Dice el artículo 887 del Código Civil: “Es parte integrante lo que no puede ser separado sin destruir, deteriorar o alterar el bien. Las partes integrantes no pueden ser objeto de derechos singulares”. Las partes integrantes son las que se adhieren a otras, por obra del hombre o de la naturaleza. El sentido de la adherencia, es decir qué parte se adquiere a cuál, o si una es principal respecto de la otra, no es relevante a efectos de la categoría que comento. Todas son integrantes.
La integración de bienes es un tema fáctico. Los hechos indican si un bien se puede o no separar de otro y en qué condiciones. Por tanto es también un tema tecnológico. La posibilidad de separar sin daño un bien incorporado en otro depende del estado de la técnica (el cual varía permanentemente y con mayor rapidez en los últimos tiempos). Lo que hasta hace unos años era de imposible separación hoy es factible debido a la técnica. Es el caso de sanitarios, puertas, ventanas y pisos de un predio, que en ciertas circunstancias pueden separarse sin destruirse ni deteriorarse. Lo mismo ocurre con las células animales y vegetales que se manipulan y retiran sin daño desde su ambiente natural hacia el laboratorio y viceversa.
Claro, pese al avance de la tecnología hay infinidad de bienes que al integrarse no pueden ser separados, así ocurre hasta hoy con la pintura sobre el lienzo, las tuberías empotradas en las paredes, el suelo y las columnas que penetran en la tierra y se erigen hacia los aires, etc. La edificación sobre un predio es un caso de parte integrante.
Son partes integrantes las que no se pueden separar sin dañarse o deteriorarse, no se refiere a un daño o deterioro irremediable, pues en realidad casi todo daño se puede reparar, y de ser así no habría nada realmente integrante. La norma tiene que ver con el hecho de que las partes integrantes no tienen autonomía inmediata, ni antes ni después de su separación. Por supuesto que si se separan y se acondicionan podrían adquirir autonomía funcional.
Según el Código Civil las partes integrantes no pueden ser objeto de derechos singulares. Esto significa que los bienes integrados solo pueden tener un titular. ¿Por qué? La razón es sencilla. Si las partes integradas tuvieran distintos titulares, ¿cómo ejercerían sus derechos? Imaginemos que alguien es propietario de la pintura sobre la pared y una persona distinta es titular de la pared, o que alguien es propietario de una tubería empotrada y otra persona es dueña del espacio que ocupa dicha tubería. Son situaciones absurdas, pues tales titulares no podrían ejercer sus derechos. Este es el fundamento de la prohibición contenida en el artículo 887 del Código y el punto de partida de las reflexiones que siguen.
¿Pueden las partes pactar en contra de la norma y admitir derechos singulares entre bienes integrantes? En principio no. Es una disposición prohibitiva que pretende conducir relaciones económicas sobre bienes. Su sentido mandatario se desprende además de la propia fuerza del texto: ¡Las partes integrantes no pueden ser objeto de derechos singulares! (subrayado agregado) ¿A quién le interesaría ser titular de una parte integrante teniendo en cuenta las circunstancias antes señaladas?
En el plano de las categorías jurídicas y teniendo en cuenta lo dicho en los párrafos precedentes, el concepto parte integrante solo tiene sentido para bienes que no pueden ser objeto de derechos singulares. Es decir, dicha categoría se justifica en la medida que existan partes que no pueden ser explotadas por separado. Si existieran bienes que a pesar de ser inseparables (físicamente integrados), se les pudiera asignar eficientemente diferentes titulares, la prohibición no tendría sentido y por supuesto la categoría tampoco.
Ahora bien, la posibilidad de una explotación separada (y por ende la asignación a diferentes titulares), no solo requiere que concurran elementos materiales o físicos, sino también un elemento jurídico. Veamos.
El artículo 955 del Código Civil señala: “El suelo o el sobresuelo pueden pertenecer, total parcialmente, a propietario distinto que el dueño del suelo”. (Subrayado agregado). ¿Pueden? ¿de qué depende esta posibilidad? Depende de que las partes adheridas puedan ser objeto de una explotación independiente. Dicha posibilidad debe examinarse tanto física como jurídicamente.
En el plano material o físico, si los bienes adheridos (suelo y construcción, por ejemplo) por su tipo de adherencia y funcionalidad no pueden ser explotados por separado, entonces no será posible la coexistencia de titularidades y la integración se regirá por el artículo 887 del Código Civil. Tal sería el caso de una construcción subterránea que atraviesa el suelo y se prolonga a los aires, anulando la funcionalidad autónoma del suelo.
Pero puede ocurrir lo contrario. Hay algunos bienes que a pesar de estar “integrados” permiten en los hechos la coexistencia de derechos singulares, tal es el caso de las construcciones superficiales cuando el suelo y el subsuelo gozan de operatividad independiente (por ejemplo, el parque del Óvalo Gutiérrez en Miraflores, respecto del estacionamiento subterráneo que se halla en el mismo lugar). En ellos se admiten derechos singulares a pesar de que son inseparables. La edificación sobre o bajo un terreno a veces satisface este elemento material, a veces no.
La posibilidad de una explotación separada depende además de la existencia de un régimen legal (elemento jurídico) que regule las relaciones entre los diferentes niveles del predio. Solo así es posible la explotación autónoma y sin tropiezos. Este régimen legal proviene del contrato o de una norma. Naturalmente un contrato solo tendría sentido (causa) si en efecto existe el respaldo del elemento material o físico antes indicado. El contrato podría establecer las relaciones entre los niveles del predio, e incluso sino fuera posible la autonomía funcional de ellos (elemento material), podría crear un régimen de explotación exclusiva de algunos niveles, pero temporalmente. Por su parte la existencia de una norma podría exceptuar el elemento material, compensándolo con la temporalidad de la asignación a diferentes titulares. El régimen legal también podría darle permanencia indefinida a dicha asignación si los elementos materiales lo permiten. La importancia del régimen legal se aprecia justamente en la regulación sobre Superficie y Propiedad Horizontal. Sin ellas no sería posible la explotación separada de los bienes unidos. Si no hay régimen legal (contractual o normativo), la separación prevista en el artículo 955 del Código Civil no es posible y regiría la prohibición del artículo 887.
La Superficie es un régimen legal cuya justificación se halla en la temporalidad de la separación entre suelo y edificación. De ahí que se le vea como una excepción a la prohibición contenida en el artículo 887 del Código Civil y como un supuesto del artículo 955. Otro régimen legal en el que se admite la separación de derechos a pesar de la evidente integración de bienes es la Propiedad Horizontal, hoy conocida como Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común (Ley 27157). En este último caso la separación es permanente por que las secciones adheridas están dispuestas para una explotación separada e indefinida en el tiempo. A este régimen también se le ve como una excepción al mandato prohibitivo del artículo 887 del Código.
Pero, ¿son excepciones? No en el caso de la Propiedad Horizontal, y solo eventualmente en el caso de la Superficie. En efecto, si los bienes gozan de permanente explotación separada no son integrantes. El problema está en la definición. En la realidad, todos vemos que existen bienes que no se pueden separar pero que al mismo tiempo son susceptibles de explotación autónoma por titulares distintos. En tales casos no se les debería considerar partes integrantes. Sin embargo, como la ley no distingue, se les trata como excepciones.
La visión realista es: hay bienes que se pueden explotar por separado y hay bienes que no. Ante la unión de bienes (aun cuando ellos no se puedan separar), las soluciones jurídicas deben establecerse en función a los diversos escenarios en los que se presenta la accesión. Si la unión deriva de una accesión natural (Aluvión y Avulsión, artículos 939 y 940 del Código Civil), de una construcción sobre bien ajeno (Edificación, artículos 941 al 943 del Código Civil) o de una transformación (Especificación, artículo 937 del Código Civil), las respuestas del Derecho deben observar la conveniencia práctica de admitir la coexistencia de varios derechos o establecer un sola titularidad. La decisión se debe sustentar en la realidad, no en la categoría jurídica. Si la tecnología permite una explotación separada hay que evaluar qué conviene. El régimen legal (contractual o normativo) se ocupará de los detalles.
No es inevitable que los bienes unidos correspondan a un solo titular, pero por diversas razones (justicia, castigo, operatividad, tradición, etc.) la ley siempre ha querido imponer la unidad, por ello ubica este tema en el capítulo de transferencia de propiedad (capítulo II del Libro V del Código Civil), donde una parte de los bienes adheridos se trasfiere a uno de los titulares concurrentes. Creo que esta inclinación legislativa tiene que ver sobre todo con la tradición (conservación de fórmulas romanas que se han trasmitido de generación en generación) y no con la realidad.
Cuando la situación material y jurídica de los bienes unidos sí permite la explotación por diferentes titulares, no deberían considerarse integrantes pues en tales casos la prohibición del artículo 887 del Código Civil carece de sentido. No olvidemos que deben concurrir elementos materiales y un elemento jurídico. Solo el segundo puede exceptuar a los primeros, recurriendo a la fórmula de la temporalidad. Es decir, de modo alguno se puede admitir derechos singulares sin la existencia de un régimen legal.
Es audaz sostener que los integrantes que sí permiten explotación separada no son integrantes. El propósito es salirse de la prohibición que en tales casos resulta absurda. La existencia del derecho de Superficie no es suficiente, pues este es siempre temporal por mandato de la ley. Por su parte la Propiedad Horizontal es un régimen muy especializado que se ocupa de: “Los edificios de departamentos; quintas; casas en copropiedad; centros y galerías comerciales o campos feriales; y otras unidades inmobiliarias con bienes comunes, cuando pertenezcan a propietarios distintos…” (artículo 37 de la Ley 27157). La Propiedad Horizontal no comprende todas las situaciones en las que hay autonomía funcional de partes adheridas. Por ejemplo, dónde ubicar a las secciones prediales donde la suma de ellas no conforma una unidad, (secciones superficiales que nada tiene que ver con la funcionalidad de la sección subterránea). Es necesario pues abrir el espectro de derechos o abrir las figuras existentes para comprender más supuestos. ¿Qué hacemos mientras tanto?
La clave está en interpretar adecuadamente el artículo 955 del Código Civil: “El subsuelo o el sobresuelo pueden pertenecer, total o parcialmente, a propietario distinto que el dueño del suelo” (subrayado agregado). Esta norma está pensada en la Superficie; sin embargo, podría sostenerse que es una norma general que consagra un principio en materia de propiedad predial y que las reglas sobre partes integrantes son especiales respecto de ella, de manera que se salve lo que de otro modo sería una clamorosa contradicción. Desde esta perspectiva, puedo concluir que la regla en el caso de predios es que el suelo, subsuelo y sobresuelo, no obstante su adherencia, pueden corresponder permanentemente a titulares distintos. El régimen legal (contractual o normativo) señalará los casos específicos en que ello es posible.
