Hace pocos días se ha publicado el Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil 2022 (en adelante, Pleno Nacional 2022)[1], a través del cual jueces representantes de treinta y cuatro Distritos Judiciales sentaron posición respecto de cuatro materias que, para los organizadores del evento, se consideraron de importancia. Las materias abordadas en el Pleno Nacional 2022 fueron las siguientes, todas ellas, por cierto, de relevancia jurídica y práctica para quienes ejercemos la práctica del litigio en materia civil:
- Mejor derecho de propiedad;
- Protección del tercero adquiriente por la fe pública registral;
- La acción de petición de herencia solicitada por un hijo no reconocido; y,
- La unión de hecho como defensa de la parte demandada en un proceso de desalojo por ocupación precaria.
Esta columna intenta abordar manera crítica la posición mayoritaria asumida por parte de los jueces representantes que participaron en dicha reunión, particularmente, en lo que se refiere a las problemáticas que se plantearon respecto de los temas identificados en los numerales 1 y 2 precedentes.
En relación con el tema 1, los organizadores plantearon la siguiente problemática conflictiva: “¿Quién tiene el mejor derecho de propiedad, quien inscribió su derecho en los registros públicos y no posee el inmueble o el que posee el inmueble y no inscribió su derecho en los registros públicos?”
Dos posturas fueron las sometidas a debate y posterior votación. La primera, proponía preferir al sujeto que compró primero [preferentemente con documento de fecha cierta] y tiene la posesión, aun cuando no haya inscrito su derecho de propiedad en los Registros Públicos, mientras que la segunda proponía preferir al sujeto que compró el inmueble después, que no tiene la posesión, pero que sí inscribió su derecho de propiedad en los Registros Públicos, pues, según se sostiene en defensa de esta postura, no hay norma jurídica que obligue al adquirente de un bien inmueble, antes de comprarlo, a verificar la situación de hecho en la que este se encuentra, siendo suficiente adquirirlo con base en la información que obra inscrita en los Registros Públicos.
Finalmente, en relación con esa primera materia, la mayoría de los jueces representantes apoyó la postura según la cual debe preferirse a aquel que compró primero [preferentemente con documento de fecha cierta], y tiene la posesión, aun cuando no haya inscrito su derecho en los Registros Públicos, pues el registro de bienes tiene carácter declarativo (artículo 949 del Código Civil).
En relación con el tema 2, la problemática conflictiva fue planteada en los siguientes términos: “¿La protección que otorga la Fe Pública Registral conforme prevé el artículo 2014° del Código Civil está referida a la buena fe subjetiva del tercero adquirente o es necesario que el demandante pruebe que el tercero adquirente no actuó con buena fe objetiva?”
Y se sometieron a debate y a votación las siguientes posturas: La primera de ellas sostenía que, para la protección del derecho del tercero registral, según el artículo 2014° del Código Civil, sólo basta que: (i) el tercero adquiera el derecho del titular registral que aparece en el Registro Público con facultades de disposición; (ii) el tercero adquirente ignore la inexactitud del Registro Público que pudiera afectar el título del titular registral del transferente por las causales de invalidez, rescisión, cancelación o resolución; (iii) la adquisición del tercero sea válida, onerosa y de buena fe; (iv) el acto de adquisición del tercero se inscriba en el Registro Público, no siendo necesaria la verificación de otras condiciones objetivas, tales como (a) el estudio de los vicios de los títulos archivados y asientos registrales, (b) la verificación de la posesión actual del predio, (c) la determinación del título que justifica la posesión del poseedor actual distinto del titular registral y (d) otras situaciones problemáticas que pudiesen existir en la realidad.
Por su parte, en la segunda postura se sostenía que la protección que otorga la fe pública registral, conforme al artículo 2014º del Código Civil, debe ser interpretada y entendida como referida a la buena fe objetiva del adquiriente, y en ese sentido, no basta su sola creencia respecto de su actuación de buena fe, sino que le resulta exigible desvirtuar “todo atisbo o sospecha sobre la inexactitud del registro”, incluso acudiendo in situ al predio objeto de compraventa para averiguar si el predio está siendo habitado ya sea por quienes ejercen la propiedad o solo la posesión y recoger toda información que se encuentre razonablemente a su alcance para poder tomar conocimiento de la (supuesta) inexactitud.
Finalmente, la mayoría de los jueces representantes apoyó la segunda postura, según la cual, cualquier adquirente de un bien inmueble, para luego poder invocar la buena fe registral regulada en el artículo 2014° del Código Civil como fundamento de defensa para conservar su adquisición, debe, además de verificar la información inscrita en el Registro Público, asumir el costo (traducido en dinero, esfuerzo y tiempo) de descartar “todo atisbo o sospecha sobre la inexactitud del registro”, incluso acudiendo físicamente al lugar donde se encuentra ubicado el predio objeto de compraventa para averiguar si este está siendo habitado (ya sea por quienes ejercen la propiedad o solo la posesión) y para recoger toda información que se encuentre razonablemente a su alcance para poder tomar conocimiento de la (supuesta) inexactitud.
Como se puede apreciar, en ambos casos, los jueces representantes han optado por apoyar posturas que le quitan peso a las funciones que cumple el Registro Público en el sistema de transferencia de derechos sobre bienes. En el primer caso, se tutela la posición del adquirente de un bien inmueble que mantiene su derecho oculto, y en el segundo, al adquirente de un bien inmueble que actúa confiando en la información que obra inscrita en el Registro Público, a quien se le impone la carga de asumir costos excesivos para “desvirtuar todo atisbo de sospecha sobre la inexactitud del registro”[2] para beneficiarse de las seguridades y protecciones que otorga la “buena fe pública registral”, que en realidad, desde esta postura, no sería tan “registral”, dado que, según se indica, la “buena fe” no se basaría en la información que arroja el registro, sino en los esfuerzos que el adquirente puedan desplegar “fuera del registro” (p.ej. acudiendo in situ al predio objeto de compraventa para averiguar si el predio está siendo habitado ya sea por quienes ejercen la propiedad o solo la posesión y recoger toda información que se encuentre razonablemente posible a su alcance para poder tomar conocimiento de ella).
Los fundamentos para apoyar tales posturas son, en mi opinión, débiles e insuficientes, y dan cuenta de un entendimiento parcial (por no decir incorrecto) de las funciones jurídicas y económicas que el Registro Público cumple en relación con los derechos sobre bienes.
A primera vista, se podría considerar que el Registro Público de Bienes es una institución creada con el propósito de registrar e informar a la comunidad (v.gr. hacer públicas) las titularidades de diferente orden y naturaleza que ostentan diversos sujetos respecto de los bienes que obran inscritos en dicho registro.
Sin embargo, el Registro Público de Bienes no solo cumple una función meramente informativa o declarativa, como podría cumplirla también, aunque en otros ámbitos, el periódico mural de un colegio o la carta expuestas en la puerta de un restaurante. En ello no se agota la razón de su existencia.
Desde un punto de vista estrictamente jurídico, el Registro Público de Bienes es, antes que nada, un instrumento de oponibilidad de derechos. Permite, a los sujetos que tienen inscritos sus derechos sobre ciertos bienes que aparecen en el registro, oponer tales derechos a otros sujetos que pudieran también invocar alguna otra titularidad (o la misma) sobre esos mismos bienes, pero que, por alguna razón, no han podido (o no han querido) inscribir dicha titularidad en el registro.
De esta manera, la inscripción de determinada titularidad sobre un bien registrado materializa una característica esencialísima de los derechos sobre bienes, que es el de la oponibilidad. Son múltiples las hipótesis de conflicto de derechos sobre bienes en las que la ley opta por preferir al sujeto que inscribió su derecho en el Registro Público por sobre aquel que no lo hizo, incluso a pesar de que, en la realidad, el derecho de este último hubiese sido adquirido con anterioridad.[3]
Ese es el sentido de la oponibilidad de derechos sobre bienes, el de contar con una herramienta que permita enfrentar el derecho propio contra el ajeno y prevalecer en un potencial escenario de disputa. Esta reflexión me lleva a apreciar cuánta razón tenía el profesor Víctor Endo cuando, en sus clases del curso de Derechos Reales, sostenía que, en rigor, los denominados derechos reales no son derechos que se ejercen sobre bienes, sino derechos que se ejercen frente a otros sujetos respecto de (o en relación con) determinados bienes. De esta manera, el apreciado profesor Endo, con la lucidez que lo caracteriza, resaltaba la oponibilidad de los derechos reales como su elemento más importante, lo que se materializaba, principalmente, a través de su inscripción en el registro.
Por otro lado, desde una perspectiva económica, el Registro Público de Bienes contribuye decididamente a reducir los costos de transacción en la circulación de los denominados derechos sobre bienes. De acuerdo con Bullard, el sistema registral contribuye a reducir los costos asociados a la búsqueda de información sobre los sujetos que ostentan titularidades sobre los bienes (costos de búsqueda) y a la ineficacia de los derechos adquiridos (costos de incertidumbre)[4]. Por ello, en tanto reduce los costos de transacción, contribuye decididamente a que se celebren más operaciones inmobiliarias, incrementándose de esta forma las relaciones de intercambio de derechos sobre bienes, y con ello, la generación de riqueza.
Esta clase de decisiones generan graves problemas: (i) fomentan la cultura del engaño (se mantienen operaciones ocultas para luego alegar derechos con “fecha cierta” anterior), (ii) aumentan la tasa de interés activa (al ser más riesgosa la recuperación del crédito, los bancos tienden a cubrirse incrementando la tasa de interés que cobran por los préstamos que otorgan), (iii) incrementan los costos de transacción, (iv) incrementa la “litigiosidad” sobre estas materias, etc.
Ya en el 2015, con motivo del VII Pleno Casatorio Civil, el Poder Judicial tuvo la gran oportunidad de sentar un precedente importante que reivindique la importancia de las funciones que el Registro Público cumple en el sistema de circulación de derechos sobre bienes. En aquella oportunidad, al interpretar el sentido del segundo párrafo del artículo 2022° del Código Civil, en lo que se refiere “al derecho común”, la Corte Suprema protegió al adquirente de un bien inmueble con derecho oculto (que no inscribe su derecho de propiedad) y perjudicó al acreedor que había trabado un embargo sobre un bien inmueble que, al momento de la ejecución de dicho acto, aparecía en el Registro Público inscrito a nombre del deudor demandado. Ahora, con el Pleno Nacional 2022, aunque este no sea vinculante, el Poder Judicial ha perdido otra oportunidad de oro para, cuando menos, enviar un poderoso mensaje que reivindique el Registro Público y genere incentivos para que los derechos sobre bienes se inscriban en él y dejen de permanecer ocultos.
Esperemos que la próxima oportunidad llegue pronto y no sea desperdiciada.
Fuentes bibliográficas:
[1]https://cdn.www.gob.pe/uploads/document/file/3060955/Acuerdos%2BPlenario%2B-%2BPleno%2BJurisdiccional%2BNacional%2BCivil%2By%2BProcesal%2BCivil.pdf.pdf
[2] MEJORADA CHAUCA, Martin. “Costosa buena fe”. Rescatado de: “https://laley.pe/art/7176/costosa-buena-fe
[3] Ver los artículos 1135°, 2022° (primer párrafo) y otros del Código Civil.
[4] BULLARD GONZALEZ, Alfredo. Sistemas de Transferencia de Propiedad, En: Derecho y Economía, Palestra Editores, Lima-2003. pp. 146.
Imagen extraída de:
https://andina.pe/agencia/noticia-ecuador-destaca-trabajo-del-poder-judicial-del-peru-contra-trata-personas-867828.aspx
