Sin duda la adquisición de una propiedad, pertenece a la lista de transacciones más importantes que las personas pueden realizar habitualmente. El código civil prescribe una formalidad meramente consensual para el contrato de compraventa y con ello simplifica para los particulares este tipo de negocios. Sin embargo, en la práctica, es recomendable que estos últimos siempre adopten un comportamiento diligente de cara previa a la conclusión de una compraventa, de forma tal que se aseguren que el derecho de propiedad que adquieren no será posteriormente cuestionado, o que incluso puedan ejercer a plenitud los atributos de la propiedad sobre el inmueble que adquieren.
Para lo anterior, muchos abogados recomiendan a sus clientes que, antes de aventarse a suscribir un contrato de compraventa, sigan una suerte de “protocolo”, a fin de reducir los riesgos legales que puedan presentarse y, este protocolo podrá variar dependiendo del uso que la persona que pretende adquirir la propiedad desea darle al inmueble.
Como parte del protocolo, está el revisar una serie de documentos públicos y privados, así como validar determinados aspectos y descartar otros. Usualmente, en caso el inmueble sea adquirido para vivienda, la revisión suele basarse en lo siguiente:
- Título de propiedad del vendedor;
- Títulos archivados en los registros públicos, a fin de revisar los embargos e hipotecas;
- Revisión de cargas técnicas y la condición legal del inmueble en la información registral: (i) si tiene condición de urbano o no; (ii) si se ha inscrito la zonificación y afectaciones viales; (iii) si se ha inscrito la habilitación urbana y (iv) la fábrica y, de aplicar, (v) la independización.
- Revisión de certificado de búsqueda catastral, indispensable pero no solo para zonas de expansión urbana. Este certificado busca determinar si existen superposiciones de predios y/o discrepancias entre el área real del predio y el área inscrita;
- Revisión del plano catastral municipal;
- Revisión del plano archivado en el registro público;
- Revisión de antecedentes en la municipalidad y/o distrital, según corresponda; y,
- Revisión de declaración jurada de predios municipal (HR-PU), verificación del titular y áreas declaradas.
No obstante, a pesar que el adquirente haya cumplido con revisar lo anterior, nadie escapa a la posibilidad que el inmueble que uno adquiere, tenga defectos que uno no pudo visualizar al momento de suscribir el contrato, o que el vendedor no cumpla con entregar el inmueble en la oportunidad convenida.
Ante ello, el código civil otorga a la parte afectada ciertos mecanismos para hacer valer sus derechos y que se respeten los principios de identidad y oportunidad, sin embargo, muchos no tienen presente que, si su contraparte califica como “proveedor”[1], existen otros mecanismos de presión mediante los cuales, podrán hacer respetar lo pactado en su contrato y hasta compeler a su contraparte de cumplir con sus prestaciones.
En otras palabras, no es necesario (o conveniente) acudir siempre al poder judicial. Es cierto, en una relación que no es de consumo[2], donde los intervinientes no son agentes que actúan en el comercio o mercado, en la eventualidad de un conflicto, deberán acudir al poder judicial y adoptar únicamente las prevenciones antes indicadas. Sin embargo, en caso se encuentren en una relación con algún proveedor, esto es, un agente que sí actúa en el comercio o el mercado, existen otras medidas.
Coloquémonos en el supuesto que una persona, pretende acudir a una inmobiliaria o constructora, a fin de adquirir un departamento. Además del protocolo indicado anteriormente, puede corroborar su comportamiento accediendo a un portal de INDECOPI, denominado “mira a quien le compras”. En este, se mantiene un ranking y antecedentes de la persona jurídica con quien el consumidor pretende contratar. Este portal, da una idea al consumidor de cuál ha sido el comportamiento de esta empresa en el mercado. En caso el consumidor encuentre que, la inmobiliaria o la constructora tuvieron sanciones anteriormente (incluso de manera repetida), pues entonces deberá pensar dos veces antes de concretar un acuerdo con esta última.
Del mismo modo, el propio ministerio de vivienda, construcción y saneamiento, tiene un registro de todas aquellas empresas que han sido sancionadas por el INDECOPI.
Ahora, otro aspecto a considerar durante el proceso de compra es que la inmobiliaria o constructora, tiene el deber de brindar al consumidor determinada información[3]. Entre esta, está la de exhibir todos los documentos que demuestren la titularidad del inmueble o edificación. Asimismo, demostrar que cuenta con las autorizaciones (como por ejemplo las municipales) para llevar a cabo el proyecto (si es que se realizará una compra en planos o departamentos que aún no están culminados). Con esto, el comprador al menos tendrá un poco de certeza que la construcción está autorizada de llevarse a cabo.
Por otro lado, supongamos que con quien se contrate sea un agente inmobiliario, el cual realiza actividades de intermediación. En estos casos, también hay determinados aspectos que el interesado debe tener en consideración. El primero, es que existe un registro de agentes inmobiliarios. Todo agente inmobiliario deberá estar inscrito ante el registro que mantiene el Ministerio de vivienda, construcción y saneamiento[4].
En segundo lugar, existen determinadas obligaciones que deben cumplirse en calidad de agente inmobiliario[5], entre otras: (i) suscribir un contrato con el intermediado; (ii) que en el contrato se establezca todas las prestaciones que como agente inmobiliario se compromete a realizar.
Si el agente inmobiliario incumpliese con alguna de las prestaciones a las que se comprometió o exceda sus facultades, quien lo contrató, tiene una “vía alternativa” a la del INDECOPI, la cual es acudir al Ministerio de vivienda, construcción y saneamiento, quien sancionará al agente inmobiliario en la medida que verifique la infracción. Sin embargo, cabe precisar que el ministerio solo aplicaría una multa, más no una medida correctiva como sí lo haría INDECOPI.
Dentro del ranking publicado por INDECOPI, las infracciones más recurrentes son los defectos en el inmueble y la demora en la entrega del inmueble por distintas razones o los documentos del inmueble dentro del plazo acordado. Tal como se señaló a un inicio, existen otras vías para presionar al vendedor en caso estemos ante una relación de consumo. Para ello, se deberá acudir a INDECOPI a fin de presentar el reclamo correspondiente, cuidando siempre que no transcurra el plazo de prescripción de la infracción.
El Código de Protección y Defensa del Consumidor establece que las infracciones prescriben a los dos años en el caso de ser una infracción inmediata, mientras que, en el caso de ser una infracción continuada, desde el momento en que cesó[6]. Desde esta perspectiva, a fin de evitar sorpresas en base a las medidas dilatorias que recurrentemente utilizan las empresas para despistar al consumidor, es recomendable que este accione inmediatamente sea directamente o en conjunto con otros compradores (por ejemplo como junta de propietarios, en caso tengan una causa común).
Cuando este tipo de reclamos se presentan, INDECOPI realizará diligencias de inspección, a fin de corroborar la situación denunciada y, de confirmarla, aplicará la sanción respectiva (amonestación o multa) y la medida correctiva pertinente.
Claro está que si es una infracción por incumplir un compromiso o prestación a la que la inmobiliaria o la constructora se comprometió, como por ejemplo una característica determinada del inmueble, el consumidor deberá haberse asegurado que dicho compromiso o prestación esté reflejada en los documentos contractuales que suscribió, o algún medio probatorio idóneo que brinde certeza a INDECOPI. Es decir, INDECOPI también requiere que el consumidor haya guardado un mínimo de diligencia, caso contrario, es muy complicado que se le pueda ayudar.
Como puede apreciarse, existen opciones para una persona que pretende dar el paso de adquirir un inmueble y opciones ante un eventual incumplimiento, distintas a las que el Código Civil proporciona. Ello, permite a aquellos que están inmersos (o que pretenden ingresar) en una relación de consumo, asegurarse que se respete los compromisos que el proveedor asumió al momento de suscribir su contrato. Es importante que todos conozcan estas facilidades, de forma tal que, se eviten determinados abusos que ocasionalmente se dan en el mundo inmobiliario.
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[1] El artículo IV, numeral 2 del Código de Protección y Defensa del Consumidor, señala que son proveedores, “(…) personas naturales o jurídicas, de derecho público o privado, que de manera habitual fabrican, elaboran, manipulan, acondicionan, mezclan, envasan, almacenan, preparan, expenden, suministran productos o prestan servicios de cualquier naturaleza a los consumidores. (…)”.
[2] El artículo IV, numeral 5 del Código de Protección y Defensa del Consumidor, señala que relación de consumo es la relación por la cual un consumidor adquiere un producto o contrata un servicio con un proveedor a cambio de una contraprestación económica.
[3] Esta aparece detallada en el artículo 76°, así como el artículo 77° del Código de Protección y Defensa del Consumidor.
[4] Ley N° 29080 – Ley de Creación del Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, y su Reglamento aprobado por el Decreto Supremo 010-2016. De acuerdo al Reglamento, toda persona natural o jurídica que realiza operaciones inmobiliarias o de intermediación dentro de territorio nacional, debe inscribirse obligatoriamente en el Registro de agentes inmobiliarios, que realiza el ministerio de vivienda, construcción y saneamiento, a través de la Dirección General de Políticas y Regulación en Vivienda y Urbanismo – DGPRVU.
[5] De acuerdo al artículo 21 del Reglamento de la Ley N° 29080 las obligaciones y/o deberes del agente inmobiliario son:“(…)
- a) Inscribirse en el Registro para ejercer como Agente Inmobiliario y renovar su inscripción, cuando corresponda.
- b) Celebrar por escrito un Contrato de Intermediación Inmobiliaria en el que se detalle como mínimo la(s) operación(es) de intermediación inmobiliaria(s) a realizar.
- c) Cumplir las cláusulas estipuladas en el Contrato de Intermediación Inmobiliaria.
- d) Ejercer con idoneidad, honestidad y ética profesional sus funciones inmobiliarias, y proteger los intereses legales y financieros de los intermediados.
- e) Estar presente en la firma del(los) contrato(s) que se celebre(n) como consecuencia de la operación(es) inmobiliaria(s) de intermediación y cuando se entreguen los inmuebles objeto de la(s) misma(s).
- f) Mantener en confidencialidad la operación de intermediación inmobiliaria en la que interviene.
- g) Consignar el número de Registro en todos los trámites que realice como Agente Inmobiliario.
- h) Estar en constante capacitación y mantenerse actualizado en diversos temas relacionados con operaciones inmobiliarias de intermediación durante el tiempo de vigencia de su inscripción. (…)”
[6] Artículo 121 del Código de Protección y Defensa del Consumidor: “Las infracciones al presente Código prescriben a los dos (2) años contados a partir del día en que la infracción se hubiera cometido o desde que cesó, si fuera una infracción continuada”.
