto puede determinarse por su ubicación, su zonificación, el nivel de cargas o gravámenes que pesen sobre el, así como la situación técnico legal del mismo.
Mecanismos de protección a tomar en cuenta para invertir en inmuebles: algunas de las garantías utilizadas:
Aquel que busca acceder a un crédito, en una vasta mayoría de los casos, tendrá que garantizar sus obligaciones frente al acreedor prestamista con una garantía real a fin de reducir el riesgo que ocasionaría un posible incumplimiento de las obligaciones pactadas.
La hipoteca es la garantía real por excelencia y herramienta que garantiza a los otorgantes del crédito frente a un eventual incumplimiento por parte del deudor, con dicha garantía los bancos acceden a facilitarle el dinero vía un crédito a las personas para que puedan adquirir un inmueble. La hipoteca es una figura que tiene un carácter constitutivo, es decir se deberá inscribir en los Registros Públicos para dotarla de validez, a su vez tiene un carácter persecutorio, lo que significa la misma sobrevivirá hasta que el acreedor garantizado cumpla con cancelarla, es decir, no importa cuantas veces se transfiera el bien inmueble, la hipoteca mantendrá su vigencia y validez, pudiendo ejecutar la garantía hipotecaria contra el deudor y/o el otorgante y/o el tercer adquirente.
No obstante, es de público conocimiento que los procesos judiciales suelen ser largos y tediosos, y que por más de qué el sistema provea de un proceso único de ejecución para la ejecución de garantías como la hipoteca, la práctica nos ha enseñado que el demandado se encuentra en condiciones de dilatar el proceso con inacabables maniobras, interponiendo excepciones sin sustento, apelando resoluciones, deduciendo incontables nulidades y demás acciones dilatorias que terminan por ralentizar el proceso judicial. Por ello, actualmente y para dicho fin, el fideicomiso es una figura cada vez más utilizada por las entidades financieras, mientras que la reserva de dominio es una figura cada vez más utilizada entre particulares.
Por esta situación, la tendencia indica que el otorgante del crédito buscará suscribir una garantía de fácil realización, por ello los bancos prefieren optar por un fideicomiso, donde se otorgue el inmueble en calidad de patrimonio fideicometido a fin de que el fiduciario administre el bien y que, ante un eventual incumplimiento, transfiera el inmueble a favor del otorgante del crédito con la finalidad de poder cobrar su acreencia con el mismo sin necesidad de llevarlo a remate a través de un proceso judicial. La mencionada figura se utilizará generalmente en casos de adquisición de inmuebles para fines comerciales, industriales, de vivienda o mixtos que lleven consigo un proyecto, ya que la constitución de un fideicomiso y administración de un patrimonio fideicometido resulta ser más onerosa que la constitución de una hipoteca.
En contraste, la reserva de dominio se utiliza cada vez más entre particulares, pues la misma es en realidad una condición suspensiva del contrato de compra venta en la que se mantendrá el dominio de la propiedad del bien en la esfera jurídica del vendedor hasta que se cancele la última cuota del precio pactado. Es importante que el contrato se eleve a escritura pública a fin de que se inscriba en la partida electrónica donde consta inscrito el inmueble, con la finalidad de evitar que el comprador aun no propietario, intente realizar actos de transmisión o que busque gravar el bien cuya titularidad aun no ostenta.
La reserva de dominio es un pacto entre los partes y es por la voluntad de ellos que la transmisión de propiedad no se perfeccionará hasta el cumplimiento de la condición suspendida, que consiste en el pago de la totalidad del precio pactado, lo que funciona como una garantía, pues el vendedor ostentará la propiedad del bien inmueble hasta que se pague la totalidad del precio pactado. Asimismo, el vendedor puede haber entregado la posesión del inmueble al comprador, en cuyo caso tendrá que iniciar una acción de desalojo a fin de recobrarla, mas no necesitará ejecutar otra acción para obtener la titularidad.
Es muy común dentro del ámbito del derecho de los negocios e inversiones inmobiliarias, que se suscriban contratos de compra venta con condiciones suspensivas, pues el comprador, asesorado por un abogado, buscará mitigar los riesgos existentes, trasladándoselos al vendedor.
La figura antes mencionada cobra relevancia ante eventos tales como es el caso de un inmueble que tiene parte de su terreno invadido, donde en el marco de un proceso judicial de desalojo, el comprador buscará pagar el total o parte del precio pactado una vez se haya desalojado a los ocupantes del bien, para lo cual se deberá suscribir un contrato de cesión de derechos sobre el proceso para ser presentado ante juzgado a fin de que el comprador pase a ser el nuevo accionante y así tener el control del litigio, debiendo pagar la cuota correspondiente cuando se obtenga la posesión de acuerdo a lo estipulado en la cláusula que contiene la condición suspensiva. Otro ejemplo clásico en donde es menester condicionar la transferencia a un acontecimiento, es cuando pesan cargas o gravámenes sobre el inmueble, cuyo levantamiento será condición necesaria para el pago del precio total o parcial pactado, levantamiento que deberá realizar el vendedor, y una vez levantado, gatillará la obligación de pago del precio pactado por parte del comprador.
Sobre la figura de derecho de superficie:
El derecho de superficie supone una transmisión temporal de la superficie y el subsuelo del bien inmueble para aprovechamiento por parte del superficiario, a cambio de una contraprestación a favor del propietario del inmueble, la misma que puede ser una renta mensual, un porcentaje de las ventas o ambas. “En cuanto a su objeto y naturaleza jurídica, la superficie es un derecho real distinto al usufructo, por lo que merece un tratamiento diferenciado y autónomo. Las notas distintivas entre ambos derechos son evidentes:
- El usufructo puede recaer sobre toda clase de bienes no consumibles; en cambio la superficie es de naturaleza predial; y,
- El usufructo otorga un aprovechamiento temporal del bien a favor de un tercero, quien está impedido de producir modificaciones sustantivas en el bien (límite objetivo de este derecho); mientras que la superficie concede la facultad de construcción al superficiario para que ejecute una obra sobre o bajo el suelo (admite precisamente una modificación sustantiva del inmueble), siendo la nota particular de este derecho la creación de un régimen especial donde existe propiedad diferenciada entre el suelo y lo construido por encima o debajo de él.”1
A diferencia del arrendamiento donde se transfiere la posesión del inmueble por un determinado plazo que no puede exceder de 10 años y a diferencia del usufructo donde se transfiere la capacidad de goce y disfrute del bien – donde a favor de persona jurídica no puede exceder de 30 años- el derecho de superficie permite beneficiarse con la explotación de la construcción, preexistente o a ejecutar, tanto en el suelo o subsuelo por un plazo que no puede exceder de 99 años.
La construcción puede existir, no obstante, lo mas común es que el superficiario construya y se pacte que, una vez culminado el plazo del contrato, la propiedad sobre la construcción será trasmitida -de pleno derecho- a favor del propietario del inmueble.
¿Por qué el plazo puede llegar a ser tan extenso? El superficiario necesita ejecutar un negocio sin tener que incurrir en gastos elevados como la compra de un terreno comercial donde pueda construir un centro comercial o un supermercado, pues la figura de derecho de superficie, se suele usar para proyectos de gran envergadura. Teniendo esto en cuenta, el superficiario no querrá invertir un monto elevado en la adquisición de un inmueble, pero si querrá posicionar su negocio en un terreno de importante concurrencia para el consumo, donde se puedan manejar grandes márgenes de venta y por ello está dispuesto a pagar una renta elevada, sin embargo, el negocio probablemente será con miras a un largo plazo y por ello busca asegurar un importante numero de años en posesión del inmueble.
Estudio de títulos
En toda adquisición de inmuebles es imprescindible el estudio de los títulos registrales del mismo, en la partida electrónica del registro de propiedad inmueble encontraremos la historia y biografía del bien inmueble, conoceremos su historia desde la primera de dominio hasta la actualidad, y en ella encontraremos la cadena de propietarios que ha tenido a lo largo de la historia, lo que se conoce técnicamente como el tracto sucesivo, -principio registral que consiste en la correlación lógica que deben tener los distintos asientos del registro de propiedad, de manera que todo acto de disposición o transmisión surja de la voluntad del titular del derecho en dicho momento, por lo que se estudiará dicho encadenamiento hasta encontrar su origen-.
Asimismo, conoceremos cada vez que el bien se haya otorgado en garantía, si las garantías se han cancelado o siguen vigentes, si el inmueble cuenta con algún tipo de carga, si cuenta con algún contrato de arrendamiento inscrito, etc.
Esta línea de información es materia de análisis por parte de nosotros los abogados, desde identificar en un primer lugar, que quien se presenta como propietario del bien es efectivamente el titular registral del mismo, hasta temas tan puntuales o rebuscados como identificar que la partida donde consta inscrito el bien no se encuentre duplicada.
De no estudiar los títulos concienzudamente, podemos sucumbir ante inconvenientes de doble titularidad, duplicidad de partidas registrales o superposición de partidas, lo cual hemos visto con más frecuencia de la que quisiéramos en la práctica. Incluso, es muy común que al inscribir un derecho en la partida del inmueble el registrador resalte defectos mediante una esquela de observación, la misma que no debería alarmar pues muchas veces resulta ser de gran ayuda a fin de identificar defectos técnicos y legales del bien, por lo que es una herramienta adicional que utilizamos para diagnosticar registral y catastralmente el estado del inmueble.
Según la legislación peruana actual, la adquisición del derecho de propiedad sobre un bien inmueble tiene carácter declarativo y no constitutivo, por ello para ser válida, no es necesaria su inscripción en los registros públicos, detallaré más adelante el carácter declarativo, sin embargo es siempre recomendable su inscripción, pues el hecho de que la publicidad registral sea oponible a terceros (efecto erga omnes) evita posibles contingencias y asegura derechos dotando de mayores argumentos a la defensa de los mismos.
Carácter declarativo: nuestro Código Civil señala que la propiedad se adquiere con -la sola obligación de enajenar- razón por la cual no necesariamente se debe tener un derecho inscrito para ser considerado propietario por la ley, lo que ha traído más problemas que soluciones. Ello mantiene su base en la realidad nacional – Lima es una ciudad que ha crecido más influenciada por la informalidad que por la planificación urbana – por esa razón, en nuestro territorio nacional el derecho inmobiliario cobra aun mayor relevancia y trascendencia.
El tercer adquirente de buena fe (artículo 2014 del Código Civil)
Como bien menciona Alan Pasco, en su análisis sobre la fe pública registral en el contexto del artículo 2014 del Código Civil: “El sistema peruano está diseñado para que exista una relación directamente proporcional entre la confianza en el Registro y la seguridad en la contratación.”2
Se ha escrito mucho sobre como se debe interpretar el articulo 2014 del Código Civil, dicho articulo busca proteger al tercer adquirente de buena fe, el mismo que adquirió un inmueble de quien figuraba como propietario en los Registros Públicos e ignora la inexactitud no publicitada. El tercer adquirente de buena fe es quién adquirió el bien de la persona que no era el verdadero propietario del inmueble, haciéndolo pensar que quien vendía era el verdadero propietario.
Dicho artículo de la legislación civil se prestó para el fraude inmobiliario, pues el supuesto tercer adquirente de buena fe, no tenia que probar esa buena fe y por ello ante los tribunales alegaba su desconocimiento por un lado y de su buena fe por el otro, por lo que el sistema debía de protegerlo.
En esa línea de ideas, dicho artículo protege a quien confiando en el registro compró una propiedad, desconociendo el vicio oculto que demostraba que el vendedor no era el verdadero propietario, por más de que exista mala fe por parte del vendedor. Dejando desprovisto de justicia a quien ejercía el verdadero derecho de propiedad sobre el bien, de cierta manera castigándolo por no sanear el vicio y por el otro lado protegiendo a quién confió en lo publicitado en el registro.
En este caso, la realidad ha demostrado que el aspecto probatorio de la mala fe, es decir el verdadero conocimiento o desconocimiento del vicio por parte del comprador, definirá el tenor de la sentencia del juez.
Un breve resumen de los aspectos procesales sobre el derecho de los negocios e inversiones inmobiliarias
El crecimiento demográfico conllevó a la construcción de casas precarias sin titularidad del suelo, lo que trajo tanto problemas de derecho de posesión como de propiedad, y por señalar un ejemplo dentro del marco de la legislación Peruana: a los 10 años de adquirida la posesión sin título alguno y habiéndose comportado como propietario todos esos años -entre otros requisitos- el interesado puede solicitar vía judicial en la mayoría de casos, la prescripción adquisitiva de dominio o usucapión, que es el modo de adquirir el dominio del bien por la posesión a titulo de dueño, es decir utilizar la posesión para volverse propietario en virtud del comportamiento como tal por un lapso de tiempo estipulado por Ley.
Lo anterior lo he descrito brevemente, pues si entro a tallar en detalles, las presentes líneas serían parte de una lectura más profunda. En conclusión: adquirir un inmueble con problemas legales, registrales, catastrales o urbanísticos, puede llegar a ser un problema, pero puede ser a su vez una oportunidad de negocio, si se conoce las causas, sus características y si se traza una estrategia para superar los obstáculos que se encuentren ex ante y ex post.
El expertiz procesal es de vital importancia, ya que muy frecuentemente, el saneamiento de un inmueble arraiga consigo el inicio de procesos judiciales o inclusive y en menor medida arbitrales, por lo cual el diseño de una estrategia idónea es imperativo, evaluando las pretensiones de la demanda y considerando los efectos de una sentencia, positiva y negativa. Como ejemplo de lo antes mencionado hemos visto procesos de nulidad de acto jurídico como, por ejemplo: el padre que transfirió un inmueble a su pareja no cónyuge para evitar embargos producto de una deuda y falleció sin poder dejar dicho bien en herencia a sus herederos forzosos.
Hago un paréntesis para mencionar algo que considero relevante, en el caso antes mencionado los sujetos activos de la relación procesal serían los herederos, los mismos que no pudieron heredar el bien inmueble debido a que éste fue transferido fuera de la esfera patrimonial del causante en virtud a un acto absolutamente simulado y con una finalidad ilícita. A fin de que se retrotraigan los efectos al momento previo a la transferencia simulada y vaya el mismo a ser parte de la masa hereditaria del causante para luego ser transferido a los herederos.
Para finalizar con los ejemplos, considero relevante el caso de un inmueble con dos propietarios cuyos derechos fueron adquiridos de personas distintas, que amerita un estudio de títulos o due dilligence inmobiliario para determinar que línea de propietarios y por ende que línea de tracto sucesivo, posee el derecho más antiguo, a fin de determinar quien posee el mejor derecho de propiedad.
Los antes mencionados son ejemplos que se ven recurrentemente en la práctica, sin embargo, mucho más comunes son los procesos de desalojo, los cuales generan mayor carga procesal a los juzgados, pues la ley busca proteger al arrendatario por sobre el arrendador, cosa que el legislador ha venido cambiando con la inclusión en la legislación de la cláusula de allanamiento futuro – siempre que hayan sido legalizadas las firmas del contrato de arrendamiento- así, en un eventual conflicto que pretenda la recuperación de la posesión por parte del propietario, arrendador u otra persona con título para solicitar la tutela judicial en ese sentido, se podrá acceder a un proceso de desalojo en la vía de ejecución y ante los juzgados civiles o de paz letrado, popularmente llamado: desalojo express. Adicionalmente, hace algunos años se publicó además la Ley que regula el desalojo notarial y de la cual estaré escribiendo a más detalle seguramente en el futuro.
Conclusión: El gran desafío por regularizar, destrabar y beneficiar la actividad inmobiliaria en el Perú.
El derecho de los negocios e inversiones inmobiliarias en sí es un conjunto de expertiz técnico sobre los derechos reales, inmobiliarios, procesales, municipales, registrales, notariales, entre otros, pero, además, sobre el valor de los inmuebles, sobre el mercado y sobre negociación. Como hemos resaltado anteriormente, se trata también de conocer el estado técnico legal del inmueble, diagnosticar su situación con un criterio especializado para determinar si el inmueble es una oportunidad de inversión, teniendo en cuenta el valor actual y el que puede llegar a tener una vez se encuentre saneado. Siempre considerando los factores de medición de valor, tales como el metraje, la zona de ubicación y su zonificación.
Con respecto a la variación del valor del bien, es distinto el valor de un inmueble que tiene áreas parcialmente invadidas de uno que no, o es distinto el valor de una propiedad en donde se podrá inscribir el derecho con facilidad de uno que no. De igual manera es distinto comprar un inmueble cuyo derecho de titularidad esta siendo discutido -con bases- en un proceso judicial de uno que no. Finalmente, es distinto comprar un inmueble gravado con una hipoteca o con un embargo inscrito, de uno que no.
El ejercicio profesional en dicha área nos ha permitido integrar la práctica legal con los negocios e inversiones inmobiliarios. Y por ello conocemos parte de la problemática, es lamentable que nuestro sistema de justicia opere con semejante lentitud, lo que ocasiona que la justicia llegue tarde, lo que no puede ser considerado justicia. Un proceso de desalojo puede demorar entre dos a tres años, periodo de tiempo en el que el propietario deja de percibir los frutos del inmueble para por el otro lado, asumir los costos de un proceso judicial. Pasa lo mismo con los procesos de otorgamiento de escritura publica, o los procesos de nulidad de acto jurídico, se genera un espacio de tiempo sumamente largo para solucionar una situación que podría resolverse en menos de un año y que estoy seguro influenciaría positivamente en la economía, a fin de cuentas.
Dicha lentitud tiene como consecuencia que la transmisibilidad de los inmuebles se realice con una frecuencia menos natural y que por consiguiente se paralice el movimiento del dinero en nuestro mercado, ante ello, es momento de plantear soluciones creativas, que enfrenten los problemas de distinta manera y que tengan un efecto positivo en el país.
Es posible resolver la controversia sin recurrir a procesos judiciales, se debe optar en un principio, por la negociación, la misma que puede devenir en una labor desgastante y tortuosa, pero sin duda, es la manera más eficiente y eficaz de acabar con los problemas. Lo siguiente es fomentar el uso de las herramientas que nos brinda el cuerpo normativo peruano para agilizar el resultado de una eventual controversia respecto a la propiedad o la posesión, como las figuras antes mencionadas, el fideicomiso, hipotecas, clausula de allanamiento futuro o el proceso único de ejecución de desalojo. Tener la diligencia debida para elevar contratos de compra venta a Escritura Pública y velar por su posterior inscripción, así como colocar clausulas suspensivas si el dinero no se cancelará de manera inmediata.
Me gusta ver el derecho como un juego, uno en el que hay que conocer las reglas a fin de poder jugar de manera correcta, acertada y sobretodo ética. De esa forma, podemos colaborar cada uno en cierta manera, para tener un sistema cada vez más efectivo.
Notas:
1 DEL RISCO SOTIL, Luis Felipe El Derecho de Superficie Revista: Ius Et Veritas N 54 – 2017. Lima-Perú.
2 PASCO ARAUCO, Alan. Fraude Inmobiliario Análisis para una efectiva defensa legal de la propiedad. Editorial: Gaceta Jurídica. Año: 2018. Página 29.
