Autora: Romina Alessandra Román Bernales
Estudiante de octavo ciclo de Derecho en la Universidad de Lima. Miembro activo del Circulo de Estudios de Derecho Civil en la Universidad de Lima.
El mercado inmobiliario en el Perú ha ido creciendo progresivamente en los últimos años, para lo cual surge la necesidad de tener un sistema de transferencia de propiedad inmueble que facilite, garantice y otorgue seguridad a los futuros compradores con respecto al bien que se encuentran adquiriendo. Para ello, el sistema debe de generarles la confianza y protección del dominio que van a poseer; en otras palabras, seguridad jurídica. Sin embargo, la transferencia de propiedad inmueble ha suscitada una serie de problemas en torno a la inscripción y a la seguridad jurídica.
El ordenamiento jurídico peruano adopta en relación a la transmisión de la propiedad un sistema mixto. Por un lado, para bienes muebles: el sistema romano, el cual se basa en la teoría del Título y Modo; por otro lado, para bienes inmuebles: el sistema francés, resultando el solo conceso suficiente para transmitir la propiedad.
El sistema espiritualista francés o sistema declarativo, parte de la base de que el derecho real nace del mero consentimiento de las partes que contratan, pues basta el solo contrato (convención) para que se transmitan los derechos reales, sin necesidad de la tradición (entrega); por lo tanto la transferencia de bienes se realiza por el simple consentimiento (Vidal Ramos, 2000, p.12).
El consentimiento resultaría reemplazar la tradición, ya que las partes entienden que se realiza la tradición cuando así se obligaron. Según Albaladejo citado por Vidal Ramos (2000), la entrega es un simple traspaso posesorio y no una tradición, por lo tanto esta no transmite el derecho real. En ese sentido, en el sistema francés, uno es propietario con el solo consentimiento, siendo la entrega de la propiedad un simple traspaso posesorio del bien, con el fin de que el propietario pueda ejercer sus potestades de propiedad sobre el bien (p.13).
Ello se ve reflejado en el artículo 949° de nuestro Código Civil: ‘’ La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario’’. De tal modo que, la sola obligación produce el traslado del dominio de la propiedad, pues el simple acuerdo de voluntades y el consentimiento de los sujetos de derecho, hace propietario al acreedor de la obligación, de entregar la propiedad.
Sin embargo, el problema surge cuando existe una concurrencia de acreedores de un mismo bien inmueble. En este caso, amparándonos en el artículo 1135, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título haya sido previamente inscrito en los registros públicos. Es decir, si el segundo acreedor inscribe de buena fe su título, la norma le otorga el amparo registral constituyéndose propietario; resultando de esta forma el primer acreedor desamparado, ya que solo aplicó el principio consensual.
Bajo nuestro punto de vista, entre ambas normas existiría una contradicción con respecto al sistema que prevalecería, dando origen a la afectación de la seguridad jurídica de los adquirientes. Por un lado, se nos dice que el solo consenso es suficiente para producir la transferencia de propiedad inmueble (artículo 949); pero, por otro lado, es necesaria la inscripción del título de adquisición del derecho de propiedad inmueble para que sea oponible frente a terceros.
Para Bullard González (2013):
”Un sistema de transferencia de propiedad óptimo debe cumplir con dos objetivos. En primer lugar, debe permitir la máxima circulación de la riqueza, esto es, conseguir que se den el mayor número de operaciones de intercambio eficientes posibles, haciendo fácil contratar. En segundo lugar, debe eliminarse o reducir el riesgo de ineficacia del derecho adquirido, es decir generar seguridad jurídica para los adquirientes” (p.156)
En ese sentido, según Fernández Cruz, citado por Vidal Ramos (2000) ‘’un sistema de mero consenso reduce los costos de transacción, porque no requiere notario, no requiere de inscripciones, no requiere registros, lo que hace más “barato” contratar’’ (p. 34). Sin embargo, ‘’la facilitación de los intercambios, la rápida circulación de la riqueza y protección del comprador, no son suficientes para ofrecer el sistema más eficaz y seguro en la transferencia de la propiedad inmueble’’ (Vidal Ramos, 2000, p. 33).
Asimismo, Bullard González (2003) opina que:
“definitivamente lo que plantea Fernández Cruz elimina ciertos costos. El problema es que genera otros costos, como consecuencia de aliviar los primeros. Básicamente se genera el costo de la incertidumbre. Es decir, como uno no sabe si quien le vende es efectivamente el propietario, probablemente no le compre o el compre mas barato. Basta simplemente con ver el precio en que se vende un inmueble no registrado con respecto a otro registrado para descubrir que la seguridad tiene un valor adicional por el cual nosotros pagamos, y que la propiedad vale menos como consecuencia de esta incertidumbre. La incertidumbre de saber si compro o no compro un bien hace que se celebren menos contratos, que haya menos circulación de riqueza y menor dinamismo, impidiendo la maximación de las operaciones y transferencias’’ (p. 146)
Con respecto a ello, compartimos lo mencionado por el autor. El sistema de mero consenso puede reducir los costos de transacción, pero conlleva a que se genere otro: el costo de la incertidumbre. El cual resulta perjudicial para un buen sistema de transferencia.
Vidal Ramos (2000) afirma que, un sistema de trasferencia de propiedad que genere seguridad a los compradores, es aquel que reduce los costos de transacción, ya que mejora la información y reduce la incertidumbre; pero, al mismo tiempo, genera un costo de transacción, puesto que implica el pago del registrador, del abogado (p. 21). El costo de transacción resultaría conveniente en relación a lo que nos produce: seguridad jurídica.
Ante ello, sostenemos la importancia de la inscripción registral; pues, el registro público es el medio por el cual se otorga seguridad jurídica al adquirente. A través de el, se da publicidad al bien, generando la oponibilidad frente a terceros. Por lo tanto, proponemos como solución el cambio a un sistema constitutivo, frente a la problemática de nuestro actual sistema de transferencia de propiedad inmueble. Un sistema en donde la inscripción en los registros públicos establezca el modo de la transferencia de la propiedad, resultando obligatoria para que el adquiriente tenga la propiedad absoluta del predio.
Suscribimos que un sistema constitutivo, como el que rige en Alemania, es el más óptimo debido a que otorga seguridad jurídica y maximiza la riqueza. Por un lado, al ser el registro público, se conoce quien es el verdadero propietario, otorgando la certeza que busca el adquiriente sobre la relación jurídica entre el titular y la cosa. Asimismo, la inscripción va a constituir el derecho de la oponibilidad erga omnes, es decir frente al propio transferente y terceros interesados. Con ello, la seguridad jurídica se encuentra protegida.
Por otro lado, maximiza la riqueza ya que si tenemos un sistema que permite averiguar quién es el verdadero titular del predio, el comprador tendrá garantía de que la titularidad adquirida es inatacable y preferente ante cualquier tercero, debido a que se encuentran seguro que la adquisición ha sido legítima y no le suscitará mayores problemas en un futuro. Para lo cual, si uno sabe quién efectivamente es el propietario, va a optar por adquirir el inmueble, siendo una inversión oportuna con exclusión absoluta de la propiedad (Ancajima Woolcott, pp. 19-20)
En conclusión, resulta preciso modificar el artículo 949 a fin de establecer un sistema constitutivo de propiedad en donde la inscripción en el registro público sea obligatoria para la transferencia absoluta de la propiedad. Al ser obligatoria, no existiría la incertidumbre de la titularidad del bien generada en la concurrencia de acreedores, trayendo como consecuencia la reducción de procesos judiciales y conflictos existentes entre presuntos propietarios. En una realidad como la nuestra, donde el fenómeno de la propiedad no inscrita prevalece, es importante que el Estado busque medios para poder garantizar jurídicamente la propiedad inmueble; como también recubrir de certeza y seguridad las transacciones inmobiliarias.
REFERENCIAS
Ancajima Woolcott, J. (s.f.) Ventajas de tener un registro constitutivo para la transferencia de propiedad. http://www2. congreso. gob. pe/sicr/cendocbib/con3_uibd. nsf/1D4ED2B9 B764DEB3052579B4005E4E48/$ FILE/articulo_julio. pdf.
Bullard González, A. (2003). Derecho y Economía: El análisis económico de las instituciones legales. Palestra Editores. http://cendoc.sc.gob.sv/textocompleto/922.pdf
Vidal Ramos, R. (01 de Enero de 2000). El sistema de transferencia de la propiedad inmueble en el derecho civil peruano. Congreso de la República. http://www2.congreso.gob.pe/sicr/cendocbib/con3_uibd.nsf/4F8957B52C7F45830 52579B50075B041/$FILE/SISTEMA_TRANSFERENCIA_PROPIEDAD_DERECH O_CIVIL_PERUANO.pdf
Imagen extraída de:
http://www.camaratru.org.pe/web2/index.php/jstuff/multiplataforma-vision-empresarial/item/5566-aspectos-a-considerar-compra-venta-de-acciones-y-derechos-de-bien-inmueble
