- Definición de la Problemática:
Nuestro país ha venido experimentando un renovado entusiasmo por parte de diversas empresas del sector construcción e inmobiliario desde hace ya un año. El mismo que se ha traducido en los cada vez más frecuentes proyectos de inmobiliarias, que ofrecen futuras oficinas y viviendas a la siempre creciente clase media de la capital y del país. De esta forma, se sigue generando el intercambio económico que permite el intercambio de bienes.
Sin embargo, el desarrollo no viene sin problemas en el camino, muchos de ellos creados por interpretaciones normativas, que lejos de generar seguridad causan más dudas en los actores.
A través del presente artículo, buscamos atender solo una arista de los diversos problemas que existen el día de hoy en los contratos de inmobiliarias que desarrollan proyectos de viviendas y oficinas, en particular, la interacción entre la cláusula “Ad Corpus” y el Código de Protección al Consumidor.
- Breve introducción a la cláusula “Ad Corpus”:
La mencionada cláusula, se encuentra regulada expresamente en nuestro Código Civil de 1984, en el artículo 1577, según el siguiente texto:
“Compraventa ad corpus
Artículo 1577.- Si el bien se vende fijando precio por el todo y no con arreglo a su extensión o cabida, aun cuando ésta se indique en el contrato, el comprador debe pagar la totalidad del precio a pesar de que se compruebe que la extensión o cabida real es diferente.
Sin embargo, si se indicó en el contrato la extensión o cabida, y la real difiere de la señalada en más de una décima parte, el precio sufrirá la reducción o el aumento proporcional”.
La cláusula “Ad Corpus” es una solución frente a un problema propio de los titulares de bienes inmuebles en el Perú, que no es otro que la dificultad con la que se puede encontrar un titular para realizar la venta del predio o inmueble del cual es titular, señalando con toda certeza la real extensión de este.
Esta problemática, que es atendida por la cláusula “Ad Corpus” en nuestro código civil de 1984, surge como consecuencia de las limitaciones propias de nuestra realidad catastral, dado que no existe un catastro unificado o que sea de alcance nacional. Esta carencia, que sigue vigente y se nota con mayor presencia cuando nos trasladamos a las provincias del país, hace que los titulares de un inmueble puedan desconocer la real medida del bien que están a punto de transferir, y en caso de errar en dicha medida pueden ser pasibles de ser reclamados por el adquiriente, por los metros cuadrados que no se llegaron a acreditar de forma fáctica.
Precisamente, frente a esta realidad, la cláusula “Ad Corpus” busca relativizar la real extensión del área del inmueble que es objeto del contrato de compraventa que se está celebrando entre dos partes. De esta forma, en caso se comprobará que el área declarada por el vendedor es mayor al área real del inmueble efectivamente transferido al comprador, entonces ello no conllevará a una reducción o restitución del precio pagado por el comprador.
Lo anterior, al igual que muchas otras disposiciones típicas de los contratos de compraventa que se suelen usar por las empresas inmobiliarias, es una herramienta para distribuir el riesgo de la inexactitud en la declaración que realiza el vendedor en el contrato de compraventa, antes de su ejecución. De esta forma, se protege al vendedor ante un eventual error en la dimensión real del área del inmueble objeto de la transferencia.
En la práctica nacional, esta es una de las cláusulas más utilizadas por las empresas inmobiliarias, al punto que normalmente no falta mención a la misma en ninguno de sus contratos de compraventa de bien futuro. Ello, debido a que las mismas empresas inmobiliarias no están en capacidad de poder definir con total exactitud la extensión final que tendrá, por ejemplo, un departamento que se logra vender en planos. Sin embargo, requieren de la venta de estos departamentos en planos, a efectos de que puedan conseguir el financiamiento para poder terminar el proyecto inmobiliario.
En otras palabras, para muchas empresas inmobiliarias, esta cláusula representa una necesidad para su modelo financiero y poder evitar así tener que devolver parte del dinero que efectivamente hayan recibido de sus compradores.
Ahora, es importante señalar que la cláusula “Ad Corpus” no es una herramienta que elimine al 100% el riesgo del vendedor a tener que responder por la variación real que pueda tener un inmueble, en cuanto a su extensión. Esto porque dicha cláusula únicamente protege al vendedor por aquellas variaciones que son menores o iguales a una décima parte de la extensión que se ha indicado en el contrato de compraventa. He ahí la razón por la que aún es importante el buscar ser lo más preciso posible con las áreas que son objeto de la compraventa.
- El contrato de compraventa de bien futuro en el Código de Protección al Consumidor:
El contrato de compraventa de bien futuro se encuentra regulado en el artículo 1534 del Código Civil, donde se señala que este posee una condición suspensiva, dado que hay un hecho incierto, el mismo que es tan desconocido para el vendedor como para el comprador (la existencia del bien objeto de la transacción). Sin embargo, una vez ocurrido dicho hecho incierto, se despliegan los efectos jurídicos totales del mencionado contrato.
Este es el principal modelo contractual que es utilizado por las diversas empresas inmobiliarias en el Perú, para buscar autofinanciarse en el desarrollo y conclusión de sus proyectos inmobiliarios. Sin embargo, el Tribunal del INDECOPI ha decidido que las empresas inmobiliarias que recurran a este esquema contractual y lo suscriban insertando una cláusula “Ad Corpus”, podrían ser sancionadas por incumplir los artículos 18 y 19 del Código de Protección al Consumidor, en caso el bien existente tenga una diferencia en cuanto al alcance del área de extensión real final.
Precisamente, la Sala Especializada en la Protección del Consumidor, decidió mediante Resolución No. Resolución 1233-2015/SPCINDECOPI, de fecha 20 de abril de 2015, que la cláusula ad corpus no resulta aplicable en las compraventas inmobiliarias contemporáneas celebradas en el marco de las relaciones de consumo, bajo el siguiente argumento:
“[…] conforme se ha desarrollado en un anterior pronunciamiento, para efectos de las normas de protección al consumidor, no resulta idóneo que un proveedor ofrezca al consumidor un producto con determinado metraje y luego se lo entregue con medidas distintas a las ofrecidas.
Ello en tanto un consumidor adquiere un departamento motivado no solo por las características que puede tener sino por sus dimensiones, siendo el tamaño (metraje) una característica esencial del inmueble que se desea adquirir; así, dada la oferta inmobiliaria, será un elemento importante para adoptar una decisión de consumo o no.
En tal sentido, si el proveedor informa que el bien tendrá determinada medida, este tiene la obligación de entregarle un inmueble con el metraje ofrecido, lo contrario, implicaría una afectación al deber de idoneidad.
Ello independientemente de que se haya celebrado la compraventa del bien materia de denuncia bajo la modalidad ad corpus, figura legal que se encuentra recogida en el artículo 1577 del Código Civil. Asimismo, al margen de si el bien aún se encuentra pendiente de construcción (en planos) o si este ya se encuentra edificado de manera previa a la compra, no se puede exigir al consumidor que compruebe las medidas exactas de un bien pues el consumidor siempre tendrá la legítima confianza de que recibirá el mismo en base al metraje que proveedor [sic] le informó”.
Adicionalmente, la Sala precisó en torno a la cláusula “Ad Corpus” que:
“Sobre este dispositivo legal [artículo 1577 del Código Civil], es pertinente precisar que el mismo data del año 1984, y obedece a una realidad distinta a la regulada en el Código de Protección y Defensa del Consumidor. En efecto, dicha figura legal (compraventa ad corpus) resultaba mucho más compatible con los bienes comercializados en aquella época (fundos, fincas, terrenos), siendo perfectamente comprensible que un bien fuera vendido fijando el precio por un todo y no por su extensión.
En ese sentido, atendiendo las características físicas que se presentan en este tipo de bienes, en los cuales resulta común que la superficie o las medidas y colindancias no sean exactas o sea difícil calcularlas debido a su forma geométrica irregular (un terreno accidentado, por ejemplo), pactar una venta ad corpus encuentra su razón de ser, mas no en la actualidad y sobre un área urbana en el que la tecnología permite entregar exactitud en la información al consumidor”.
- Conclusión y recomendaciones:
De acuerdo con la visión particular que tiene el INDECOPI en torno a la tecnología vigente para realizar la construcción de inmuebles en el Perú, la cual no ha podido ser acreditada o verificada, se puede interpretar que dicha institución estaría derogando tacita y fácticamente la vigencia del artículo 1577 del Código Civil y por ello, las empresas inmobiliarias deberían de adecuar sus contratos, de tal forma que puedan distribuir el riesgo de una potencial sanción por parte del Tribunal del INDECOPI ante una variación en la extensión del área final que se entregue al comprador de un inmueble. Nosotros estamos en desacuerdo con dicha posición, dado que no se ha basado en base científica o técnica para sus argumentos y, por el contrario, genera inseguridad jurídica en las empresas inmobiliarias, quienes ahora tienen una herramienta menos para regular sus obligaciones y distribuir su riesgo.
