A. Problemática procesal de los procesos de desalojo sustentados en contratos de arrendamiento.
El contrato de arrendamiento es un acto jurídico típico y regulado en el código civil, además es un contrato frecuentemente utilizado en el tráfico jurídico por ello existen contratos de arrendamiento sobre bienes muebles e inmueble o sobre locales comerciales o viviendas.
El problema que encierra el contrato de arrendamiento está en el largo proceso de desalojo que deberá padecer el arrendador cuando pretenda recuperar el bien arrendado. Varias son las posibles formas de incumplimiento contractual por parte del arrendatario, entre ellos tenemos el retraso en el pago de la renta, la no devolución del bien arrendado al finalizar el plazo del contrato o el incumplimiento de cualquier obligación pactada en el mismo tales como destinar el bien a un uso distinto al pactado o subarrendar o ceder el bien a pesar de existir prohibición contractual de hacerlo, entre otros posibles incumplimientos.
Frente a la resolución del contrato de arrendamiento o la conclusión del mismo por vencimiento de plazo, siempre estará latente el riesgo de que el arrendatario no entregue o devuelva el bien arrendado al arrendador. Ante una situación como la planteada, el arrendador tendrá que iniciar un proceso de desalojo para obtener tutela jurisdiccional efectiva y pueda de esa manera recuperar el bien arrendado.
Observándose la problemática en la recuperación de los bienes arrendados, se emitieron distintas normas que tenían como propósito el de agilizar la recuperación de los bienes en los procesos de desalojo. A continuación, presentaremos las normas que pretendieron lograr que el proceso de desalojo sea rápido y garantista.
B. Procesos de desalojo dependiendo del tipo de contrato de arrendamiento demandado.
- Contrato de arrendamiento sin clausula especial.
En principio el contrato de arrendamiento no se suscribe bajo alguna formalidad definida en la ley. Para efectos de probanza los contratos de arrendamiento son suscritos en un documento donde se contemplan los derechos y obligaciones de las partes. Muchos de los contratos de arrendamiento de vivienda o local comercial son suscritos sin firma legalizada ante Notario o Juez de Paz Letrado, pero igual siguen siendo válidos y de obligatorio cumplimiento.
Se puede iniciar un proceso de desalojo con un contrato simple sin firmas legalizadas demandando cualquier incumplimiento del arrendatario que origine la resolución del contrato y la devolución del bien o por la conclusión del plazo del contrato, pero resulta que ese tipo de contrato debe ser demandado en el proceso común de desalojo.
Existen dos posibles vías dependiendo de la cuantía de la renta:
a. Para rentas mensuales superiores a 50 unidades de referencia procesal o que no exista cuantía, se debe presentar primeramente una Conciliación Extrajudicial la cual representa un requisito de procedibilidad, luego se presenta la demanda de desalojo adjuntando dicha acta de conciliación, al admitirse la demanda se correrá traslado de la misma al demandado y se señalará fecha para la realización de la audiencia única, luego el juzgado emitiría la sentencia del proceso la misma que puede ser apelada por la parte vencida en el proceso. El Juzgado concederá la apelación y el expediente subirá a una Sala Superior para que expida la resolución de segundo grado, la misma que se emitirá luego del informe oral que puedan solicitar las partes del proceso. Finalmente, contra la sentencia de segunda instancia, el afectado con el fallo puede presentar recurso de casación, el mismo que subirá a la Corte Suprema para que se decida la admisión o rechazo del recurso y si admite el mismo, se pronunciara sobre el fondo. Todo el iter procesal señalado puede durar años sin contar con las posibles nulidades que pudiesen existir en el proceso.
b. Para rentas mensuales inferiores a 50 unidades de referencia procesal, el proceso de desalojo tiene el desarrollo procesal anteriormente indicado, pero con la diferencia que el proceso empieza ante un Juzgado de Paz y termina en un Juzgado de Primer Grado en la medida que exista apelación. En este tipo de proceso no existen la posibilidad de presentar recurso de casación o de llegar a una Corte Superior; sin embargo, a pesar de tener memos etapas procesales, igual el proceso es largo y puede durar años sin contar las nulidades que pudiesen existir en el proceso.
En conclusión, podemos señalar que nos encontramos ante un proceso judicial de desalojo con demasiadas instancias y etapas procesales que impide que el demandante recupere el bien de manera rápida lo que origina un desmedro económico en agravio del arrendador.
- Contrato de arrendamiento con cláusula de allanamiento a Futuro (Sentencia con condena de futuro).
El 26 de mayo del 2014 se publicó la Ley 30201, Ley que crea el Registro de Deudores Judiciales Morosos; la idea de la norma era agilizar el trámite de los procesos de desalojo para que los demandantes arrendadores pudiesen recuperar los bienes con mayor rapidez. En la mencionada ley se modificó el artículo 594° del Código Procesal Civil[1] la misma que establece que en los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles es posible colocar una cláusula de allanamiento del arrendatario por el cual de manera anticipada se allana a la posible demanda de desalojo que se incoaría en su contra en los supuestos de conclusión de contrato o resolución del contrato por falta de pago.
En base a esta norma, el tradicional proceso de desalojo (señalado anteriormente) se modificó sustancialmente, se acortaron etapas procesales y la orden de desalojo se daría inmediatamente. Éste novedoso proceso tiene como requisito indispensable la existencia de una cláusula de allanamiento en el contrato o en una modificatoria posterior. El arrendador demanda el desalojo por conclusión del plazo de arrendamiento o resolución por falta de pago y el demandado solo puede contestar la demanda aduciendo y acreditando la vigencia del contrato de arrendamiento o el cumplimiento oportuno de las rentas o periodos demandados. De la revisión de la demanda y contestación (si la hubiera), el juez ordenara que el arrendatario desocupe el inmueble en el plazo de quince hábiles de notificado con la orden de lanzamiento cuando no se acredite la vigencia del contrato o el pago oportuno de las rentas impagas.
Con la existencia de la cláusula de allanamiento suscrita por el arrendatario, consideramos que no se podría presentar apelación contra la orden de lanzamiento en vista de que dicha orden no causa agravio[2] a los intereses del arrendatario en la medida que de manera anticipada se allano a la demanda de desalojo; sin embargo en la práctica, algunos juzgados conceden apelación contra la orden de desalojo a pesar de existir la cláusula de allanamiento a futuro, desvirtuando de esa forma la ratio legis de la norma bajo comentario.
- Contrato de Arrendamiento bajo el Régimen de Promoción para Vivienda.
El 18 de julio de 2015 se publicó el Decreto Legislativo 1177 con el objetivo de promover, facilitar y otorgar seguridad jurídica al arredramiento de inmuebles destinados para vivienda; en tal norma se establecieron tres tipos de arrendamiento los cuales son contrato de arrendamiento para vivienda, contrato de arrendamiento destinado a vivienda con opción de compra y contrato de arrendamiento financiero de inmueble destinado a vivienda. La novedad fue la creación del Proceso Único de Ejecución de Desalojo[3].
El Proceso Único de Ejecución de Desalojo creado por la norma mencionada establece un conjunto de causales por las cuales se puede demandar el desalojo, permitiendo que por cualquier incumplimiento pactado en el contrato se pudiera acceder a este tipo de proceso, diferenciándose por completo al proceso de desalojo establecido en el artículo 594° del Código Procesal Civil. Se observa que los plazos establecidos son cortos y las etapas procesales muy breves. Se presenta la demanda ante el Juez de Paz Letrado de la jurisdicción donde se encuentra el inmueble y este magistrado notifica la misma al arrendatario quien puede contestar la demanda acreditando el cumplimiento de las pretensiones planteadas en la demanda. Son admisibles las excepciones y defensas previas, así como los medios probatorios que no requieren actuación. El juez, con o sin la contestación de la demanda, verifica la veracidad de las pretensiones del desalojo y de estimar la demanda, la declara fundada y ordena el lanzamiento. La gran novedad de la norma es que, ante la posibilidad de plantearse una apelación, la misma es concedida sin efecto suspensivo, es decir, la orden de desalojo se ejecuta así este pendiente de resolverse la apelación.
La norma bajo comentario fue un gran avance para la recuperación de bienes inmuebles, pero solo era utilizada para inmuebles destinados a vivienda y no para locales comerciales. A pesar de su rapidez, no existen muchos procesos judiciales tramitados bajo los alcances del Decreto Legislativo N°1177, consideramos que ello se debe que, para la presentación de la demanda, se debe adjuntar distintos documentos de índole administrativo tales como un Formulario expedido por la SUNARP la misma que debe estar inscrito y un Reporte del Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda. Ambos documentos y otros adicionales, si bien no son difíciles de conseguir o cumplir, implican tiempo y esfuerzo en la obtención de los mismos.
- Contrato de Arrendamiento con Intervención Notarial.
La Ley N°30933, Ley que Regula el Procedimiento Especial de Desalojo con Intervención Notarial, tenía como objetivo superar los defectos del Decreto Legislativo N°1177, por eso se creó un procedimiento especial de desalojo en el cual participe un Notario y la orden de lanzamiento sea expedida por el Juez de Paz Letrado. Uno de los más grandes aportes del procedimiento especial seria que cualquier tipo de contrato de arrendamiento estaría bajo los alcances de la norma[4], es decir, el contrato de arrendamiento para vivienda, comercio, industria u otros fines podrían ser demandados en el procedimiento especial de desalojo, pero únicamente por las causales de desalojo por vencimiento de contrato o por rentas impagas[5].
El procedimiento especial de Desalojo está conformado por dos etapas[6]; la primera etapa de intervención notarial para la constatación de las causales de desalojo. El arrendatario presenta una solicitud de desalojo ante el Notario indicando la causal de desaloja que invoca y cumpliendo con los demás requisitos señalados en la ley. El Notario notifica al arrendatario sobre la solicitud de desalojo y otorga el plazo de cinco días para absuelva la notificación. La respuesta del arrendatario solo se puede basar en la acreditación de la vigencia del contrato o en el pago oportuno de las rentas a través de los depósitos o transferencias bancaria de pago. En caso el arrendatario no demuestre lo anteriormente señalado, el Notario levantará un acta no contenciosa donde dejará constancia del vencimiento del contrato o de la falta de pago de rentas e indicará la procedencia del desalojo.
Culminada la etapa notarial, el arrendador formula una solicitud de lanzamiento que se presenta ante el Notario, quien será el encargado de interponer de la demanda. El juez de paz Letrado, luego de verificar el cumplimiento de los requisitos establecidos en la ley emite la orden de lanzamiento. Dicho acto procesal es impugnable sin efectos suspensivo.
Como se puede observar, el procedimiento especial regulado por la Ley N°30933 es mucho más expeditivo porque no necesita del procedimiento de conciliación extrajudicial y quien verifica las causales de desalojo es el Notario. La notificación realizada por el Notario es mucho más rápida que la notificación judicial lo que efectiviza el Principio de Economía Procesal. El Juzgado de Paz expide la orden de lanzamiento sin trámite procesal alguno, por ello el proceso de desalojo bajo los alcances de la norma comentada es mucho más expeditivo.
Fuentes:
[1] Artículo 594° del Código Procesal Civil modificado por la Ley 30201 de fecha 28 de mayo de 2014: En los contratos de arrendamiento de inmuebles, con firma legalizada ante Notario Públicos o Juez de Paz, en aquellos lugares donde no haya notario público, que contenga una cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario, para la restitución del bien por conclusión del contrato o por resolución del mismo por falta de pago conforme a lo establecido en el artículo 1697 del Código Civil, el juez notifica la demanda al arrendatario para que, dentro del plazo de seis días, acredite la vigencia del contrato de arrendamiento o la cancelación del alquiler adeudado.
Vencido el plazo establecido sin que se acredite lo señalado en el párrafo anterior, el juez ordenara el lanzamiento en quince días hábiles, de conformidad con el artículo 593° del Código Procesal Civil.
Es competente para conocer la solicitud de restitución del inmueble, en contratos con cláusula de allanamiento, el juez del lugar donde se encuentra el bien materia del contrato.
[2] Artículo 356° y 366° del Código Procesal Civil.
[3] Articulo 14° y 15° del Decreto Legislativo N°1177 publicado el 18 de julio de 2015.
[4] Numeral 2 del artículo 4° de la Ley N°30933.
[5] Artículo 7° de la Ley N°30933.
[6] Artículo 8° y 9° de la Ley N°30933.
