Fecha de publicación: 09 de octubre de 2024
Luis A. Olazabal Tamayo[1]
En enero de este año, el Tribunal Registral emitió la Resolución No. 0408-2024-SUNARP-TR, en la cual se pronuncia sobre la necesidad de presentar el certificado de información catastral regulado por la Ley No. 31145, Ley de Saneamiento Físico-Legal y Formalización de Predios Rurales a cargo de los Gobiernos Regionales (la “Ley de Saneamiento”), como requisito para la independización de predios de titularidad de comunidades campesinas.
Esta materia resulta interesante en tanto el artículo 3.1 de la Ley de Saneamiento y el inciso 1 del artículo 3 de su reglamento[2], excluyen de su ámbito de aplicación a los territorios de propiedad o posesión de comunidades campesinas y nativas. Por ende, en dichos supuestos, no resultaría necesaria la expedición del certificado de información catastral y su presentación ante los registros públicos, como requisito para la inscripción de la independización.
En tal sentido, en los párrafos siguientes me abocaré a revisar los pronunciamientos del Tribunal Registral sobre la materia y analizar cuándo corresponde presentar el certificado de información catastral regulado por la Ley de Saneamiento y su Reglamento, y cuándo se debe aplicar la excepción contenida en dicha Ley relativa a las tierras de titularidad de comunidades campesinas.
Para responder la pregunta anterior, creo importante iniciar señalando que existen dos posibles escenarios que han sido analizados por el Tribunal Registral: a) un primer escenario, en el cual la independización se realiza a favor de un tercero distinto a la comunidad; y, b) un segundo escenario en el cual la independización se realiza a favor de la misma comunidad campesina.
Con relación al primer supuesto, el Tribunal Registral ha determinado que, cuando la transferencia del inmueble se realiza a favor de un particular, no es aplicable la excepción establecida en la Ley de Saneamiento y su reglamento. Es decir que, en estos casos, sí es considerado como un requisito para la inscripción de la independización la asignación del código de referencia catastral y la expedición del certificado de información catastral.
En efecto, conforme a lo señalado en la Resolución No. 4064-2023-SUNARP-TR:
“Si bien el inciso 1 del artículo 3 del Reglamento de la Ley No. 31145 excluye de su ámbito de aplicación a los territorios de propiedad o posesión de Comunidades Campesinas y Nativas, cuando el predio a independizar fue transferido a favor de particulares, deja de ser un territorio comunal debido a que pasó al dominio privado del adquirente.”
Esta posición del Tribunal Registral se sustenta en el hecho de que la transferencia de propiedad se materializa con la sola suscripción del acuerdo de transferencia de propiedad, independientemente de su posterior inscripción registral. Por lo tanto, una vez que se transfiere el predio a favor de un particular, resulta inaplicable la excepción prevista en la Ley de Saneamiento, dado que el predio en cuestión ya no es de propiedad de la comunidad campesina.
En esta línea, el Tribunal Registral ha señalado en la Resolución No. 4064-2023-SUNARP-TR que:
“La administrada manifiesta que la titularidad registral dominial actual es de la Comunidad Campesina San Juan Baños de Rabi, que es recién con el acto objeto de inscripción que la propiedad pasará a ser de la empresa adquirente, por lo cual no debería ser aplicable la Ley N° 31145. En la misma línea del párrafo anterior, debemos señalar que la norma referida no establece que la inaplicación de sus disposiciones suceda bajo el supuesto de la titularidad registral, sino al derecho de propiedad. Así, en el expediente bajo análisis tenemos que, con la escritura pública de transferencia de propiedad, la empresa adquirente se ha tornado en propietaria del predio a independizar, y por lo tanto se encuentra dentro de los alcances de dicha normativa.”
En mi opinión, la postura del Tribunal Registral tiene sustento, ya que la inscripción registral de la transferencia de propiedad no tiene carácter constitutivo. En consecuencia, el análisis de la aplicación de la Ley de Saneamiento y su reglamento se debe realizar considerando dos momentos distintos:
Un primer momento en el cual se genera la transferencia de propiedad a favor del particular, la cual, conforme a lo establecido en el artículo 949 del Código Civil[3], ocurre con la sola obligación de enajenar. En este momento, la propiedad deja la esfera patrimonial de la comunidad para ingresar a la del adquiriente.
El segundo momento corresponde al trámite registral de inscripción de la inmatriculación del predio objeto de la transferencia. Es en este momento cuando se debe evaluar la aplicación de la Ley de Saneamiento y su reglamento. No obstante, dado que al momento de iniciar el trámite registral el predio ya es propiedad del adquirente, no resulta aplicable la excepción establecida en la Ley de Saneamiento y su reglamento, en tanto el predio en cuestión ya no es de titularidad de una comunidad campesina.
Sobre este punto, el Tribunal Registral ha aclarado en la Resolución No. 5449-2023-SUNARP-TR que:
“Conviene enfatizar que la norma referida no establece que la inaplicación de sus disposiciones suceda bajo el supuesto de la titularidad registral, sino al derecho de propiedad. Así, en el expediente bajo análisis tenemos que, con la escritura pública de transferencia de propiedad (donación), el señor Montes Tirado se ha tornado en propietario del predio a independizar, y por lo tanto se encuentra dentro de los alcances de dicha normativa.”
Cabe señalar que este razonamiento ha sido adoptado en las resoluciones No. 5449-2023-SUNARP-TR, No. 2929-2024-SUNARP-TR, No. 2129-2024-SUNARP-TR, No. 2339-2024-SUNARP-TR y No. 2373-2024-SUNARP-TR. Por lo tanto, existe una línea de pronunciamientos en los que el Tribunal Registral ha optado por dicha interpretación, aunque se pueda considerar que de alguna forma esta limita la aplicación de la excepción contenida en la Ley de Saneamiento y su reglamento.
Ahora bien, un segundo escenario es aquel en el que la modificación física o la independización del predio se realiza a favor de la propia comunidad campesina. Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado, mediante la Resolución No. 0408-2024-SUNARP-TR, que en estos casos también es aplicable la Ley de Saneamiento y su reglamento y, por extensión, la exigencia del certificado de información catastral como requisito para la inscripción del acto.
Al respecto, considero que la interpretación del Tribunal es incorrecta, dado que en dicho caso no se habría configurado una transferencia a favor de un particular antes del inicio del trámite registral. Así pues, de una interpretación a contrario de las resoluciones citadas en relación con el primer escenario, queda claro que, si el predio no es transferido a un particular, sí es aplicable la excepción contenida en la Ley de Saneamiento y su reglamento, en tanto (pese a la independización) el predio sigue siendo de titularidad de la comunidad campesina.
Por ende, aunque no abordan el mismo supuesto, el razonamiento que sigue el Tribunal Registral en la Resolución No. 0408-2024-SUNARP-TR es contradictorio al que emplea en las resoluciones relacionadas con los casos en los que la transferencia se realiza a favor de un particular.
Con todo, es importante mencionar que, en esta resolución, el Tribunal Registral no explica los motivos por los cuales considera que se debe inaplicar la excepción contenida en la Ley de Saneamiento y su reglamento. Por el contrario, simplemente aplica las disposiciones de estos cuerpos normativos de conformidad con lo establecido en el precedente de observancia obligatoria aprobado en el CCLXXIV Pleno Registral[4], donde tampoco se realizó dicho análisis.
Esta situación impide entender los motivos por los cuales el Tribunal Registral adoptó dicha postura. Más aún en dicho caso, la peticionante no argumentó la inaplicación de la Ley de Saneamiento y su reglamento como parte de su apelación, razón por la cual el Tribunal Registral tampoco lo tomó en cuenta.
En consecuencia, considero que en este tipo de casos todavía hace falta un pronunciamiento del Tribunal Registral que nos permita entender con mayor claridad la lógica detrás de su posición. Probablemente, este análisis se dé cuando, ante un caso similar, la parte peticionante argumente la inaplicación de la Ley de Saneamiento o de su reglamento. Hasta dicho momento, corresponderá cuestionar la interpretación del Tribunal en los casos donde no se genere una transferencia de propiedad a favor de terceros distintos a la comunidad campesina.
Referencias:
[1] Abogado por la Universidad de Lima, con Diploma de Especialización en Derecho Corporativo. Especialista en materia civil, corporativa, fusiones y adquisiciones y en derecho inmobiliario.
[2] Reglamento mediante Decreto Supremo No. 014-2022-MIDAGRI
[3] Artículo 949.- La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario.
[4] CERTIFICADO DE INFORMACIÓN CATASTRAL
El certificado de información catastral regulado por el Reglamento de la Ley 31145 es requisito para la inmatriculación y modificación física de predios rurales, independientemente si se ubican en zona catastrada o no.
En tal sentido, no procede la inscripción de dichos actos en mérito a certificados negativos de zona catastrada con intervención de verificador catastral, aunque dichos certificados hayan sido expedidos con anterioridad a la vigencia del referido reglamento, salvo que el asiento de presentación se hubiese generado antes de la vigencia del referido Reglamento.
Criterio sustentado en la Resolución Nº5103-2022-SUNARP-TR de fecha 23.12.2022.
