Al cumplirse 34 años del Código Civil, y siendo obvio que la libertad es el camino para el progreso y la paz, es increíble que hasta ahora nos rijamos por un sistema de “derechos reales” cerrado, limitado a una “lista” de titularidades que tiene más de 2000 años (propiedad, posesión, superficie, servidumbre, etc.). Está claro que todos los derechos de la nómina recaen sobre bienes, demandan exclusividad (no se comparten) y oponibilidad (se defienden contra toda la sociedad), pero ¿porqué una lista cerrada?
El artículo 881° del Código señala que solo son derechos reales los indicados en el Libro V y en otras leyes. Es decir, los agentes económicos no pueden crear derechos de esta categoría que no hayan sido previamente concebidos por el legislador. De esta manera, por ejemplo, no son reales los derechos objeto de un fideicomiso de bienes, una medida cautelar, un contrato preparatorio, un convenio de accionistas, los reglamentos internos de “propiedad horizontal”, entre tantos otros, pese a que en todos ellos hay bienes involucrados y sobre los cuales cada titular demanda exclusividad y oponibilidad. La razón es sencilla: estos títulos no están en el catálogo del Libro V del Código ni han sido santificados como derechos reales en otras leyes.
Este sistema contrasta con el régimen de “contratos” del mismo Código, donde la regla es que las partes pueden celebrar los negocios que quieran, mientras no esté prohibido por la ley (artículo 1354° del Código Civil). Naturalmente, hay una relación de contratos nominados (compraventa, arrendamiento, locación, etc.) pero a nadie se le ocurre que las personas solo puedan celebrar los acuerdos de la lista. Igual deberían ser los derechos reales.
No estamos ante una cuestión meramente teórica. En la doctrina tradicional, aquella que ha formado a la mayoría de abogados y magistrados del país, se entiende que los derechos reales son mejores que otros derechos sobre bienes y, por tanto, cuando se enfrentan unos con otros se prefiere a los derechos reales, lo que constituye un peligro enorme para la seguridad del tráfico. Como era de esperar, la Corte Suprema, en su VII Pleno Civil (precedente vinculante), ha aplicado el criterio de la plantilla cerrada haciendo prevalecer a la propiedad no inscrita contra otro derecho sobre el mismo bien (embargo); este último registrado con anterioridad en los Registros Públicos, por el solo hecho de que el dominio es un derecho real y el otro no.
Esta situación genera distorsiones y confusiones de todo tipo, pero sobre todo desalienta las inversiones. Por eso los despachos jurídicos parecen talleres de costura. Asesores legales, premunidos de calzadores de todo tipo, tratando de vestir a la mala los negocios de sus clientes con los viejos ajuares de los derechos reales. El negocio se desborda, queda apretado con la tenida, pero qué se hace, de otro modo se corre el riesgo de ser desplazado.
La solución a este problema es simple: toda titularidad sobre bienes inscribible en los Registros Públicos debería ser un “derecho real”, esté o no en la nómina legal. También podría eliminarse la categoría “derechos reales” y solo hablarse de “derechos sobre bienes”, pero, seguramente, eso sería demasiado para nuestra disciplina jurídica tan acostumbrada a acumular viejos conceptos.
