Es usual que un arrendatario requiera modificar el inmueble que ocupa temporalmente, desde pequeños ajustes funcionales como cambiar interruptores o pintura, ajustar una que otra puerta o ventana, hasta alteraciones verdaderamente relevantes como el retiro de una pared, una escalera, o la incorporación de otra habitación. Lo que debe entender el arrendatario es que el inmueble no es suyo, y por tanto no puede hacer ningún cambio que no esté autorizado por el dueño, por pequeño que sea. En algunos casos los contratos de arrendamiento señalan expresamente la prohibición de hacer reformas de cualquier índole, consignando incluso penalidades contra el infractor.
Lo cierto es que los arrendatarios igual hacen cambios en el predio creyendo que se trata de un tema menor, y no es así. Las modificaciones gozan de un régimen legal que distingue entre los cambios menores, que se llaman “mejoras” y las “construcciones” (artículos 917 y 941 del Código Civil). El gasto realizado por el poseedor debe ser reembolsado por el propietario cuando las mejoras fueron “necesarias” para evitar la destrucción o deterioro del inmueble, y siempre que se haya avisado oportunamente al arrendador. También se reembolsan las mejoras funcionales (“útiles”) que hacen más valioso el predio.
El régimen legal de las mejoras puede convenirse de modo distinto al previsto en la ley, de modo que, por ejemplo, si se pactó que las eventuales modificaciones no serían reembolsadas el arrendatario no recibirá nada. Ahora bien, si se quiere lograr este efecto, no basta estipular la prohibición de cambios, pues el reembolso es un derecho del arrendatario aun si estaba impedido de modificar el inmueble. Se tiene que consignar expresamente que no hay reembolso.
Las construcciones, es decir los cambios que implican alteraciones más graves y que no son necesarias para la conservación del bien, como la incorporación de nuevas instalaciones que se integran al predio, no son reembolsadas al poseedor si es éste las realizó a sabiendas que no están permitidas (dolo), incluso puede ser obligado a retirarla a su costo. Caben en este rubro las edificaciones propiamente dichas, cualquiera sea su magnitud, pero también las remodelaciones o adecuaciones no autorizadas. Si el arrendatario actuó en la creencia de que contaba con el permiso (buena fe), tiene la opción de exigir al ocupante que le compre todo el predio, o quedarse con lo edificado pagando su valor. Sin embargo es muy difícil que un arrendatario se ubique en este último supuesto, ya que su propia condición conlleva la prohibición de modificar el inmueble. También en esta materia el contrato de arrendamiento puede estipular algo distinto a la ley, admitiendo un eventual reembolso para construcciones autorizadas, o eliminando por completo esa posibilidad y consignando penalidades contra el poseedor que edifica.
Para calcular el reembolso se debe verificar el estado de los bienes incorporados vía mejoras o construcción, según se encuentren al momento de la devolución del predio a su propietario. Si procede el reembolso y el dueño no paga la suma debida, el arrendatario puede ejercer el derecho de “retención”, es decir negarse a devolver el inmueble hasta que le abonen la deuda.
La verdad es que la legislación no es muy adecuada en el asunto que nos ocupa. Hay que prestarle especial atención a los contratos de arrendamiento para regular el tema según las características de cada predio y atendiendo al uso que se le dará. El contrato lo puede casi todo, solo basta ser claro y previsor para que el negocio camine bien, sin sorpresas para las partes.
