Autores: Alonso Miranda y Erik Lind
La falta de participación masiva de los inversionistas retail (personas naturales) y la incapacidad de atraer sus inversiones, directas e indirectas, en instrumentos financieros contribuyen en gran medida a la escasa liquidez de nuestro mercado de valores.
Si bien dicho fenómeno se ha debido a la poca capacidad de ahorro interno voluntario-dado el bajo nivel de ingresos de la PEA y los altos niveles de subempleo de nuestro país en las últimas décadas-el crecimiento sostenido de la economía (6.66% en los últimos 10 años[1]) ha contribuido a mejorar esta situación. En el año 2005, el porcentaje de personas pertenecientes a la PEA con niveles de ingresos entre los S/. 0 hasta S/. 999 era de 86% y de S/. 1,000 a más, únicamente, el 13.9% de la PEA. Al cierre del 2013, dichos valores eran de 62.7% y de 37.3%, respectivamente.[2] Asimismo, entre el 2005 y el 2013, el ingreso laboral promedio mensual de la PEA ocupada a nivel nacional se incrementó en 75.8%, pasando de S/. 674.00 a S/. 1185.00.
En los últimos 7 años el nivel de desempleo y subempleo se ha reducido y el nivel de ingresos de la PEA ha aumentado considerablemente, generando una mayor capacidad de ahorro en un mayor número de personas naturales. Estos excedentes, sin embargo, no se han dirigido al mercado de valores, sino al sector inmobiliario.
Solo entre los años 2010 y 2013, el PBI del Sector Construcción (que incluye el inmobiliario) creció en promedio 11.15%; mientras que el PBI total creció solo 6.75% en promedio[3] (lo que representa un crecimiento de 1.65 veces aproximadamente del Sector Construcción vs. el PBI total). Asimismo, durante el mismo período, los créditos hipotecarios pasaron de US$ 5,754 millones a US$ 10,651 millones, lo que representa un incremento del 87%[4]. A setiembre de 2014, el crédito hipotecario por dicho ejercicio había alcanzado la suma de US$ 11,428 millones y se estima que existe aún un amplio margen para el desarrollo de viviendas, pues el déficit habitacional solo en Lima supera las 500,000 viviendas. Por el lado de oficinas y centros comerciales, ACCEP reportó que para el 2013 los centros comerciales a nivel nacional eran 63, de los cuales 34 estaban ubicados en provincias y 29 en Lima, que representaban un total de 5512 tiendas que generaron rentas brutas por más de US$ 6 mil millones[5]. El potencial inversionista retail tiene, actualmente, mayor apetito y confianza en el mercado inmobiliario que en el mercado de valores.
Tomando en cuenta ello, deben crearse instrumentos financieros que permitan al inversionista retail tomar riesgo del sector inmobiliario peruano, como es el caso de los Real Estate Investment Trusts (“REITs”) en EE.UU. y los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (“FIBRAS”) en México.
Los REITs son sociedades que invierten en propiedades (generando ingresos mediante el cobro de alquileres), hipotecas o títulos hipotecarios vinculados a las propiedades (ayudando a financiar las propiedades y generando ingresos mediante los intereses generados). Para calificar como tales, deben: (i) invertir por lo menos el 75% de sus activos en bienes raíces; (ii) el 75% o más de su ingreso bruto debe provenir de alquileres de inmuebles, de intereses de hipotecas que financien inmuebles o de la venta de inmuebles; (iii) distribuir por lo menos el 90% de sus utilidades en dividendos; y, (iv) tener un mínimo de 100 accionistas.
Los FIBRAS son fideicomisos (bancarios) dedicados a la adquisición o construcción de bienes inmuebles para destinarlos a su arrendamiento. Para calificar como un FIBRA: (i) el fideicomiso debe ser creado bajo las leyes mexicanas, (ii) el fiduciario debe ser una entidad financiera residente en México y supervisada por el regulador bancario de dicho país, (iii) el objeto principal del FIBRA debe ser la adquisición o construcción de bienes inmuebles a ser destinados al arrendamiento a terceros con el objeto de percibir rentas, (iv) no menos del 70% del patrimonio administrado debe estar invertido en bienes inmuebles, derechos sobre éstos o en créditos hipotecarios respaldados por bienes inmuebles, (v) los bienes inmuebles adquiridos o construidos no deben transferirse antes del cuarto año siguiente a la adquisición o construcción, según corresponda, (vi) el fiduciario debe emitir, con cargo al patrimonio y en representación de éste, certificados de participación por los bienes inmuebles que integren el patrimonio, así como por aquellos certificados adicionales que sean colocados por oferta pública o privada y cuyos recursos captados son utilizados para la adquisición o construcción de nuevas propiedades -ningún inversionista puede ser titular de más del 20% de los certificados emitidos-, y (vii) el fiduciario debe distribuir entre los tenedores de los certificados emitidos, cuando menos el 95% de las utilidades generadas durante un determinado ejercicio.
Para que las FIBRAS resulten más atractivas para el inversionista, el impuesto a la renta (“IR”) aplicable a la ganancia de capital derivada del aporte de inmuebles a los FIBRAS se difiere hasta que (i) el inmueble sea transferido por el FIBRA a un tercero o (ii) el propietario o aportante transfiera sus certificados de participación en el FIBRA. Además, la ganancia de capital derivada de la enajenación de los certificados de participación a través de la bolsa de valores se encuentra exonerada del IR en México. Asimismo, tanto el REIT como los FIBRAS son fiscalmente transparentes, lo que asegura al inversionista retail tributar como persona natural, para efectos del IR, y no como empresas o en cabeza de dichos vehículos.
Los FIBRAS (i) son capaces de atraer al potencial inversionista retail al mercado de valores, permitiéndole tomar riesgo en activos inmobiliarios con montos reducidos de inversión y en un solo instrumento de renta fija (distribución mínima de utilidad obligatoria) y variable, (ii) permiten al inversionista diversificar sus inversiones en el sector inmobiliario (departamentos, oficinas, comercio, etc.), (iii) fomentan liquidez en el mercado de valores, permitiendo al inversionista liquidar su inversión cuando lo requiera, (iv) atraen a los propietarios a aportar sus inmuebles, gracias al diferimiento del IR explicado anteriormente, (v) introducen al mercado una nueva alternativa de financiamiento para el sector inmobiliario y aumenta la capacidad de apalancamiento de nuevos proyectos, (vi) fomentan la profesionalización del sector inmobiliario, y (vii) aseguran al inversionista una inversión transparente, pues en las ofertas públicas el emisor está sujeto a la supervisión del ente regulador y al cumplimiento de obligaciones de reporte.
En Perú, mediante Resolución SMV N° 029-2014-SMV-01, se regularon a los “Fondos de Inversión en Renta de Bienes Inmuebles” (“FIRBI”), para promover la constitución de Fondos de Inversión por Oferta Pública cuyo objeto de inversión sea la adquisición o construcción de bienes inmuebles destinados a su arrendamiento, promoviendo a su vez el mercado de valores local. Los FIRBI fueron recogidos también en el actual Reglamento de Fondos de Inversión y sus Sociedades Administradores.
Para calificar como FIRBI, (i) sus certificados de participación deben ser colocados por Oferta Pública primaria, (ii) su objeto de inversión debe ser la adquisición o construcción de bienes inmuebles destinados a su explotación económica a través de arrendamientos u otras formas de cesión en uso que generen rentas, (iii) al menos el 70% del su patrimonio debe estar invertido en activos inmobiliarios y el remanente en depósitos, certificados de depósitos o instrumentos de deuda emitidos por el Perú o el BCR, (iv) los bienes inmuebles adquiridos o construidos podrán ser transferidos únicamente transcurridos 4 ejercicios siguientes desde su adquisición o culminada su construcción, (v) deben distribuir cuando menos 95% de las utilidades netas de cada ejercicio entre sus partícipes.
Al igual que los FIBRAS, los FIRBI son fiscalmente transparentes[6]. Sin embargo, para intentar igualar el éxito de los FIBRAS, debe implementarse el diferimiento del IR aplicable a los aportes de inmuebles a dichos fondos, cuya tasa de 5% (o 30% en el caso de personas jurídicas) actualmente se gatilla con ocasión del aporte, salvo que la transferencia sea “con retorno” (incluso se sanciona la transferencia “con retorno” que deviene en una “sin retorno”[7], con el impuesto, multa e intereses).
Asimismo, debe señalarse expresamente en la Ley del IR que las rentas de alquileres de personas naturales se encontrará sujeta a la tasa efectiva de 5% del IR, independientemente de la calificación que tengan las rentas al nivel de las FIRBI, para asegurar que la tasa del 30% a las rentas empresariales no resulte aplicable.[8] Finalmente, debe introducirse en la Ley de Tributación Municipal una exoneración del Impuesto de Alcabala a la adquisición de un inmueble por parte del FIRBI, (actualmente sujeta a la tasa de 3%).
La incorporación de los FIRBIs al Reglamento de Fondos de Inversión y sus Sociedades Administradoras es un gran avance, pero están pendientes las medidas señaladas anteriormente. Entendemos que el Ministerio de Economía y Finanzas y la SUNAT están trabajando en las modificaciones legislativas que recogen la propuesta de la Superintendencia del Mercado de Valores de regular los FIRBI. Esperamos que así sea.
[1] Fuente: Banco Central de Reserva del Perú.
[2] Fuente: Ministerio de Trabajo y Promoción del Empleo.
[3] Fuente INEI.
[4] Fuente: Superintendencia de Banca, Seguros y AFP.
[5] Fuente (http://www.investinperu.pe/modulos/JER/PlantillaStandardsinHijos.aspx?are=0&prf=0&jer=5787&sec=1)
[6] De acuerdo con el vigente artículo 14-A de la Ley del IR peruana, las rentas o ganancias de capital generadas por los Fondos de Inversión (sean empresariales o no) serán atribuidas a los partícipes o inversionistas. Es decir, cada inversionista o partícipes será considerado como contribuyente del IR por las rentas o ganancias de capital generadas por un Fondo de Inversión, y deberá tributar según su propia naturaleza (persona natural,. persona jurídica, etc.). Igual transparencia fiscal aplica en México para los FIBRAs.
[7] Si el inmueble transferido por el aportante al FIRBI termina siendo transferido por el FIRBI a un tercero.
[8] Si bien no existe disposición expresa en la Ley del IR peruana que establezca un criterio objetivo a partir del cual las rentas de alquiler se considerarán rentas empresariales afectas a la tasa del 30% del IR, la adquisición y/o construcción de inmuebles exclusivamente para su alquiler podría conllevar a la Administración Tributaria a considerar que el contribuyente (en este caso, la persona natural como inversionista) está realizando una actividad empresarial.
