Autor: Alberto Meneses Gómez
Mucho se habla de las construcciones que se realizan de manera informal en casas o viviendas, en las que las personas construyen un piso adicional o toda una vivienda sin contar con la asesoría técnica, sin una licencia de edificación y mucho menos sin tener en cuenta lo parámetros urbanísticos que establece la normativa. Sin embargo, las edificaciones informales, actualmente, no solo se limitan a este tipo de casos, también se realizan en los edificios multifamiliares.
En efecto, en este tipo de edificios las constructoras y/o inmobiliarias entregan las unidades inmobiliarias -departamentos, estacionamientos, depósitos y/o zonas comunes-, de acuerdo con la licencia de edificación, con la conformidad y declaratoria de fábrica realizada ante la municipalidad respectiva, lo que les permite solicitar e inscribir las independizaciones de cada unidad, la constitución de la junta de propietarios, reglamento interno y demás. Empero, es un secreto conocido que muchos propietarios, sobre todo de los departamentos de los últimos niveles que tienen las azoteas o de los departamentos del primer piso que vienen con un área de terraza o jardín realizan edificaciones adicionales, construyendo habitaciones, salas de estar, baños y/o alguna otra edificación sin contar con la respectiva licencia y en algunos casos sin contar con una adecuada asesoría técnica.
Debemos considerar que generalmente todas estas nuevas construcciones traen como consecuencia una modificación en el área techada de la unidad inmobiliaria, lo cual no siempre es comunicado a la junta de propietarios y menos actualizado en el reglamento interno, impidiéndose que se actualice el real porcentaje de participación que le corresponde a cada propietario, de acuerdo con el criterio que se hubiera establecido en el reglamento interno. Asimismo, esto tampoco es declarado ante la municipalidad para el pago del impuesto predial y arbitrios, menos aún para la obtención de la licencia y/o declaratoria de las edificaciones construidas.
Algunos municipios han venido detectando estas construcciones con el uso de la tecnología o por avisos de los vecinos, por ejemplo, para detectar las construcciones en los últimos niveles de un edificio generalmente usan drones, con los que se observan las nuevas y distintas edificaciones a las declaradas en la licencia de edificación del edificio multifamiliar, verificándose, por ello, que hay mayor área techada que la que declarada, vulnerando de esta manera los parámetros urbanísticos del distrito, en algunos casos.
Otro caso de construcciones informales en los edificios multifamiliares se viene presentando cuando algunos propietarios que tienen un departamento que cuenta con dos puertas (una principal y otra de servicio) han redistribuido las habitaciones del departamento para convertirlo en un departamento principal y en un minidepartamento o en dos departamentos directamente, o incluso han abierto una puerta adicional, con la finalidad de arrendarlos y/o en algunos casos transferirlos, sin que esto sea comunicado a la Junta de Propietarios y menos declarado ante la municipalidad respectiva.
Visto estos casos es necesario recordar que las modificaciones y/o edificaciones en departamentos no está prohibida, pues es parte del derecho de propiedad que ostentan todos los propietarios, pero si está limitada al cumplimiento de los parámetros urbanísticos, el Reglamento Nacional de Edificaciones, la Ley 27157 y su reglamento.
Véase, el artículo 133 del Reglamento de la Ley 27157 dispone que los propietarios pueden realizar cualquier tipo de obra dentro de las unidades inmobiliarias, siempre y cuando, no contravengan las normas vigentes, no perjudiquen las condiciones de seguridad y funcionamiento de la edificación y, además, no afecten los derechos de los demás propietarios o de terceros. Asimismo, se dispone que para dicho fin se deberá obtener la licencia de edificación y comunicar a la Junta el inicio de la construcción, pero si la obra altera la volumetría, el estilo arquitectónico o el aspecto exterior de la sección donde se ejecuta o del predio matriz (edificio) se deberá obtener previamente la aprobación de la Junta de Propietarios.
Debemos tener en cuenta que normalmente toda edificación que cree mayor área techada podría generar a su vez la alteración de la volumetría y/o el estilo arquitectónico, salvo en los casos que son pequeñas remodelaciones internas. Del mismo modo, debe tenerse en cuenta que estas edificaciones traen como consecuencia la modificación del reglamento interno en lo que respecta al área y porcentajes que le corresponden realmente. Nótese, en el caso de subdivisiones, acumulaciones o independizaciones de unidades inmobiliarias debe registrarse previamente o de forma conjunta con estas la modificación de la fábrica de la unidad inmobiliaria y, a su vez, la modificación del reglamento interno.
Es importante considerar que muchas personas optan por realizar las construcciones sin acudir a la municipalidad para obtener su licencia respectiva por la burocracia que existe en estas entidades y, además, por la falta de obtención del acta de junta de propietarios que aprueba la edificación que se pretende construir, lo cual está sujeto a que exista una junta de propietarios constituida e inscrita, lo cual no siempre se da y es una traba que existe en varios edificios multifamiliares. Aunado a ello, está el hecho de lograr alcanzar el porcentaje que se requiere para la aprobación, puesto que en muchos casos se requieren mayores documentos e informes técnicos a los presentados con lo cual se traba todo este procedimiento.
No debe olvidarse, que toda edificación, modificación y/o remodelación dentro de una unidad inmobiliaria debe asegurar que no perjudique a los demás departamentos ni al propio edificio multifamiliar. En efecto, la estructura de un edificio multifamiliar está hecha para soportar un determinado peso, lo cual puede verse afectado si se comienza a edificar sin una adecuada revisión técnica por parte de un ingeniero o arquitecto y sin el cumplimiento de las normas urbanísticas.
Todo esto conlleva a que se venga construyendo de manera informal en los edificios multifamiliares, sin tener un adecuado control de estas y poniendo en peligro la seguridad de todos los propietarios. Si bien en estos casos la fiscalización corresponde a las municipalidades, como gobiernos locales, también es cierto que muy pocas lo realizan de manera eficaz pues no tienen como saberlo o no cuentan con la tecnología que les permita realizar una adecuada fiscalización. Por su parte, las juntas de propietarios, representadas por sus directivas, también se encuentran obligadas a realizar este tipo de fiscalización y a ponerlas en conocimiento de la Municipalidad para el control respectivo; sin embargo, las directivas no tienen las facultades necesarias para impedir el ingreso y con ello evitar dichas edificaciones, por lo que les queda comunicar a la municipalidad para que sean ellos los que realicen la fiscalización respectiva.
Como se podrá apreciar, la informalidad en el sector inmobiliario no sólo viene de la construcción de viviendas o casas unifamiliares, sino también de los edificios multifamiliares, lo cual al parecer no está siendo tomado en cuenta con la seriedad y responsabilidad que se debe por las autoridades locales.
*Artículo elaborado por Alberto Meneses Gómez, abogado por la U.I.G.V. Magister en Derecho Registral y Notarial por la U.S.M.P. Doctorando en Derecho por la U.S.M.P. Docente de pregrado de la Facultad de Derecho – Sede Huancayo de la Universidad Continental. Asociado senior del área inmobiliaria del Estudio Olaechea.
