I. LA RESTITUCION DE PRESTACIONES EN LA COMPRAVENTA
El artículo 1372 del Código Civil señala: “Por razón de la resolución, las partes deben restituirse las prestaciones en el estado en que se encontraran al momento indicado en el párrafo anterior (es decir, al momento en que se produce la causal que motiva la resolución contractual), y si ello no fuera posible debe reembolsarse en dinero el valor que tenían en dicho momento. (…)”.
En el caso de la compraventa, la restitución de prestaciones dependerá del bien materia de transferencia. En el caso de bienes inmuebles, el comprador deberá restituir la propiedad, incluso aunque nunca hubiera recibido la posesión del bien. Esto es así pues, según el artículo 949 del Código Civil, el dominio sobre un inmueble se transfiere en el momento de nacimiento de la obligación de transferir dicha propiedad, lo que significa que necesariamente será un efecto de la resolución, el restituir la propiedad ya transferida; salvo que las partes hubiesen incluido algún pacto en contrario que reserve el dominio del bien a la entrega de posesión o al cumplimiento de otros eventos, como por ejemplo la inscripción de la compraventa en Registros Públicos, la obtención de un certificado de búsqueda catastral sin superposiciones incompatibles o la emisión de un estudio de títulos favorable, entre otros. Además, si el comprador hubiere recibido la posesión, entonces deberá devolverla al vendedor, y este último hará lo mismo con el precio recibido.
En el caso de la compraventa de bienes muebles, la restitución de la prestación en caso de incumplimiento de la obligación de entrega es distinta. Salvo pacto en contrario, será de aplicación el artículo 947 del Código Civil, en el sentido que la transferencia de propiedad de una cosa mueble es determinada con la tradición a su acreedor. Por tanto, una vez resuelta la compraventa de un bien mueble por falta de entrega del mismo, en lo que respecta a la transferencia de propiedad, el comprador no estará obligado a restituir derecho de dominio alguno, pues la falta misma de la tradición importa la falta de transferencia de la propiedad al comprador. El vendedor, por su parte, sí deberá devolver el precio recibido.
Habiendo dejado claro cómo opera la restitución de prestaciones en el contrato de compraventa, ahora podemos dar cuenta de la obligación a cargo del vendedor de indemnizar al comprador que, al no haber recibido la posesión del bien materia de compraventa, hubiera sufrido algún daño como consecuencia directa e inmediata de la falta de entrega del bien
II. LA INDEMNIZACION CON OCASIÓN AL INCUMPLIMIENTO DE LA ENTREGA DEL BIEN MATERIA DE COMPRAVENTA
El artículo 1556 del Código Civil establece lo siguiente: “Cuando se resuelve la compraventa por falta de entrega, el vendedor debe reembolsar al comprador los tributos y gastos del contrato que hubiera pagado, e indemnizarle los daños y perjuicios.” Esta disposición, explica la Exposición de Motivos del Código Civil de 1984, es necesaria pues el artículo 1428 del Código Civil, que como regla general regula los supuestos de resolución por incumplimiento, no contempla de forma expresa el reembolso de los gastos e impuestos, de manera tal que, al amparo de dicha disposición, el comprador no podría obtener el reembolso de dichos conceptos.
Del artículo citado, se advierte fácilmente que la finalidad de este artículo es no dejar desamparado al comprador quien, además de cumplir con las obligaciones a su cargo en el contrato de compraventa y de posiblemente haber pagado el precio o una parte del mismo al vendedor, también habría efectuado gastos inherentes a la naturaleza de la operación [1], ya sean notariales, registrales o de impuestos (como en el caso de la compraventa de bienes inmuebles).
Pese a ello, no comparto la opinión de nuestro Legislador al referirse a dicha disposición como necesaria, relevante o importante. No porque la protección del comprador no sea de interés, sino porque de una simple lectura de la norma, salta a la vista que la regulación de la problemática a la que se dirige no es imprescindible para alcanzar una plena protección al comprador y permitirle recuperar “los gastos y tributos” que menciona el artículo 1556 del Código Civil. En efecto, el hecho de que el artículo 1428 del Código Civil no mencione de forma expresa a los gastos y tributos derivados de la resolución del contrato de compraventa, no significa que no los incluya como parte de la indemnización que corresponda al comprador. Pues, bajo esa misma lógica, imaginemos cuántos conceptos la norma tendría que incluir de forma expresa para entender que se incluyen dentro del concepto indemnizatorio. De ser así, entonces nunca acabaría el texto del artículo 1428 del Código Civil o del artículo 1321 del Código Civil.
A mi parecer, las normas contractuales generales que abarcan las vicisitudes de los contratos de prestaciones recíprocas permiten, por sí solas, irrogarle al comprador el derecho de reclamar la devolución de las erogaciones efectuadas con ocasión a la compraventa (incluyendo, por supuesto, a aquellos “gastos y tributos” referidos por el artículo 1556 del Código Civil). En efecto, el artículo 1428 del Código Civil prevé que: “En los contratos con prestaciones recíprocas, cuando alguna de las partes falta al cumplimiento de su prestación, la otra parte puede solicitar el cumplimiento o la resolución del contrato, y en uno u otro caso, la indemnización de daños y perjuicios (…).”
Así las cosas, cuando analizamos el artículo 1556 del Código Civil y el artículo 1428 del mismo Código, llegamos a la conclusión que el primero resulta impreciso e inexacto pues se refiere a los “tributos y gastos” como si aquellos fueran conceptos adicionales, distintos o ajenos, a los daños y perjuicios que como regla general se derivan de la resolución contractual por incumplimiento, según el artículo 1428 del Código Civil y el artículo 1321 del Código Civil. Entonces, cabe preguntarnos, ¿qué incluyen los daños y perjuicios? ¿no comprenden acaso los tributos y gastos pagados por el comprador en un contrato de compraventa? Para poder dar respuesta a estas interrogantes, resulta primordial entender, primero, en qué consiste el daño patrimonial indemnizable.
Según la Corte Suprema de la República, la indemnización es “el resarcimiento pecuniario de los daños que se ocasiona en perjuicio de alguna persona, (…) debiendo entonces probarse el desmedro y cómo este ha influido en la vida subjetiva del afectado, daño que puede ser cuantificable económicamente o patrimonialmente por el juez” [2]. También señala que es “el resarcimiento por la inejecución de la obligación o por su cumplimiento parcial, tardío o defectuoso, comprende tanto el daño emergente como el lucro cesante, en cuanto sean consecuencia inmediata y directa de tal inejecución.” [3]
A mayor detalle, el lucro cesante está constituido por la pérdida de la utilidad o la oportunidad de obtenerla en el futuro. Por su parte, el daño emergente es considerado como la pérdida patrimonial efectivamente sufrida o la disminución patrimonial que sufre una persona y, puede comprender los desembolsos que hayan sido menester o que en el futuro sean necesarios, causados por los hechos de los cuales trata de deducirse la responsabilidad [4].
Entonces, en vista de las explicaciones antes brindadas, no cabe duda que los “gastos y tributos” a los que se refiere el artículo 1556 del Código Civil forman parte integrante de los daños y perjuicios a ser indemnizados y que como regla general se regulan por los artículos 1428 y el 1321 del Código Civil. En particular, formarían parte del daño emergente sufrido por el comprador, pues se trata de desembolsos que fueron necesarios para la formalización del contrato de compraventa, posteriormente incumplido por el vendedor.
Como puede deducirse de lo expuesto, en nada cambiaria la situación jurídica del comprador si el artículo 1556 del Código Civil fuera derogado. Como hemos precisado, la prerrogativa para obtener el pago de los gastos o tributos incurridos en caso de incumplimiento del contrato de compraventa recae en el derecho mismo de la indemnización de daños y perjuicios derivada de la resolución del contrato de compraventa. Desafortunadamente, la falta de utilidad del artículo 1556 del Código Civil no fue considerado por la Exposición de Motivos del Código Civil de 1984 y parece que tampoco ha sido considerada por el último Anteproyecto de Reforma el Código Civil presentado al Ministerio de Justicia, por lo que ante una eventual modificación legislativa, es probable que sigamos manteniendo el rezago de este innecesario artículo.
Ahora, por supuesto, una cosa es tener derecho a que me indemnicen por los gastos efectuados y, otra muy distinta, es obtener el reembolso efectivo. Por ello, en caso el vendedor no cumpla con el pago de la indemnización por incumplimiento, el comprador tendrá derecho de iniciar un proceso judicial de indemnización de daños y perjuicios. Esta situación, sin duda implicará, a su vez, mayores gastos (ya sean de honorarios de representación legal, tasas judiciales o, en caso de haberse pactado arbitraje institucional, los gastos de administración de la respectiva cámara de arbitraje y los honorarios del árbitro o árbitros designados).
Entonces, ¿cómo reducimos el riesgo cuando la entrega de posesión de un inmueble sea necesariamente diferida?
Una primera solución es firmar un contrato de opción de compra y suscribir la compraventa definitiva únicamente cuando sea viable o se garantice la entrega de posesión del inmueble al comprador. Por supuesto, la formalización de la opción de compra conllevará gastos legales, notariales y registrales que el comprador debe estar dispuesto a asumir en caso no se prosiga con la compraventa.
Una segunda opción es no entregar adelantos del precio de compraventa y solo firmar un documento privado de compraventa (minuta y no escritura pública) hasta que el vendedor entregue o garantice la entrega de posesión del inmueble con las características prometidas. De esta manera, el comprador no estará obligado a acreditar el pago de impuestos al Notario Público ni a efectuar gastos notariales hasta que reduzca considerablemente las probabilidades de incumplimiento. Por otro lado, esta posición podría conllevar a que el vendedor se reserve, para sí, la propiedad del inmueble hasta la fecha en que el comprador realice el pago del precio o de una parte del precio contra firma de la escritura pública.
Una tercera opción es pactar penalidades por incumplimiento de la obligación de entrega del inmueble, las mismas que deberán ser suficientes en valor para cubrir, como mínimo, el importe del impuesto de alcabala (por la compraventa y la resolución), así como los gastos notariales, registrales y legales de la operación, de ser el caso. En caso el valor de la operación lo amerite o la parte compradora quisiera reducir su riesgo al no ser, por ejemplo, fiable la entrega de posesión del inmueble (quizá se encuentra ocupado por terceros), estas penalidades podrán estar aseguradas con una carta fianza o con una letra de cambio con aval, según mejor se estime conveniente.
Naturalmente, cualquier pacto contractual que finalmente se acuerde dependerá del poder de negociación de cada parte.
Notas:
[1] ¿Cuáles son los gastos a los que se refiere la norma? Al tratarse de una operación de compraventa, las erogaciones realizadas por el comprador involucran los de elaboración de la minuta de compraventa, gastos notariales para la extensión de una escritura pública y de obtención de los biométricos de las partes firmantes y, adicionalmente, gastos registrales (en caso el bien esté inscrito o si las partes deciden inmatricular el bien para luego inscribir la compraventa). También pueden formar parte de estos gastos, aquellos en los que hubiera incurrido el comprador para la evaluación de la situación jurídica y/o técnica del bien, si es que estos documentos no hubieran sido proporcionados por el vendedor. Por ejemplo, en el caso de los bienes inmuebles, aquellos gastos derivados de la obtención de certificados de parámetros urbanísticos, la obtención de certificados de búsqueda catastral, certificados de zonificación u otros gastos derivados de otras verificaciones ante diversas entidades dependiendo de la ubicación del predio y/o de su uso pretendido, incluso el gasto administrativo derivado de la obtención de cartas fianzas o de garantías para asegurar el cumplimiento de la obligación de pago del precio.
[2] Casación 640-2009-Lima
[3] Casación 3220-2002-Camaná
[4] Casación 1379-2009-Lima
Imagen:
https://vidarq.pe/por-que-es-importante-la-tasacion-de-un-inmueble-en-lima/
Publicación: 01/06/21
